BFL

Butų kainos Vilniuje per krizę sumažėjo apie 40 proc.: dugnas pasiektas, tada dabar kainos kurį laiką išliks stabilios, o vėliau pamažu ims didėti

Per ateinančius aštuonerius metus Lietuvos nekilnojamojo turto rinka jau nebekris, o pamažu ims kilti iš ką tik pasiekto dugno. Tačiau jei butai ir brangs, tai tik didmiesčiuose, ir tik po keletą procentinių punktų per metus.

33-ejų metų vilnietė vadybininkė Dovilė Kryževičienė naujos statybos būstą Šiaurės miestelyje pirko jau beveik prieš trejus metus, ekonominės krizės išvakarėse, bet iki šiol gyvena bute beveik be baldų ir be užuolaidų. D.Kryževičienė su vyru Robertu miega ant čiužinio, patiesto ant grindų, daugumą daiktų laiko dėžėse, nes turi tik vieną nedidelę komodą, o kai ateina svečių, neturi kur jų pasodinti, nes namie tėra dvi kėdės.

Pora tik dabar supranta, kad butą pirko skubotai ir neapskaičiavusi savo pajamų: prasidėjus krizei jos sumažėjo kone dvigubai, nes kurį laiką abu sutuoktiniai neturėjo darbo, o dabar dirba tik D.Kryževičienės vyras, todėl planai apstatyti būstą gražiais daiktais, įsirengti madingą interjerą subiro į šipulius. “Jau ir taip turime daug skolų, nebegalime sau leisti nei atostogų, nei pramogų, todėl ir investuoti į būstą neturime ko”, – prisipažįsta D.Kryževičienė.

Tokių pavyzdžių, kai iki krizės strimgalviais buvo perkami butai skolintomis lėšomis, o vėliau sumažėjus pajamoms nebeliko lėšų jokiems kitiems poreikiams, išskyrus būsto išlaikymą, Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje galėtume rasti daugybę. Bet tai – jau praeitis. Sunkmetis išmokė perkant būstą nebeskubėti, daug atsakingiau pasverti savo finansines galimybes ir pagalvoti, ar nuosavas būstas, nuo seno toks svarbus lietuviams, iš tiesų yra tokia didelė būtinybė, kad vardan jos būtų galima atsisakyti viso kito, kas gyvenime taip pat svarbu: įvairaus laisvalaikio, pomėgių, kelionių ir kt.

Nors nekilnojamojo turto rinkoje dugnas jau pasiektas, o tai reiškia, kad būstų kainos stipriai nebekris, skubėti pirkti iš tikrųjų ir dabar neverta. Taip bus dar ne vienus metus, nes parduodamų butų netrūks (šių metų pabaigoje gali sumažėti nebent naujų butų pasirinkimas Vilniuje, bet jau kitąmet rinką papildys kiti naujai pastatyti butai), o kainų prognozės irgi palankios: jei butai bei sklypai ir brangs, tai labai nedaug, ir tik didžiuosiuose miestuose.

Po truputį kilsime iš dugno

“Ober-Haus” ką tik paskelbė naują Lietuvos butų kainų indeksą, kurio metinis pokytis pirmą kartą po bemaž trejų metų pertraukos yra teigiamas ir siekia 0,2 proc. Butų kainas nekilnojamojo turto bendrovė fiksuoja penkiuose didžiausiuose šalies miestuose, tačiau svarbu paminėti, kad teigiamą indekso reikšmės pokytį daugiausia lemia kainų svyravimas Vilniuje.

Kaip skelbia “Ober-Haus”, balandį sostinėje užfiksuotas 0,7 proc. kainų kilimas, metinis rodiklis padidėjo iki 3,6 proc. O štai Kaune, Klaipėdoje ir Šiauliuose balandį kainos dar šiek tiek mažėjo (atitinkamai 0,4, 1 ir 1,2 proc.), Panevėžyje kainos liko tokios pačios. Nuo aukščiausio būsto kainų lygio, pasiekto 2007-ųjų gale, iki dabar Vilniuje butų kainos sumažėjo 39,5, Kaune – 34,2, Klaipėdoje – 46, Šiauliuose – 45,3, o Panevėžyje – 45,8 proc.

Ekspertų teigimu, dabar jau galime drąsiai teigti, kad krizės sukrėstoje nekilnojamojo turto rinkoje tikrai pasiektas dugnas: butų kainų svyravimas tiek į vieną, tiek į kitą pusę jau visus metus yra labai nedidelis. “Tokios tendencijos turėtų išlikti ir toliau”, – skelbia “Ober-Haus” vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Prognozuojama, kad butų pirkimo ir pardavimo sandorių toliau pamažu daugės (tai buvo pastebima jau 2010 m.), o kainos po truputį pradės kilti. Tačiau kainų didėjimas per ateinančius keletą metų turėtų būti minimalus. S.Vagonio vertinimu, galime tikėtis geriausiu atveju 5 proc. metinio augimo. Ir šie pokyčiai labiausiai bus matomi nebent Vilniuje – kituose didmiesčiuose kainos kurį laiką turėtų išlikti panašaus lygio.

Panašias prognozes pateikia ir bankų ekspertai. “Swedbank” finansavimo departamento direktorė Jūratė Gumuliauskienė, kalbėdama apie ilgalaikes tendencijas, teigė, kad butų kainų didėjimas veikiausiai prilygs infliacijos tempams ir sieks apie 3–5 proc.

Vis dėlto kada – ar dabar, ar vėliau – būtų geriausias metas pirkti būstą? Ekspertai sutartinai teigia, kad galimi kainų svyravimai artimiausiu metu nebus dideli, tad tokį momentą vargu ar galima įvardyti. “Nelabai tikiu raginimais, kad reikia skubėti pirkti, nes vėliau jau nebebus tokių kainų. Tie laikai jau praėjo”, – tvirtina nekilnojamojo turto bendrovės “Domus optima” direktorius Aleksandras Zimnickis ir priduria, kad dabar didžiausią paklausą turi pigiausi butai – tokios tendencijos išliks ir ateityje.

Ramybės laikotarpis – visoje rinkoje

Nusistovėjo ir gyvenamosios paskirties žemės sklypų kainos, tuo labiau kad nemažai sklypų, ypač be komunikacijų ir infrastruktūros, jau kainuoja tiek, kad pigiau juos pardavinėti savininkams nebeapsimoka. Atrodo, kad tokių sklypų parduoti nespėjusiems savininkams teks juos dar bent kelerius metus pasilaikyti, nes atokesnėse vietovėse esantys sklypai be komunikacijų išliks pigūs, o jų paklausa bus mažiausia.

Na, o kokios perspektyvos laukia butų nuomos? Pasak S.Vagonio, nuomos rinkoje irgi matyti stabilumas, taigi neatrodo, kad kainos gali labai mažėti ar didėti. Galimi nebent sezoniniai svyravimai. Tiesa, jei išsipildys prognozės dėl paskolų palūkanų didėjimo, tai šiek tiek atsilieps nuomos kainai: S.Vagonio nuomone, butų savininkai stengsis šią naštą perkelti ant nuomininkų pečių.

Jei kalbėsime apie bankus, skolinimosi sąlygos darosi palankesnės, o būsto paskolų išduodama daugiau. Pavyzdžiui, “Swedbank” šių metų pirmąjį ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, suteikė apie trečdalį daugiau būsto paskolų. Tiesa, J.Gumuliauskienė pabrėžia, kad šiu metu skolinamasi maždaug tris kartus mažiau nei 2007-aisiais. Tačiau norintieji pirkti būstą už paskolą turės susitaikyti su vienu pagrindinių bankų reikalavimų, kurio artimiausiu metu keisti nežadama: turėti apie 15–20 proc. savo lėšų pradiniam įnašui.

“Tai viena svarbiausių pamokų, kurią išmokome per šią krizę: įsigydamas būstą, ypač jei skolinamasi 20–30 metų laikotarpiui, klientas turi prisidėti ir savo lėšomis, nes dabar aiškiai suprantame, kad per tą laiką susidursime dar ne su vienu ekonomikos pakilimu ir ne su vienu sunkmečiu”, – teigia J.Gumuliauskienė.

Naujų butų statyba per krizę buvo visiškai sustojusi, o dabar jau vėl tęsiami seni ir pradedami nauji projektai. Beje, didėjant energijos sąnaudoms rinkoje jau kitąmet turėtų atsirasti energiją taupančių butų, kuriems šildyti bus naudojami atsinaujinantys šaltiniai. Bendrovė “Veikmė” pranešė šiemet Vilniuje suprojektuosianti ir pradėsianti statyti pirmąjį pasyvų daugiabutį.
Naujų didžiųjų prekybos centrų artimiausiu metu statoma nebus – po 2006–2009 m. statybų bumo prekybos centrų plotas vienam gyventojui jau pasiekė Europos vidurkį. Tiesa, kai kurie ekspertai mano, kad gali būti statomi nebent mažesni prekybos centrai bei specializuotos parduotuvės.
Taigi nekilnojamojo turto rinka pradeda atsitiesti po sunkmečio ir bent jau iki 2020-ųjų naujų burbulų turėtume išvengti.