Didieji nekilnojamojo turto plėtotojai, agentūros ir bankai meluoja: jokių objektyvių įrodymų, kad nekilnojamojo turto pirkimo sandorių daugėja ir kainos jau netrukus pradės kilti, nėra. Iš tikrųjų kainos kris dar mažiausiai 25 proc.

Praėjusią savaitę Lietuvos spaudą ir elektroninę žiniasklaidą apskriejo didžioji naujiena: nekilnojamojo turto kainos liaujasi kritusios ir pradės kilti, nes būstų paklausa neva didėja. Be to, Lietuva esą išvengs tokio nekilnojamojo turto kainų nuosmukio, kokį patyrė kaimyninės Latvija ir Estija.

Iš tikrųjų visas šis spektaklis tėra arba paprasčiausias bankų, nekilnojamojo turto plėtotojų ir pardavėjų rinkodaros triukas paskutiniams naiviems, bet vis dar pinigų turintiems lietuviams patraukti, arba naujas neatsakingas burbulo pūtimas. Mat iš tiesų VĮ Registrų centro duomenys, kuriais manipuliuoja burbulo pūtikai, nerodo jokio pagyvėjimo. Priešingai, vien tik butų pirkimo sandorių šių metų sausį bei vasarį, palyginti su praėjusių metų gruodžiu, sumažėjo maždaug trečdaliu.

“Maža to, jei paanalizuotume, kokie tai sandoriai, pamatytume, kad šįmet sausį ir vasarį buvo perkami tik patys pigiausi būstai, daugiausia senos statybos, na, ir dar pigūs žemės sklypai. Naujos statybos butų už vadinamąją rinkos kainą niekas neperka”, – atvirai rėžia nekilnojamojo turto prekybos bendrovės “Domus optima” direktorius Aleksandras Zimnickis.

Jis pabrėžia, kad sausį ir vasarį padaugėjo tik pigaus turto medžiotojų, o ne žmonių, perkančių butus gyventi. “Medžiotojai” supirko butus iš žmonių, kurie dėl asmeninių priežasčių buvo priversti parduoti juos pigiau nei rinkos kaina. Bet remdamiesi šitokiu pirkimu negalime kalbėti apie jokią ilgalaikę rinkos atsigavimo tendenciją”, – apibendrina A.Zimnickis.

Kita vertus, kaip priduria Medicinos banko ekspertas Ričardas Venckūnas, nedidelį pagyvėjimą sukėlė tai, kad kai kurie bankai pagerino kreditavimo sąlygas tiems klientams, kurie perka butus bankui įkeistuose namuose.

Kaip į visus šiuos pasiūlymus ir permainas reaguoti Lietuvos gyventojams? Ar užsienio kapitalo bankai jaučia atsakomybę už savo veiksmų padarinius? Nejaugi bankai dar nepasimokė iš 2003–2007 m. burbulo? Ir kas iš tikrųjų artimiausiu metu laukia mūsų šalies nekilnojamojo turto rinkos?

Bankai vėl žadina nepamatuotus lūkesčius

“Veido” žurnalistė pakalbino visų komercinių bankų atstovus. Tiesa, ne visi burbulo pūtime dalyvavę didieji bankai teikėsi atsakyti į pateiktus klausimus arba jų atsakymai liudijo paprasčiausią nepagarbą žmonėms.
Dar paradoksaliau tai, kad didžiųjų bankų, kiekvieną ketvirtį pateikiančių makroekonomines apžvalgas, atstovai užmiršo, ką jie kalbėjo dar gruodį: esą šįmet nekilnojamojo turto kainos kris mažiausiai 25–30 proc., o dėl per pastaruosius metus pristatytų būstų perviršio, didėjančio nedarbo, prastėjančių ekonominių lūkesčių statytojai visus burbulo metais pastatytus butus išparduos ne anksčiau nei per trejetą metų.

Šiuos “Veido” priminimus daugelis bankų analitikų ir spaudos atstovų nuleido negirdomis. Dabar bankai užsiėmę kitkuo – visiems jų besiklausantiems jie vėl buria fantastinius ateities planus ir žadina lūkesčius.
Štai SEB, “Swedbank” ir “DnB NORD” bankai gyventojams siūlo pirkti jų finansuotų NT plėtotojų būstus gaunant net 95–100 proc. būsto vertės kreditą už juokingai mažas palūkanas: nefiksuotas eurais vos už 3,5 proc. ir net fiksuotas (trejiems metams) litais vos už 5,5 proc. Be to, didieji siūlo dar ir paskolos mokėjimą atidėti dvejiem metams. O kur dar begalė kitų privalumų: nemokama buto apdaila, šimto partnerių nuolaidos įrangai, buitinei technikai ir baldams įsigyti…

Taip paprasta gauti banko kreditą išskirtinėmis sąlygomis dar nebuvo nuo pat 2003–2005 m., kai bankai vienas iš kito viliojo klientus – kas pasiūlys mažesnes palūkanas.

UAB “DnB NORD būstas” direktorius Gediminas Jankauskas tikina, kad tokių gerų sąlygų artimiausiu metu vargu ar bebus, ir tai neva vis daugiau žmonių supranta. Todėl prieš porą savaičių į jų banko surengtą nekilnojamojo turto mugę sugūžėję potencialūs pirkėjai esą ne tik aktyviai domėjosi atsivėrusiomis fantastiškomis galimybėmis, bet ir apie penktalį jau rezervavo būstus. O svarbiausia tai, kad tarp smalsuolių buvę mažai svajotojų, vyravę realistai.

“Danske Bank” vyresnioji analitikė Baltijos šalims Violeta Klyvienė sako: “Nors bankų kreditavimo politika sušvelnėjo, palyginti su bumo metais, ji tebėra vangi. Iš tiesų kol kas bankai kredituoja pavienius būstų pirkėjus, kurie atitinka griežtus reikalavimus dėl pajamų bei turimų įsipareigojimų”.

Be to, pasak V.Klyvienės, kadangi bankai finansuoja tik išskirtinius klientus, tai akivaizdu, kad seklus finansavimas ne tik netaps prielaida būsto kainoms kilti, bet dargi priešingai – prisidės prie būsto kainų mažėjimo. “Pagaliau kalbėti apie būstų pirkimo masiškumą ar juolab kainų kilimą negalime ir dėl nedarbo didėjimo bei prognozuojamo lėto darbdavių ir darbuotojų lūkesčių atsigavimo. Nematyti ir jokių kitų teigiamų makroekonominių tendencijų”, – vardija pašnekovė.

Maža to, visos šitos išvardytos priežastys lems tai, kad naujų būstų pasiūla trauksis vangiai – likusius neparduotus apie 2 tūkst. butų statytojai parduos ne anksčiau kaip per trejus metus, o senos statybos būstų pasiūla, nuo naujojo šildymo sezono apie 9 proc. padidėjus šildymo kainoms, pasieks visų laikų maksimumą.

Kainos liausis kristi ne anksčiau kaip kitąmet

UAB “Centro kubas – nekilnojamasis turtas” direktorius Zigfridas Račkovskis irgi norėtų tikėti, kad šio sektoriaus krizė jau praeityje ir kainos daugiau nebekris, o netrukus jau ims ir kilti. Bet jis pastebi, kad bankai, viliodami naujus lengvatikius imti kreditus, skuba, nes būsto kainos bankams vis dar garantuoja gražų pelną.

“Jei Europos centrinis bankas nebūtų sumažinęs palūkanų normos, Lietuvos nekilnojamasis turtas būtų dar labiau nuvertėjęs, nes būtų atsiradę dar daugiau nemokių namų ūkių, nebepajėgiančių grąžinti išaugusių paskolų palūkanų, –  kolegai antrina A.Zimnickis. – Kuo daugiau žmonių būtų tapę nemokūs, tuo daugiau būstų bankams būtų tekę “išmesti” į rinką. Kol kas parduodamų bent jau nemokių fizinių asmenų būstų kiekis nėra didelis, o ir kainos puikios. Bankai ir vėl uždirbs”.

Kad bankai galvoja vien tik apie pelną, galima spręsti ir iš neatsargių statytojų, kuriuos bankai kreditavo, o dabar spaudžia, atstovų užuominų. Štai “Ranga group” rinkodaros vadovė Milda Sabienė pripažino, kad jų bendrovė, kaip ir dar keletas statybų plėtotojų, pradėjo kelti neparduoto būsto kainas, bet ne visai savo valia, o bankų.
Akylai stebintiesiems būstų rinką visiškai akivaizdu, kad bankai skuba atsikratyti sukaupto solidaus finansuotų statybų plėtotojų turto, kol būstų kainos nesmuko dar žemiau. Bet viešai jie šitai neigia.
“Naujos statybos būsto kainos šiemet nebekris, o antrąjį pusmetį net pradės kilti, tuo tarpu senos statybos būsto kainos iki naujo šildymo sezono gali kristi, bet ne daugiau kaip 5 proc.”, – tikina SEB banko prezidento patarėjas dr. Gitanas Nausėda.

Tuo tarpu mažųjų bankų atstovų prognozėse nekilnojamojo turto kainų dugno dar nematyti – tik bedugnė. “Išanalizavę makroekonominių rodiklių pokyčius tikimės, kad kainos nustos mažėti tik 2011 m.”, – atvirai sako “Parex” banko kreditų rizikos valdymo departamento direktorė Antonina Kiparenko.

Jai pritaria Medicinos banko turto vertintojas R.Venckūnas, įsitikinęs, kad būsto kainos liausis mažėti tik 2011 m. antrąjį pusmetį.

Optimizmu netrykšta ir skandinaviško kapitalo banko “Nordea Bank Lietuva” nekilnojamojo turto projektų vadovas Aurimas Maldūnas: “Jei remsimės “Nordea Danija” patirtimi, prieš 15 metų įvykusio NT burbulo sprogimo pasekmės buvo jaučiamos penkerius metus, todėl būdami konservatyvūs manome, kad realių šios rinkos atsigavimo Lietuvoje ženklų pamatysime ne anksčiau kaip 2012-aisiais”.

Banko “Snoras” valdybos narys Gitanas Kancerevyčius irgi prognozuoja: “Reikšmingesnio kainų didėjimo ar priartėjimo iki lygio, buvusio prieš krizę, gali tekti palaukti pusketvirtų metų ar net ilgiau. Ir net jei šių metų pabaigoje kainos nustotų kritusios bei prasidėtų aktyvesnis būstų pirkimas, tai nebūtinai lemtų kainų didėjimą”.

Krizės pradžioje skubiai neparduotus butus pardavusios statybos bendrovės “Progresyvios investicijos” eksploatacijos vadybininkė Ina Soloveičik įsitikinusi, kad net atsargiai kalbančių mažųjų bankų prognozės dėl rinkos atsigavimo kitų metų antrąjį pusmetį yra pernelyg ankstyvos. “Iš tikrųjų mes ne tik niekur nekylame, bet ritamės žemyn ir vis dar risimės visus šiuos bei kitus metus, o būsto kainos liausis mažėti ir pradės kilti tik apie 2012–2013 m. Visi tie, kurie kalba apie kainų stabilizavimąsi jau šiemet ar juolab jų kilimą, užsiima paprasčiausiu populizmu – mėgina pakelti žmonėms nuotaiką. Bet ką čia gali pakelti, kai kone kas trečias darbingo amžiaus žmogus yra bedarbis, netgi vakar sėkmingai dirbę verslininkai negalvoja apie investicijas į būstą, jų tikslas – išmaitinti šeimą ir išlaikyti verslą”, – atvirai sako I.Soloveičik.

Beje, ji papasakojo vieną paradoksalų pavyzdį: “Prieš keletą savaičių vienas mūsų konkurentas statytojas nuleido naujos statybos būsto kainas net iki 1300 Lt už kvadratinį metrą. O pirkėjų kaip nėra, taip nėra, todėl jis susinervinęs vėl pakėlė kainą iki 3 tūkst. Lt. Jis sako: “Ar kaina maža, ar didelė – vis tiek niekas neperka, nes neturi pinigų”. Bet jei į statybos bendrovę ateina potencialus klientas ir sako, kiek jis turi pinigų ir kiek gali mokėti, dauguma statybos bendrovių vadovų leidžia kainą žemyn ir parduoda”.

Todėl, pasak pašnekovės, tikroji pardavimo kaina jau ir šiandien gali skirtis dešimtimis procentų nuo skelbimuose nurodomos kainos.