Nekilnojamojo turto rinkoje 2016 m. buvo užfiksuotas didžiausias metinis butų kainų augimas nuo pat 2008-ųjų. Plėtotojai pripažįsta, kad norintys pasirinkti labiausiai jiems tinkantį būstą pirkėjai vėl ima dairytis į brėžinius. Bet į nuo šių metų pradžios kartojamą klausimą, ar nesipučia naujas burbulas, analitikai atsako, kad būsto rinkos temperatūra normali. Kita vertus, pardavėjų ir pirkėjų lūkesčiai visuomet skiriasi: vieni nori parduoti kuo brangiau, kiti – įsigyti kuo pigiau. Savaitraštis „Veidas“ siūlo ne tik prisiminti nuosmukius ir pakilimus, kuriuos nekilnojamojo turto rinka patyrė per pastarąjį dešimtmetį, bet ir palyginti lūkesčius su realia situacija šioje rinkoje.

Birutė ŽEMAITYTĖ

2007-ųjų kainų dar nepasiekėme

Nors pernai butų kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose gerokai šoktelėjo, rekordininkės vis dar išlieka 2007–2008 m. kainos. Tiesa, didžiausias jų pakilimas skirtingus šalies miestus pasiekė ne tuo pačiu metu – tai atskleidė neseniai portalo „Aruodas.lt“ atlikta skelbimuose siūlomo įsigyti būsto kainų analizė.

„Vilniuje ir Kaune kainos buvo didžiausios 2007 m. pabaigoje ir 2008 m. pradžioje, Klaipėdoje aukščiausiai jos pakilo 2007 m. trečiąjį ketvirtį ir 2008 m. antrąjį ketvirtį. Vėliau kelerius metus kritusios, Vilniuje apytiksliai 2014 m. trečiąjį ketvirtį, o tų pačių metų pabaigoje, 2015 m. pradžioje – ir kituose didžiuosiuose miestuose kainos skelbimuose pamažu ėmė didėti. Ši tendencija išlikusi ir dabar. Aukščiausio kainų pakilimo metu Vilniuje buvo prašoma apie 2400 Eur/kv. m, o šiuo metu prašoma apie 1700 Eur/kv. m. Kaune kainų piko laikotarpiu kvadratinio metro kaina siekė apie 1500, šiuo metu siekia apie 1000 eurų. Klaipėdoje tada ji buvo pakilusi maždaug iki 2170, o dabar yra apie 1115 Eur/kv. m“, – pasakoja portalo „Aruodas.lt“ vadovė Viktorija Steponavičiūtė.

Pasak jos, vien per 2016 metus pasiūlos kainos Vilniuje išaugo vidutiniškai 6 proc., o palyginti su 2015 m. ketvirtuoju ketvirčiu – net 9 proc., bet kol kas jos dar beveik trečdaliu mažesnės už prieškrizines. Kaune butų pasiūlos kainos didėti pradėjo 2015 m. antroje pusėje. Nuo 2014 m. pradžios iki 2016 m. pabaigos jos išaugo apie 18 proc., o vien per 2016 metus – apie 12 proc.

Maždaug nuo 2015 m. antrojo ketvirčio vidutinės butų pasiūlos kainos skelbimuose pradėjo kilti ir Klaipėdoje. Per 2014–2016 m. jos pakilo apie 5 proc., o baigiantis 2016-iesiems kainos buvo 4 proc. didesnės negu metų pradžioje.

Šių metų vasario pradžioje iš ketinančiųjų įsigyti butą Vilniuje, neatsižvelgiant į rajoną ir konkrečią vietą, būsto įrengimą ar kitus ypatumus, buvo prašoma apie 44 tūkst. eurų už vieno kambario butą ir apie 88 tūkst. eurų už dviejų kambarių butą.

„Kaip ir praėjusio pakilimo laikotarpiu, Klaipėdoje už butą prašoma daugiau negu Kaune. Laikinojoje sostinėje už vieno kambario butą pardavėjai vidutiniškai prašo 25 tūkst., o Klaipėdoje tikimasi gauti 29 tūkst. eurų. Už dviejų kambarių butą Kaune prašoma vidutiniškai 53 500, uostamiestyje – 57 500 eurų“, – sako V.Steponavičiūtė.

Sandorių sparčiai daugėja

Analitikai pastebi, kad bendras butų kainų lygis 2016 m. išaugo, bet praktiškai nesikeitė vidutinės klasės būsto kvadratinio metro kaina, o ekonominės ir prestižinės klasės butų kainos kilo atitinkamai 12 ir 16 proc. Nors vidutinė kaina įžengus į 2017-uosius vis dar buvo maždaug ketvirtadaliu mažesnė negu piko metu, bendras butų kainų lygis didžiuosiuose Lietuvos miestuose per pastaruosius 12 mėnesių išaugo 5,6 proc.

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, šį sausį butų kainos toliau kilo, tačiau kadangi sausis nekilnojamojo turto rinkoje paprastai būna vienas pasyviausių mėnesių, tendencijos ne visur vienodai ryškios. Vilniuje vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1423 eurus ir nuo kainų „dugno“ 2010 m. gegužę atsiplėšė 269 eurais, Kaune ji pakilo iki 986 eurų už kv. m, Klaipėdoje ir Panevėžyje siekė atitinkamai 1013 ir 559 eurus už kv. m, o Šiauliuose – 595 eurus už kv. m.

„Sausį Vilniuje buvo sudaryta 11 proc. daugiau butų pirkimo sandorių (792) nei 2016 m. sausį (712), o Kaune sandorių prieaugis siekė 19 proc. – 2017 m. sausį sudarytas 321 sandoris, arba 52 sandoriais daugiau negu 2016 m. sausį (69). Šiame mieste tai antras pagal dydį rezultatas istorijoje – daugiau sandorių sausio mėnesį Kaune buvo sudaryta tik 2007 m. (370)“, – teigia „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis, remdamasis Registrų centro duomenimis.

Pasak jo, tai svarus įrodymas, kad šio miesto rinka jau tikrai pabudo iš pokrizinio sąstingio.

UAB „Inreal valdymas“ analitikas Robertas Žulpa taip pat pastebi, kad pernai nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje buvo gerokai aktyvesnė negu prieš metus. „Turto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius didėjo visuose segmentuose. Vien butų pernai įsigyta per 13 proc. daugiau nei 2015 m.“, – teigia jis.

Šį rinkos aktyvumą analitikas aiškina tuo, kad, priešingai nei 2015 m., pirkėjai jau įprato prie naujos valiutos ir elgėsi gerokai drąsiau. Be to, „pigių pinigų“ aplinka gerokai sumažino pelningo investavimo alternatyvų ir daugiau lėšų nukeliavo į nekilnojamojo turto sektorių.

Analitikas taip pat pastebi, kad ryškus lyderis yra sostinė – 2016 m. čia pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytas rekordinis per visą istoriją skaičius butų. „Tai yra rimtas signalas, kad galbūt formuojasi naujas burbulas. Tam yra visos sąlygos: palankus bankų finansavimas, pozityvūs gyventojų lūkesčiai, alternatyvių investavimo krypčių stoka. Būtent sostinėje šiuo metu yra didžiausia tikimybė sulaukti dar didesnio būsto kainų augimo, nes gyventojus papildomai skatina didėjantys atlyginimai ir kiti veiksniai“, – sako R.Žulpa.

Kita vertus, jis ramina, kad, priešingai negu praėjusio pakilimo laikotarpiu 2007–2008 m., šiuo metu Vilniaus rinką nuo perkaitimo gelbsti nekilnojamojo turto plėtotojai, pasiūlydami vis naujų projektų. 2016 m. jie rinkai pasiūlė apie 4090 butų, arba 12,1 proc. daugiau negu 2015 m. Pirminėje rinkoje pernai buvo parduota 4140 naujų butų – daugiausiai per pastaruosius devynerius metus ir tik 5 proc. mažiau negu 2007 m.

Pasak R.Žulpos, „Inreal“ skaičiuojamas naujų butų likvidumo rodiklis yra mažiau negu 1, todėl plėtotojai vidutinio dydžio projektą gali tikėtis realizuoti per mažiau negu metus, o tai skatins nuosaikiai kilti pardavimo kainas. „Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Neringoje taip pat maždaug dešimtadaliu padaugėjo nekilnojamojo turto sandorių. Nors fundamentalių priežasčių augti rinkoms kituose miestuose yra mažiau negu Vilniuje, atrodo, kad ir ten vis daugiau įtakos daro „pigių pinigų“ efektas“, – sako R.Žulpa.

Gyventojai, jo teigimu, taip pat, regis, jau išmoko pamoką ir atsakingiau vertina skolos bei pajamų santykį, skolinasi atsakingiau: skolos ir pajamų santykis Lietuvoje šiuo metu yra vienas mažiausių Europoje.

Pirkėjai išdrąsėjo

Panašias tendencijas minėjo ir neseniai vykusios ketvirtosios Lietuvos banko metinės konferencijos, kurioje buvo apžvelgta padėtis nekilnojamojo turto rinkoje, naujausios tendencijos ir galimos rizikos, dalyviai. Jie analizavo situaciją rinkoje, jos tvarumą ir svarstė, ar joje besiklostanti situacija panaši į susiklosčiusią 2008 m., kai sprogo burbulas.

Lietuvos banko valdybos nario Tomo Garbaravičiaus teigimu, nors sandorių daugėjo ir kainos augo, būsto įperkamumas per trejus metus nuo 2014 m. pradžios kylant atlyginimams didėjo dar sparčiau (atitinkamai 15 ir 18 proc.). Kita vertus, mažos palūkanos skatino gyventojus imti paskolas ir įsigyti būstą, o ne jį nuomotis, bet šiek tiek nerimauti verčia aktyvus antro būsto pirkimas nuomai, ypač jei jis perkamas su paskola, nes „bet koks investavimas skolintomis lėšomis yra rizikingas, o tai galioja ir būsto rinkai“.

Lygindamas situaciją 2008 ir 2017 m. T.Garbaravičius teigė, kad labiausiai sostinės rinką kaip ir prieš kelerius metus kaitina jauni 25–40 metų pirkėjai.

Visą publikacijos tekstą skaitykite savaitraštyje “Veidas” arba pirkite žurnalo elektroninę versiją internete http://www.veidas.lt/veidas-nr-8-2017-m