Interviu su VĮ “Registrų centras” generalinio direktoriaus pavaduotoju Arvydu Bagdonavičiumi

“Veidas”: Kada LT NT kainos pasieks dugną?

A. B.: NT pardavimo apimčių ir kainų mažėjimas tęsiasi, tiesa, lėčiau nei pirmaisiais metais po NT rinkos burbulo sprogimo (pvz., jei 2009 m. 1 ketv. pardavimų apimtys lyginant su ankstesnių metu tuo pačiu laikotarpiu skyrėsi iki kelių kartų, tai dabar pokyčiai sudaro 20-30 procentų, sulėtėjo ir kainų mažėjimo tempai (nuo 5-10 proc. iki 2-5 proc.)). Tačiau mes negalime pasakyti, ar tas nuosmukio kreivės švelnėjimas reiškia artėjantį dugną.

Mes disponuojame visais per pastaruosius penkiolika metų įvykusių NT sandorių duomenimis, statistinės analizės ir prognozavimo metodais, žiniomis apie kitų valstybių rinkų raidą, bet to nepakanka patikimam atsakymui į Jūsų užduotą klausimą. Veikiausiai apie dugną sužinosime tik nuo jo atsispyrę ir jau kildami aukštyn.

“Veidas”: Kaip vertinate praėjusios savaites NT vystytojų viešus pareiškimus esą NT pirkimo pagyvėjimas jau prasidėjo? Ar tai galima pagrįsti konkrečiu sandoriu skaičiumi, iš kurio būtų matyti, kad, tarkime, 2010 m. sausį ir vasarį, plg. su 2009 m. sausiu ir vasariu, nupirkta gerokai daugiau būstų?

A. B.: Daryti išvadas remiantis sausio-vasario mėnesių duomenimis yra rizikinga, nes pirmaisiais metų mėnesiais yra jaučiamas didžiausias sezoninių svyravimų poveikis. Jau daugelį metų, po kalėdinio pagyvėjimo, metų pradžioje juntamas štilis NT rinkoje (pvz. Lietuvoje 2009 m. 12 mėn parduoti 3366 žemės sklypai, 428 gyvenamieji namai, 1414 butų, 2010 m. sausio mėn – 1883 žemės sklypai,  271 gyvenamieji namai, 1000 butų). Tiesa, kiekvienais metais po metų pradžios nuosmukio yra stebimas rinkos pagyvėjimas (pvz., jei 2009 m. sausio mėn buvo parduota 862 butai, tai, kaip jau buvo minėta gruodžio mėn 1414 butų). Pilnos statistikos apie pardavimus vasario mėnesį dar neturime, bet turimi skaičiai pastebimo augimo tendencijos nerodo (negalutiniais duomenimis  2010 02 parduota butų 759, gyvenamųjų namų 200, žemės sklypų 1263).

“Veidas”: Ar matote objektyvių priežasčių kuriomis remiantis jau netrukus LT pradės brangti gyvenamasis nekilnojamasis turtas?

A. B.: Tiek Lietuvoje, tiek ir kitose Baltijos šalyse (bent jau Latvijoje) yra panašios tendencijos. Rinkos atsigavimą lems šalių ekonominė situacija, bankų politika, šalies patikimumo reitingai ir pan. Šiuo metu dar sunku pasakyti ar pasirodantys skaičiai apie padidėjusius pardavimus, išaugusias (kad ir nežymiai) atskirų segmentų kainos, rodo rinkos atsigavimą ar parodo nukrypimus atsirandančius dėl rinkos išsibalansavimo (pvz. naujos statybos pasiūlos nebuvimo,  mokesčių politikos pasikeitimai ir pan.).

“Veidas”: Ar yra objektyvių priežasčių dėl kurių NT kainos Lietuvoje ir konkrečiai Vilniuje galėtų kristi mažiau lyginant su (Latvija) Ryga ir (Estija) Talinu?

A. B.: Jei nagrinėtume kiekvieną šalį atskirai, tai būtų galima išskirti tokias įdomesnes tendencijas:
1.Latvijoje (Rygoje) 1 m2 būsto vidutiniškai kainuoja 550 eurų, nuo žemiausio taško 2009 m. vasarą (490 eurų/m2) kainos padidėjo 12 procentų, tačiau iki aukščiausių 2007 m. kainų (1720 eurų/m2) joms labai toli. 550 eurų/m2 kaina atitinka kainų 2002 m. lygį yra beveik du kartus mažesnė už kainą (900-1200 eurų/m2), kurią pasiekus vystytojams apsimokėtų pradėti naujus ar tęsti pradėtus projektus,  todėl naujos statybos beveik nėra, o tai kas pastatyta anksčiau jau yra beveik parduota. Pasiūlos sumažėjimas, net ir esant nedidelei paklausai, sąlygojo kainų augimą Latvijoje. NT kreditavimo apimtys yra nedidelės;
2.Sandorių sudarymą ir registravimą Latvijoje metų pradžioj komplikavo ir pasikeitę NT mokesčio reikalavimai (turto savininkai (įskaitant ir naujuosius turi per sausį sumokėti NT mokestį ir gauti tai patvirtinantį dokumentą prieš įregistruojant turtą), todėl sausio mėn. sandorių beveik visai nebuvo registruojama, o vasarį buvo juntamas pagyvėjimas, kadangi sausį sumokėjus NT mokestį buvo registruojami sausio ir vasario sandoriai;
3.Kaip teigia estai NT nuosmukis nebuvo labai didelis, kainos 2009 m. pirmą pusmetį krito apie 15 proc., antrą 3 procentais. Lyginant su aukščiausiomis kainomis, jos sumažėjo apie 30 procentų ir dabar atitinka 2004 m. lygį. Taline 1 m2 kainuoja apie 900 eurų;
4.Pardavimų apimtys per metus sumažėjo nuo 34 proc. (Taline, Tartu) iki 50 proc. mažesniuose miestuose;
5.Estai  fiksuoja pasiūlos mažėjimą. Šiuo metu siūloma apie 20 proc. mažiau NT, nei ankstesniais metais. Naujos statybos 2009 m. Taline buvo labai nedaug ir ji beveik visa yra parduota ir paklausa naujiems ekonomiškiems objektams yra auganti.

“Veidas”: Kaip manote, kokia turi būti vidutinė 1 kv. m. naujos statybos būsto Vilniuje kaina, kad lietuviai norėtų pirkti ir būtų pajėgūs įpirkti būstus?

Manau, kad kainą turi nustatyti rinka, visi jos dalyviai, o ne koks nors Registrų centro darbuotojas ar NT brokeris. Šiandieninė bankų vykdoma NT sandorių kreditavimo politika yra neamžina, kaip ir kuklūs nūdienos šalies ūkio tempai ar išaugęs nedarbas. Visos šios išvardintos sąlygos yra dinamiškos, nuolat kintančios, todėl apsunkinančios prognozavimą.

Tačiau viena sąlyga yra gana stabili – statytojų ir vystytojų interesas prekiauti NT tik tuomet, kai rinkos kaina viršija statinio savikainą. Tai leidžia daryti tam tikras prielaidas. Pavyzdžiui, žinant, kad šiandien buto daugiaaukščiame name savikaina (žemė, statybinės medžiagos, darbo jėgos samda ir t.t.) sudaro vidutiniškai 2300-3000 Lt/kv.m, galima teigti, kad butų kainos Vilniuje „turi erdvės“ dar smukti iki 25 proc. Tiesa, jei iki krizės pastatyto ir iki šiol neišparduoto NT savininkai galutinai praloš savo lobistinę kovą dėl NT mokesčio lengvatų, galime tikėtis ir dramatiškų epizodų – naujos statybos būsto, parduodamo žemesne už savikainą kaina bangos.

“Veidas”: Mano žiniomis, daugelis NT agentūrų, kaip pardavimus, traktuoja būstų keitimus: kai tarkime, viena šalis nori pasigerinti gyvenimo sąlygas, o kt. dėl krizės ar kt. šeimyninių aplinkybių keičia didesnį būstą į mažesnį. Kaip Registrų centro duomenų bazėse traktuojami tokie sandoriai: kaip keitimo ar kaip pardavimo?

A. B: Kiek būstų keitimo sandoriai galėjo “pagerinti” pardavimų statistika pastaraisiais mėnesiais, dėl kurios taip džiaugiasi ir giriasi NT sektoriaus atstovai?

Tai ką kalba agentūros skamba gan logiškai, tačiau, deja, mūsų statistika padidėjusio mainų rinkos aktyvumo nerodo. Kiek suprantu, šis turto perleidimo būdas yra laikomas tarybinių reliktu (sovietų laikais tai buvo bene vienintelis įmanomas turto perleidimo būdas) ir populiarumo neatgauna.

Jei rimtai kalbėti, tai mainams nėra pakankamos infrastruktūros: žmonės nežino, kur skelbti ir rasti informaciją apie galimybę mainytis turimu turtu, todėl bando iš pradžių parduoti tai, ką turi, o po to pirkti ko reikia. Internete neradau nei vienos NT agentūros, kuri turėtų skelbimų skiltį „mainau“.

“Veidas”: Kiek procentų visų pirkimo sandorių yra tie, kurie sudaryti naudojantis bankų paskolomis?

A. B.: Ar pastaruoju metu, kaip nors pakito perkančiojo būstą portretas. Tarkime, ar pastebite, kad db. dominuotų pirkimai, tik už tarkime, kažkokią suma 100-150 tūkst. Lt, ar vis dėlto perkamas įvairios vertės turtas: tiek pigiausias ekonominis, tiek ir vertintinas milijonų Lt ar daugiau?

Mus kiek stebina būsto sandorių statistika, rodanti augančią mažesnių sandorių dalį, nors paklausos nuosmukio laikotarpiu turėtų labiau išsiskirti prabangaus būsto segmentas. Turint galvoje pranešimus apie šešėlinės ekonomikos augimą ir iš emigracijos parsiunčiamų pinigų kiekį galima įtarti, kad tam tikra sandorių dalis vyksta atsiskaitant grynaisiais ir dėl įvairių priežasčių notarui neatskleidžiant visos sandorio vertės. Manau, atsakingos tarnybos galėtų atidžiau vertinti šiandienę NT rinką ir retkarčiais pasitikrinti, ar joje nevyksta ko nors masinio ir nelegalaus.

“Veidas”: Kas kaltas dėl 2004-2007 m. pūsto NT burbulo ir jo sprogimo?

Didžiausias kaltininkas – noras gyventi geriau ir gobšumas, toks trivialus, būdingas visoms šalims, nepaisant jose gyvenančių tautų, jų išpažįstamų religijų ar moralinių nuostatų.

“Veidas”: Ar šiandien prasidėjęs NT sektoriaus atstovų šnekėjimas, kad rinka atsigauna, daugėja sandorių ir kainos nebekris, neprišauks naujo kainų burbulo?

Vargu. Bene svarbiausios prielaidos rinkos burbulų formavimuisi yra pigus skolinimasis ir optimistiniai rinkos dalyvių lūkesčiai. Turbūt sutiksite, kad šiandieninė padėtis ne itin atitinka burbulams palankios terpės apibrėžimą.
Nūdienos NT sektoriaus atstovų mėginimai manipuliuoti rinkos nuotaikomis ir įkvėpti jai bent kiek optimizmo yra nukreipti į gana nedidelę tikslinę auditoriją, kurią galima apibrėžti kaip galinčią, bet nenorinčią.

“Veidas”: Kaip vertinti tai, kad bankų ekspertai iki šiol nepasitikėjo Registrų centro vertintojų turto vertinimais ir reikalaudavo neva nepriklausomų vertintojų, bet šiandien matome, kad VĮ Registrų centro vertintojų 2004-2008 m. vertinti objektai iš esmės 100 proc. atitinka šiandieninę rinkos kainą, o štai “nepriklausomų vertintojų” vertinimai katastrofiškai neatitinka realybės?

Turto vertintojo atsakomybę reglamentuoja įstatymai. Kitas klausimas, ar ir kaip ta atsakomybė realizuojama Lietuvoje. Tai, ko gero, yra viena tų sričių, kuriose mūsų šaliai derėtų pasitempti.

Bankų polinkis dirbti su privačiam sektoriui atstovaujančiais vertintojais yra visiškai suprantamas ir pateisinamas dėl daugelio priežasčių, o ypač – darbų atlikimo terminų ir kainų lankstumo.

Aš nė kiek neabejoju daugumos Lietuvoje veikiančių turto ir verslo vertintojų kvalifikacijos bei sąžiningumo. NT rinkos bumo laikais daugiausiai įtarimų ir diskusijų kėlė ne patys vertintojai, o statistinė sandorių duomenų bazė, kuria jie grindė savo vertinimus. Galime teigti, kad prie NT burbulo išpūtimo ypač prisidėjo vertinimo metodas, kai tariama bankui įkeičiamo turto vertė buvo apskaičiuojama pagal laikraščių ir interneto skelbimuose nurodomas kainas. Tiesa, tuomet (kaip ir dabar) tai nebuvo nelegalu.

Šiandien padėtis pasikeitė – dauguma turto vertinimų grindžiama oficialiais Registrų centro NT rinkos duomenimis. To reikalauja dauguma komercinių bankų, o ir patys vertintojai šiandien labiau linkę apsidrausti ir savo vertinimus grįsti pripažintu duomenų šaltiniu. Tikėkimės, tokia praktika išliks ir kito NT rinkos pakilimo metu.