„Nekilnojamojo turto (NT) rinkai Lietuvoje įtaką turi ir ekonominiai, ir psichologiniai veiksniai. Vis dėlto, nepaisant to, ar būstas perkamas paskolos ar savomis lėšomis, gyventojai išlieka racionalūs“, − teigė ekspertai pirmą kartą Vilniuje surengtame seminare „Būsto akademija“. SEB banko, nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Eika“ ir nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober−Haus“ duomenimis, šiuo metu gyventojai labiausiai domisi ekonominės klasės dviejų kambarių butais.

SEB bankas per pirmus penkis šių metų mėnesius suteikė beveik trečdaliu (30 proc.) daugiau būsto paskolų negu tuo pačiu laikotarpiu pernai. Banko duomenimis, pastebimas ir nedidelis vidutinės būsto paskolos augimas: šiuo metu ji yra 147 tūkst. litų, tuo tarpu pernai ji buvo 5 proc. mažesnė (sausio−gegužės rodikliai).

Pasak Virginijaus Doveikos, SEB banko prezidento pavaduotojo Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktoriaus, būsto paskolų rinkai didžiausią įtaką daro fundamentalūs veiksniai, tokie kaip mažos palūkanos, didėjanti NT pasiūla, gerėjantys žmonių lūkesčiai dėl finansinės ateities, o bankas dažniausiai finansuoja pagrindinio šeimos būsto pirkimą.

„Daugiau kaip pusę naujų būsto paskolų šiemet esame suteikę 27−35 metų gyventojams. Jų didžioji dalis, tikėtina, perka būstą, kuriame patys ar su šeima gyvens. Dauguma klientų į banką ateina jau atlikę savo finansinių galimybių analizę ir gana racionaliai pasirinkę perkamą būstą. Jauniems žmonėms aktualiausi miegamieji rajonai, optimalios kvadratūros ekonominės klasės butai“, − sakė V. Doveika.

„Ober-Haus“ specialistai pastebi, kad racionalūs išlieka ir tie pirkėjai, kurie NT įsigyja kaip investiciją. „Tokie investuotojai, rinkdamiesi būstą, apskaičiuoja nuomos pajamingumą, tikėdamiesi pelningos perspektyvos iš įsigytos nuosavybės. Todėl labai logiška, kad dabar investuojantys į NT dairosi paties likvidžiausio, t. y. greičiausiai rinkoje realizuojamo turto. Šiandien paklausiausi yra dviejų kambarių 45-50 kvadratinių metrų ploto butai“, − sakė bendrovės Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. Pasak jo, daugiausiai NT kaip investiciją perkančiųjų yra tarp vyresnių − 35−55 metų žmonių.

Bendrovės „Eika“ duomenimis, šiuo metu apie 56 proc. ekonominės klasės butų nuperkama savomis, likusi dalis (44 proc.) − bankų skolintomis lėšomis. Tuo tarpu vidutinės klasės objektuose ši proporcija šiek tiek pasikeičia ir daugiau butų − maždaug 55 proc. − nuperkama banko skolintomis lėšomis.

„Akivaizdu, kad tais atvejais, kai būsto kaina mažesnė, asmuo turi didesnių galimybių ir paskatų jį įsigyti nuosavomis lėšomis. Šiandien pastebime, kad pirkėjai savo lėšomis dažniau įsigyja 1-2 kambarių butus, ir tai nepriklauso nuo to, kokios klasės būstas yra perkamas“, − sakė bendrovės „Eika“ Plėtros direktorius Domas Dargis.

Pasak jo, vieno kambario butus nuosavomis lėšomis perka daugiau negu 80 proc. pirkėjų, dviejų kambarių  butus − 59 proc., o didžiausius keturių kambarių butus − vos 30 procentų.

Sava pievelė priešais namą ar kotedžą lietuviui – gerovės simbolis. Tačiau nusipirkus tokį būstą laukuose kasdienė rutina stengiantis pasiekti darbą ir vaikų darželį netruks apkarsti.

Pernai Lietuvoje iš viso parduoti 9025 namai. Registrų centro duomenimis, tai beveik dukart daugiau nei kriziniais 2009-aisiais, nors iki 2007 m. piko, kai šis skaičius buvo perkopęs 12 tūkst., dar toloka. Tačiau parduotų naujų individualių namų ar kotedžų skaičiai kur kas kuklesni, pavyzdžiui, Vilniuje potencialiems jų gyventojams siūlyti vos 82 nauji nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų pastatyti individualūs namai ar kotedžai.

„Paklausa, palyginti su pastarųjų ketverių penkerių metų laikotarpiu, padidėjusi, ir NT plėtotojai reaguoja į tai, ko reikia rinkai. Manau, šiemet rinkai bus pasiūlyta daugiau namų ir kotedžų nei praėjusiais metais“, – prognozuoja nekilnojamojo turto paslaugų įmonės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka.

„Veidas“, tęsdamas temą, kaip pasirinkti būstą, kad viso gyvenimo santaupų, o dar ir iki gyvenimo pabaigos mokėsimos paskolos bankui neįmerktum į gyvenimo kokybės nesuteiksiančius namus, šįsyk autoritetingus ekspertus pasitelkė neseniai pastatytiems ar tebestatomiems kotedžams įvertinti. Prieš mėnesį, kovo 25 d., „Veide“ analizavome tik sostinės daugiabučių kokybę. Šįsyk porą objektų pasirinkome ir Kaune, nes būtent šis miestas nuo seno pirmenybę teikia individualiam būstui.

Visą publikacijos tekstą skaitykite savaitraštyje “Veidas” (http://prenumerata.veidas.lt/lt/order/magazine?id=17590), pirkite žurnalo elektroninę versiją internete http://www.veidas.lt/veidas-nr-17-2014-m arba užsisakykite “iPad” planšetiniame kompiuteryje.

Šiuo metu Lietuvoje populiariausi yra dviejų kambarių butai – jų ir parduodama, ir nuomojama daugiausiai. Nekilnojamojo turto skelbimų portalo Domoplius.lt duomenimis, vien sostinėje nuomininkų laukia 500 dviejų kambarių butų, o naujų savininkų – beveik tūkstantis.

Pasak Evaldo Narbuntovičiaus, Domoplius.lt projekto vadovo, Vilniuje tokių būstų parduodama beveik trigubai daugiau nei vieno kambario butų. Dvigubai populiaresni už vieno kambario butus yra ir tris kambarius turintys butai. Šiuo metu jų parduodama beveik tūkstantis.

“Pardavimų ir nuomos rinkoje dviejų kambarių butai išlieka paklausiausi. Jie populiarūs tarp jaunų šeimų, kurioms vieno kambario butas – per mažas, o trijų ar keturių kambarių – per brangus. Dažnai nuo noro pirkti erdvesnį būstą atbaido ir dideli šildymo kaštai”, – sako E. Narbuntovičius.

Kaip teigia nekilnojamojo turto ekspertas, nusipirkti trijų kambarių butą – gerokai lengviau nei išsinuomoti.

“Norint nusipirkti trijų kambarių butą, pirkėjas galėtų rinktis iš beveik tūkstančio skirtingų variantų, o norint išsinuomoti tektų rinktis vos iš kelių šimtų pasiūlymų”, – pastebi E. Narbuntovičius.

Daugiausiai laiko reiktų skirti vieno kambario buto paieškoms. Sostinėje jų parduodama beveik dvigubai mažiau nei dviejų kambarių butų – 450. Norintys įsigyti vieno kambario būstą, jo turėtų ieškoti Pašilaičiuose, Vilniaus senamiestyje bei Naujamiestyje. Šiuose rajonuose jų pasiūla didžiausia – juose parduodama beveik pusė visų vieno kambario butų.

“Kaip ir prieš metus, išsinuomoti vieno kambario butą yra sunkiau nei nusipirkti. Šiuo metu nuomojamų vieno kambario butų Vilniuje yra keliais šimtais mažiau nei parduodamų – 190”, – teigia E. Narbuntovičius.

Dviejų kambarių butų pasiūla didžiausia ir kituose Lietuvos didmiesčiuose – Kaune ir Klaipėdoje. Šiuo metu uostamiestyje parduodami 2239 dviejų kambarių butai. Kaune tokius butus šiuo metu pardavinėja 318 savininkų.

Skirtingai nei Kaune, uostamiestyje lengviau įsigyti bei išsinuomoti trijų kambarių butą. Vieno kambario butų Klaipėdoje pardavinėjama beveik devyniais šimtais daugiau nei Kaune. Tiesa, išsinuomoti vieno kambario butą uostamiestyje sudėtinga – jų pasiūla lyginant su kitais didmiesčiais mažiausia, vos 11 butų.

„Veido“ tyrimas atskleidė, kad ne visi nauji sostinės daugiabučiai tokie energiškai modernūs, ekonomiški, ekologiški ir patogūs gyventi, kaip kad skelbiasi.

Lietuviui būstas – pagrindinė, galima sakyti, viso gyvenimo investicija: juk už jį tenka ne tik pakloti visas gyvenimo santaupas, bet ir paskolomis prisirišti prie banko porai dešimtmečių į priekį. O dauguma lietuvių būstą perka praktiškai visam gyvenimui.

Tad „Veidas“ nutarė paanalizuoti, kokios kokybės naujas būstas siūlomas vilniečiams. Pasitelkę autoritetingus ekspertus vertinome penkiolika skirtingų nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų naujai pastatytų ar baigiamų statyti daugiabučių. Ekspertų vertinimas ir patarimai galbūt padės būsimiems naujakuriams išsirinkti būstą, kuris bus patogus gyventi ir turės piniginę vertę ne tik per įkurtuves.

Naujas daugiabutis ir „chruščiovkė“ – kaip diena ir naktis

Kaina – pirmučiausias dalykas, nuo kurio tenka pradėti rinktis būstą. Tie, kuriems šis kriterijus ne toks svarbus, renkasi namą ar kotedžą. O būsimi daugiabučių naujakuriai paprastai skaičiuoja, ir daro tą labai kruopščiai. Tačiau kaip, kad ir pigiau, nenusipirkti bėdos? Kaip rinktis, kad investicija nevirstų nuliu po dešimties ar dvidešimties metų? Juk jei išsipildys kai kurių NT plėtotojų prognozės, gerėjant gyvenimui (o tokios tendencijos buvo iki Ukrainos krizės ir, reikia tikėtis, išliks), žmonės norės iškeisti dabar įsigytą ekonominės klasės būstą į naujesnį ir kokybiškesnį. Ar po 2020-ųjų, kai įsigalios ES direktyva dėl nulinės energijos namų, būstai, statyti ypač nekilnojamojo turto burbulo laikotarpiu, netaps visai beverčiai?

Pirmiausia – optimistinės prognozės: „Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius mano, kad nepriklausomybės metais, ypač pastarąjį dešimtmetį, statyti daugiabučiai yra pakankamai geros kokybės. „Bet stalininės ir postalininės statybos namus, ypač vadinamąsias „chruščiovkes“, jau geriau paskelbti avariniais ir nugriauti, nei bandyti renovuoti. Tačiau šioje srityje nėra jokios programos. Ne ten žiūrime: bandome ieškoti priekabių naujos statybos objektuose, kai turime tiksinčią bombą – sovietmečio statybą. Dabartinė statyba, palyginti su ja, – kaip diena ir naktis. Dabar Lietuvoje galioja europinės statybos normos, tad visa nauja statyba yra pakankamai aukštos kokybės“, – vertina V.Zabilius.

O kai kuriais aspektais ikikrizinio bumo laikotarpiu pastatyti butai net turi pranašumų, palyginti su dabar statomais: prieš dešimtmetį dviejų kambarių butai buvo 50–55 kv. m ploto, o dabar suspausta iki 44 kv. m. Grįžtame vos ne į sovietinę statybą, kai dviejų kambarių plotas buvo apie 40 kv. m. Orientuojantis į ateitį, į europinius standartus, erdvė turėtų didėti, o ne mažėti. Deja, kaip apgailestauja V.Zabilius, dabar vyksta priešingi procesai.

Žinoma, buvo įvairios kokybės projektų, kaip buvo ir yra įvairių statytojų su skirtinga statymo kultūra, bet didesnės, savo vardą branginančios įmonės statė ir stato kokybiškiau, priešingai nei kai kurios vienadienės.

Inžinerijos ir konsultacijų bendrovės „Sweco“ vyriausiasis architektas urbanistas Mindaugas Pakalnis pastebi, kad jei objektą stato patyrusi šioje srityje įmonė, jei dedamos geros sertifikuotos medžiagos, būstai tikrai nebūna blogi. Tačiau iš tų vienadienių įmonių būstą pirkę žmonės turės ir jau turi bėdų. Nekilnojamojo turto burbulo pūtimosi metais buvo pristatyta daug pernelyg tankių, nekokybiškos architektūros ir blogai suplanuotų kvartalų. Bet dabar rinkoje atsirado tikrai geresnių projektų, be to, ir pirkėjai jau atidžiau renkasi.

Ar protingas kainos ir kokybės santykis

Vertindamas dabar naujakurių laukiančių daugiabučių kainos ir kokybės santykį, „Ober-Haus“ Gyvenamojo nekilnojamojo turto departamento vadovas Audrius Šapoka konstatavo, kad jis daugeliu atvejų yra adekvatus, įvertinus esamą kainodarą, pritaikymą šiandieninei rinkai, likvidumą ir galimą nuvertėjimą. Ekspertas daugiau dėmesio skyrė būtent butų likvidumui, tai yra ar juos lengva rinkos sąlygomis greitai parduoti arba išnuomoti bei kokia jų išliekamoji vertė.

Iš penkiolikos vertinamų objektų dešimtuko nusipelnė „Ozo parkas“. Čia itin protingai suplanuotos erdvės – nėra tuščių ir nenaudojamų, bet papildomai kainuojančių kvadratinių metrų. Butai kokybiški, šilti ir pigūs eksploatuoti, todėl visuomet bus labai likvidūs. Dar daugiau potencialo šiam projektui suteikia alternatyvų neturinti vietovė: miesto centras yra už 5–6 minučių automobiliu ne piko ir apie 15 minučių piko metu, didelis 9 ha ploto parkas, kuris nebus užstatytas, visiškai šalia svarbiausi traukos taškai (bankų skyriai, prekybos centras, vaistinės ir kt.). Sėkmingas pardavimas rodo, kad toks projektas yra būtent tai, ko ir reikia rinkai.

Devintuku A.Šapoka įvertino septynis objektus. „Loft Town“, eksperto manymu, pridėtinę vertę kuria jo formatas – tai nėra įprastiniai loftai, esantys grynai gamyklinėje teritorijoje, o modernaus daugiabučio elementų turintis projektas. Jis patogioje Kalvarijų ir Kareivių gatvių sankirtoje, aplinka sutvarkyta – tvarkingas vidinis kiemas, nedidelis žalias parkas. Šis projektas neturi lygiaverčių analogiškų alternatyvų rinkoje. Projektui būdingas universalumas: jis priimtinas tiek lofto mėgėjui, tiek tradicinio buto gyventojui. Projekto konkurencingos kainos ir vyraujantis rinkos interesas leis nesudėtingai realizuoti tokį turtą ir ateityje.

Panašių objektų kaip „Mano Užupis“ nedaug, o panašaus tipo būsto paklausa – labai didelė. Potencialo šiam projektui suteikia turto specifika – nuo vietos iki funkciškai taisyklingo ir patogaus suplanavimo, kitų išvardytų parametrų visumos ir pardavimo kainos.

Patrauklūs ir „Rinktinės namai“, kurių realizacija rinkoje vyko itin sparčiai, o išliekamoji vertė yra didelė. Gali kilti abejonių dėl projekto vietos, kuri apribota senos statybos namų kaimynystės, tačiau žvelgiant į bendrą kontekstą – tai vis dėlto centrinė miesto dalis.

„Santariškių namų“ kaina dera su jų energiniu efektyvumu, išplėtota vietos infrastruktūra, techniniais rodikliais ir kitais parametrais. Butai šiame projekte itin likvidūs, nuvertėjimas – mažas. „Bajorų kalvoms“, įvertinus visus techninius ir kokybinius parametrus, plėtotojas taip pat parinko labai konkurencingą kainodarą.

„Naujoji Pilaitė“ susiduria su didele konkurencija, nes panašių naujos statybos butų koncentracija šiame mikrorajone labai didelė. Bet šis projektas varžosi labai sėkmingai.

Taip pat „devintukininkų“ „Sugiharos namų“ kokybiška statyba, patogus susisiekimas su daugeliu miesto dalių (ypač centrine), butų funkcionalumas ir kaina leidžia šiame projekte esantiems butams sėkmingai konkuruoti rinkoje.

Mažesniu balu – aštuonetu A.Šapoka vertina šešis objektus. „Solo City“ – vienas iš vos kelių aplinkinėse vietovėse pastaruoju metu sėkmingai realizuotų projektų, namas kokybiškas, efektyvus butų suplanavimas, taupi butų eksploatacija. „Venecija“ kartu su to paties statytojo įgyvendintu „Burbiškių“ projektu iš esmės yra bene vienintelis didesnės apimties projektas pietinėje – industrializuotoje Vilniaus dalyje. Tai išties patrauklus pasirinkimas ekonominės klasės būsto ieškantiems miestiečiams. „Vilkpėdės šilas“ pasižymi strategiškai patogia vieta, ypač šalia dirbantiems, o nedidelis kiekis alternatyvų rinkoje būtent šioje Naujamiesčio dalyje projektui suteikia pranašumą. Tai rodo ir likęs nedidelis laisvų butų skaičius.

„Pašilaičių namai“ iškilo mikrorajone, kuriame pastatyta ar statoma gausi dalis ekonominės klasės būstų ir konkurencija yra didžiulė. Projekto koncepcija priimtina šiandieniniam pirkėjui, reikalaujančiam aukštos kokybės ir racionalumo už nedidelę kainą.

„Dzūkų namų“ patogi susisiekimo sistema su miesto centru tiek savu, tiek viešuoju transportu. Vis dėlto Naujininkai kitų rajonų gyventojų netraukia, todėl šioje miesto dalyje turtą dažniausiai perka vietos gyventojai.

„Švedų namai“ įsikūrę Kalnėnuose, vienoje jaunesnių Vilniaus miesto dalių. Vieta patraukli: miesto centras netoli, infrastruktūra patogi, aplinka gana nauja, sklypų statybai – daug.

Pagal kainos ir kokybės santykį prasčiausiai, bet taip pat palyginti aukštu balu – septynetu A.Šapoka įvertino „Ozo trikampį“. Jo pranašumas rinkoje – jis labai arti centrinės miesto dalies, bet didesniu likvidumo potencialu ir aukštesne išliekamąja verte pasižymi į vidinį kiemą orientuoti butai, nes objektas yra arti didelių, triukšmingų transporto mazgų.

Vis dėlto, M.Pakalnio vertinimu, butų kainos Vilniuje neadekvačiai per didelės, palyginti su statybos sąnaudomis, – tai turbūt lemia per didelė žemės kaina arba per dideli nekilnojamojo turto plėtotojų viršpelniai. „Negali būti, kad tiek pat kainuotų pasistatyti butą ir namą. Pastatyta gerų būstų centre, tačiau jie neįperkami vidurinei klasei, nes pigiau pasistatyti namą, ypač jei turi paveldėtą kolektyvinį sodą. Ten kvadratinis metras ploto kainuoja 1,5–2 tūkst. Lt, o miesto centre reikia mokėti mažiausiai 5–6 tūkst. Lt. Pažiūrėkime, į ką tie sodai virsta, – tai ištisi gyvenamieji kvartalai. Tai tas potencialas, kurį praradome mieste, jei būtume pasiūlę žmonių lūkesčius visomis prasmėmis labiau atitinkančių būstų. Šis kainų neadekvatumas daug kainuos. Seniai kalbama, kad Vilnius – išsibarstęs, kad jį reikia sutankinti, tačiau iš esmės vyksta priešingas procesas“, – pripažįsta architektas.

2014-ieji bus viltingi ieškantiems naujo būsto ar žemės sklypo, bet nekilnojamojo turto pardavėjams jie nieko gero nežada: kainos kils iki 5 proc., ir tik tuo atveju, jei kitų metų viduryje išgirsime, kad Lietuvai leidžiama įsivesti eurą.

„Besibaigiantys 2013-ieji buvo atspirties metai: pasiekėme prieškrizinį pardavimo, bet ne kainų lygį, tad reikia tikėtis, kad kitąmet bus daugiau aktyvumo“, – paklaustas apie užverčiamą senųjų metų kalendorių sako UAB „Apus turtas“ brokeris Žilvinas Steiblys.
Jam kone žodis žodin atitaria ir kolegos iš kitų nekilnojamojo turto bendrovių. Visi jie sutinka, kad šie metai pagal pardavimo apimtis buvo panašiausi į 2006-uosius, kai nekilnojamojo turto rinka pulsavo naujų lūkesčių ritmu.
„2012 m. buvo stipriai juntamas sezoniškumas ir paklausos bangavimas, o šiais, besibaigiančiais metais pirkėjai jau buvo optimistiškesni, radosi stabilumo“, – lygina nekilnojamojo turto vertinimus atliekančios bendrovės „Domus optima“ vadovas Aleksandras Zimnickis.
Pasak jo, žmonių geresnio gyvenimo viltį ir tikėjimą ateitimi veikiausiai lėmė tai, kad daugelis įmonių ne tik pasiekė veiklos stabilumo, bet ir perėjo į pelno didėjimo fazę. Tad sėkmingai dirbančių įmonių darbuotojai pajuto daugiau tikrumo dėl ateities ir vėl pradėjo domėtis, kaip galėtų pagerinti savo buitį.
„Iki tol žmonės keletą metų lūkuriavo, o štai šiemet pradėjo priimti sprendimus, – pastebėjimais dalijasi nekilnojamojo turto agentūros „Ontex“ komercijos direktorius Nerijus Valančius. – Taigi šie metai buvo sprendimų metai.“
Pardavėjai nustojo laukti savųjų milijonų ir ėmėsi pardavinėti, o pirkėjai, pamanę, kad kainos daugiau nebekris, pradėjo vėl pirkti turtą. Tiesa, pasak N.Valančiaus, nors judėjimas iš vienų rankų į kitas ir buvo, kainos didėjo labai nuosaikiai, o kalbant dar tiksliau – minimaliai.
„Paklausa didėjo stabiliai, bet sakyti, kad patyrėme didelį rinkos atsigavimą, tikrai negalime: jokių kainų kilimo burbulų, kuriuos matėme apie 2007-uosius, dabar nematyti, o ir prielaidų tam nėra, – tęsia UAB „Laurus Real Estate“ direktorius Justinas Vėželis. – Žinoma, tie, kurie kalba apie kainų didėjimą, žvelgdami tik į nekilnojamojo turto portalo „Aruodas“ kainas, gali pamanyti, kad formuojasi naujas kainų burbulas. Bet taip nėra – tai liudija VĮ Registrų centro realių sandorių duomenys.“
Iš tikrųjų, pasak J.Vėželio, realaus sandorio vertė, palyginti su prašoma kaina, skiriasi nuo 5 iki 30 proc. Joks pirkėjas pastaraisiais metais nepirko, kol pardavėjui neprireikė pinigų ir jis galiausiai nenuleido kainos iki esančios rinkoje arba nenusileido iki tos, kurią siūlė pirkėjas.
„Gyvenamojo būsto kainos šiemet pakilo vidutiniškai vos 2 proc., bet tai buvo mažai justi. Juk jei turtas kainuoja 100 tūkst. Lt, tai 2 proc. tėra vos 2 tūkst. Lt, – aiškina J.Vėželis ir apibendrina: – Panašios tendencijos turėtų vyrauti ir kitąmet.“

Kas gali brangti labiau
Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos valdybos narys, vertintojas Rimas Kirdulis, kalbėdamas apie tai, kokie sandoriai šiemet išjudino 2009 m. krizės sukaustytą nekilnojamojo turto rinką, pabrėžia, kad pirmiausia atsigavo prekyba gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu. Daugiausiai nupirkta butų, šiek tiek daugiau, palyginti su ankstesniais metais, ir namų.
Paklausiausi buvo ekonominės klasės vieno dviejų kambarių 30–50 kv. m butai, kainuojantys apie 150 tūkst. Lt. Juos pirko tiek tėvai, daugiausia įvairių regionų žemdirbiai, į didmiesčius studijuoti atvykstantiems savo vaikams, tiek jaunos, vaikų dar neturinčios poros.
O šeimos, jau turinčios vaikų, dviejų kambarių butus senuose miegamuosiuose rajonuose keitė į blokuotus namus užmiestyje. Mat trijų kambarių butas naujesnės statybos name šiemet kainavo tiek pat, kiek ir kotedžas priemiesčiuose – apie 350–400 tūkst. Lt.
Visi kalbinti nekilnojamojo turto pardavimo ekspertai mano šias tendencijas išliksiant ir kitąmet.
Nauja, pasak A.Zimnickio, šiemet buvo tai, kad vis daugiau didmiesčių gyventojų, ypač vilniečių, daug laiko praleidžiančių automobilių spūstyse, ieškojo būsto arčiau miesto centro. „To iki šiol nebuvo. Tarkime, dviejų kambarių senos statybos butas sostinės Šeimyniškių ar Tuskulėnų gatvėse šiemet kainavo brangiau nei dviejų kambarių dvidešimčia metų naujesnis butas Pašilaičiuose ar Justiniškėse“, – nuostabos neslepia pašnekovas.
Ateityje būstas centrinėse didmiesčių vietose bus dar geidžiamesnis, ir netgi labai senos statybos. Daugelis centre esančių senos statybos būstų pirkėjų papildomos būsto vertės tikisi iš daugiabučių renovacijos.
Iš sąstingio šiemet vadavosi ir žemės sklypų rinka: aktyviau pardavinėti ir pirkti namų valdos bei žemės ūkio paskirties sklypai žemdirbystei plėtoti. Bet žemės ūkio sklypai, skirti tiek gyvenamiesiems, tiek įvairiems komerciniams projektams plėtoti, pasak R.Kirdulio, ir toliau liko laukti geresnių metų. Be to, nors ir nedaug, aktyvėjo prekyba komerciniu turtu.
N.Valančius taip pat pastebėjo, kad nemažai įmonių keitė biurų patalpas iš kuklesnių į erdvesnes ir kokybiškesnes. „Pastaruoju metu, – atitaria A.Zimnickis, – netgi juntama įtampa dėl biurų patalpų. Prasidėjus krizei daugelis įmonių kėlėsi į mažesnius biurus ir kabinetai kai kuriuose biurų pastatuose buvo visiškai ištuštėję, neliko dalies nuomininkų, o šiandien vyksta atvirkščias procesas. Tarkime, „Domus galerijoje“ šiandien užimtos visos prekybos patalpos ne tik pirmame, bet ir antrame aukšte. Nėra laisvų vietų netgi, atrodytų, užkaboriuose – kur reikia ne tik palypėti, bet ir eiti ilgu koridoriumi.“

Praėjusį savaitgalį Kaune ir miesto apylinkėse vykusi  „Būstų medžioklė“ pritraukė daugybę nekilnojamojo turto entuziastų, norinčių įsigyti nekilnojamąjį turtą palankiausia kaina. Dėl specialiai rudens „Būstų medžioklei“ pritaikytų nuolaidų pardavimai „šoktelėjo“ kone dvigubai.

Jau antrą kartą Kaune vykstanti „Būstų medžioklė“ sulaukia vis didesnio dėmesio. Pasak nekilnojamojo turto agentūros „011“ vadovo Manto Jaruševičiaus, „Būstų medžioklės“ populiarumas, lyginant su vykusia pavasarį, išaugo kone trigubai. Paklausiausi, kaip visada, išlieka 80 kv. m. ir mažesni būstai, tinkamiausi gyventi šeimai.

„Būstų medžioklėje“ siūlome nekilnojamojo turto rinkoje paklausius pastatus, todėl tikėjomės sulaukti dėmesio, tačiau negalėjome numatyti, jog susidomėjimas bus toks didelis. Visi objektai, kurių buvo daugiau nei 200, sulaukė lankytojų. Daugiausiai dėmesio sulaukė „Botanikos terasos“ butas,“-  pasakoja M. Jaruševičius.

Anot M. Jaruševičiaus, pati renginio specifika – išankstinių registracijų nebuvimas, galimybė pamatyti naujausius Kauno butus ir namus, pasikalbėti su kaimynais ar ieškant naujo būsto į pagalbą pasikviesti draugus, o panorus nedelsiant įsigyti patikusį nekilnojamąjį turtą, klientams suteikia naujas galimybes, kuriomis pasinaudoti nori daugelis.

„Specialiai šiai „Būstų medžioklei“ siūlėme įsigyti „Beta.lt“ nuolaidų kuponus. Jų buvo nupirkta beveik 40. Organizuodami šią akciją norėjome, kad klientai drąsiai investuotų į nekilnojamąjį turtą, kuris jiems patinka. Ši idėja visiškai pasitvirtino, ne vienas nuolaidų kuponu pasinaudojęs klientas, netrukus kelsis į naujus namus,“ – džiaugiasi „011“ NT vadovas.

M. Jaruševičius atskleidžia įmonės ateities planus „Būstų medžioklę“ rengti keturis kartus per metus, kad „Būstų medžiokle“ galėtų pasinaudoti ne tik kauniečiai, bet ir miesto svečiai ar svečiose šalyse gyvenantys tautiečiai.

„Šį kartą nesulaukėme didelio užsieniečių ir emigravusių lietuvių antplūdžio, jų susidomėjimas didžiausias būna pavasarį ir žiemos švenčių metu, todėl kitą „Būstų medžioklę“ rengsime prieš didžiąsias metų šventes. Periodiškas „Būstų medžioklės“ organizavimas pagerins retai Lietuvoje besilankančių asmenų galimybes įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje,“ – sako „011“ NT atstovas.

Žiemos „Būstų medžioklė“ pasiūlys dar daugiau ir didesnių nuolaidų, kuriomis bus galima pasinaudoti renkantis iš kiekvieną kartą augančio būstų skaičiaus.

Per krizę bankininkai atėmė iš mokumo bėdų patyrusių nekilnojamojo turto plėtotojų dešimtis individualių namų kvartalų ir per 4–5 metus daugumą jų pavertė negyvenamomis dykromis.

Kai aštuntojo dešimtmečio gale Utenos prieigose buvo pradėtos įrenginėti naujos miesto kapinės, vietiniai ėmė laidyti sarkastiškas replikas: kas pirmas atguls į naują mirusiųjų miestą Rašėje, tam valdžia skirsianti naujus žigulius.
Tokia pirma gana eretiška mintis į galvą atėjo ir aplankius dešimtis aplink didmiesčius ekonominio pakilimo metais (maždaug nuo 2006 iki 2008 m. galo) pastatytų, bet nebaigtų įrengti naujų vienbučių ir blokuotų dvibučių individualių namų kvartalų. Štai tik keletas iš didesnių tokių gyvenviečių negyvėlių: Vilniaus rajone Didžiuosiuose Gulbinuose, Didžiojoje Riešėje, Dvariškėse, Paraudondvaryje, Klevinėje, Bendoriuose, Naujasodyje, Nemenčinės plente, Vismaliukuose, S.Narutavičiaus gatvėje Pavilnyje, Dobrovolėje, Kauno rajone Jonučiuose, Taurėnuose, Poderiškėse, Klaipėdos rajone Leliuose, Radailiuose ir kt.
Iš tikrųjų šiandien šalia visų Lietuvos didmiesčių rasime ne vieną kvartalą, kurių kiekviename keliolika ar net keliasdešimt individualių namų panašūs ne į miestiečio gyvenimo gerovės simbolį, o į žlugusios amerikietiškos svajonės simbolį Detroitą: vienoje tos pačios gatvelės pusėje – namai, spėti baigti statyti bent jau iš išorės, o priešais – pastatyti iki gegnių ar be antro aukšto, su atsilaupiusiomis, vėjo plaikstomomis šiltinimo medžiagomis, besimėtančiomis apdailinėmis plytomis, iš žemės stirksančiais laidais, nebaigtais įrengti vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynais.
Bet ir ten, kur iš pirmo žvilgsnio viskas tarsi ir baigta – net aplinka sutvarkyta, šaligatvių ir gatvių trinkelės jau baigia užželti piktžolėmis. Mat kai šias teritorijas paliko į mokumo spąstus įkliuvusių statybos bendrovių darbininkai, niekas čia daugiau taip ir nesilankė. Bet kokį užklystantį naujo būsto besidairantį naujakurį atbaido atstumiantis vaizdas: kelios dešimtys laisvų namų, o įsikūrusiųjų juose – vienetai arba iš viso nėra.
Tiesa, komerciniai bankai (būtent jie ekonominio burbulo laikotarpiu, 2003–2008 m., dosniai kreditavo statybos bendroves, būtent jie pasiimti paskolas sugundė tūkstančius Lietuvos gyventojų, o prasidėjus krizei įjungė maksimalų cinizmo režimą ir “nurengė” daugybę verslininkų bei paprastų gyventojų, būtent jie prisidėjo prie dalies statybos firmų bankroto, perėmė ir įšaldė daugybės namų bei jų kvartalų statybas) šiandien vėl neriasi iš kailio mėgindami iškišti keletą žiemų nešildytus, gerokai apirusius bei prekinį patrauklumą praradusius namus.
Kadaise savo kredituotų, o šiuo metu merdinčių gyvenviečių naujakuriams bankininkai dabar siūlo išskirtines kreditavimo sąlygas, tūkstantinius čekius statybos ir apdailos medžiagų parduotuvėse, o pirmiesiems – dar ir keliasdešimties tūkstančių litų nuolaidas. Bet čia galima prisiminti uteniškių juokelį: negyvėlis juk nebesivėžins žiguliais.
Taigi pasidairykime po naujuosius Lietuvos didmiesčių „detroitus“.

Tik „Swedbank“ parduoda nemokių klientų turtą mažesne nei rinkos kaina

Daugiausiai tokių individualių namų kvartalų finansavo, o prasidėjus krizei jų statytojams papildomus mokumo reikalavimus kėlė ir šių neįvykdžius turto perėmimo procedūras pradėjo didieji skandinavų kapitalo bankai: „Swedbank“, SEB ir DNB, taip pat bankrutavę vietinės kilmės bankai „Snoras“ bei Ūkio bankas. Mažesnieji bankai ar jų filialai finansavo tik vieną kitą naujo kvartalo kūrimą, tad jų bei jų įkurtų nekilnojamojo turto valdymo padalinių balanse nebuvo ir nėra daug Detroitą primenančių gyvenviečių.
Beje, prasidėjus krizei iš esmės visi bankai (nepaisant jų kapitalo kilmės) su savo sunkiai besiverčiančiais skolininkais elgėsi vienodai kietai, o perėmę turtą iš savo esą beviltiškų skolininkų jau elgėsi ir elgiasi dvejopai: vieni skubėjo kuo greičiau parduoti perimtus nebaigtus individualių gyvenamųjų namų kvartalus aukcionuose (neretai net keletą kartų mažesne nei rinkos kaina), kiti dar ir šiandien pardavinėja griūvančius negyvėlius už ekonominio burbulo metais prašytą kainą.
Vis dėlto pirmųjų mažiau. Iš esmės tik „Swedbank“ grupė, dar 2009 m. įsteigusi savo nekilnojamojo turto bendrovę „Ektornet“ ir jau tais pačiais metais iš nemokių klientų (daugiausia statybos plėtotojų) perėmusi įvairių sklypų, namų, butų, vertų maždaug 172 mln. Lt, o nuo 2010 iki 2012 m. – dar maždaug 5 mlrd. Lt vertės statybos objektų, ėmė skelbti aukcionus šiam turtui parduoti.
Palyginti su konkurentais, „Ektornet“ bankrutavusių nelaimėlių turtą pardavinėjo pigiau ir gerokai mažesne nei rinkos kaina. Daugybė nebaigtų įrengti namų buvo siūlomi (o dalis dar ir šiandien tebesiūloma) pirkti už tokią kainą, kiek kainuoja maždaug 10 arų sklypas su komunikacijomis – už 180–200 tūkst. Lt.
Pasak UAB „Ektornet Management Lithuania“ direktoriaus Martyno Žibūdos, jo vadovaujama bendrovė iš viso buvo perėmusi ir prekiavo šešiasdešimčia nebaigtų statyti namų ir kotedžų šešiuose Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionų kvartaluose. „Dauguma šių namų, kaip, beje, ir kitas mūsų turėtas nekilnojamasis turtas – sklypai, butai ar komerciniai statiniai, jau parduoti ir jau šių metų gale „Swedbank“ įsteigta antrinė bendrovė „Ektornet“ baigs savo veiklą Lietuvoje“, – tikina M.Žibūda.
Beje, iš didžiųjų skandinavų kapitalo bankų vienintelė „Swedbank“ grupė laikėsi nuostatos pardavinėti tik savo banko finansuotų ir bankrutavusių NT plėtotojų turtą. Visi kiti bankai, įsteigę antrines nekilnojamojo turto bendroves, pardavinėjo tiek savo finansuotų ir bankrutavusių statybos bendrovių turtą, tiek įvairių kitų pardavėjų nekilnojamąjį turtą.

Visą publikacijos tekstą skaitykite savaitraštyje “Veidas”, pirkite žurnalo elektroninę versiją http://www.veidas.lt/veidas-nr-39-2013-m internete arba užsisakykite “iPad” planšetiniame kompiuteryje.

Ateityje mažiausiai nuvertės tie butai ir namai, kurie atitiks aukščiausią energetinio naudingumo klasę.

Nekilnojamojo turto agentūrų brokeriai pastebi užgimstantį naują klientų sluoksnį, kurie ateina į nekilnojamojo turto agentūras su išankstine nuostata, kokiuose mikrorajonuose ar gyvenamuose kvartaluose jiems net nesiūlyti pirkti būsto. Šiuo metu brokeriams reikia pasukti galvas, kaip sugundyti pirkėją bent jau pasidairyti butuose, parduodamuose Naujosios Vilnios ar Šeškinės mikrorajonuose.
Mat nekilnojamojo turto pirkėjų įpročiams įtaką daryti ima įvairios svetainės, pateikiančios įvairiapusę informaciją apie nekilnojamąjį turtą. Pirmiausia, bendrovės “Vilniaus energija”, kurioje pateikiami duomenys apie prie centrinio šildymo sistemos prijungtų būstų šildymo kainas bei interneto svetainė www.kurgyvenu.lt, kurioje pateikiama jau tikrai daug įvairios svarbios informacijos, tarkime: išvados apie triukšmingumą, užterštumą, nusikalstamumą, susisiekimą viešuoju transportu, arčiausiai esančias švietimo įstaigas. O jau netrukus, kaip „Veidui“ paaiškino vienas šio portalo kūrėjų ir įmonės vadovas Andrius Gintalas, ieškantieji nekilnojamojo turto galės sužinoti dar ir statistinę informaciją, kokios yra ir, kaip pastaraisiais metais kito geidžiamo būsto vieno kvadratinio metro pardavimo kainos. Jau dabar, anot A.Gintalo, jų svetainę per mėnesį aplanko vidutiniškai apie 15 tūkst. vartotojų.
Kad perkančiuosius pirmą ar keičiančius jau turimą būstą, pirmiausia, domina šildymo išlaidos, patvirtino visi iki vieno kalbinti nekilnojamojo turto brokeriai. Ir, kaip šmaikščiai juokavo UAB “Laurus real estate” brokeris Justinas Vėželis, netgi perkantieji milijono vertės turtą, vos įžengę apžiūrėti sudominusio objekto, pardavėjų pirmiausia prašo atnešti komunalinių paslaugų apmokėjimo knygutę. “Ką tik vienas klientas, ieškojęs investicinio būsto senamiestyje, atsisakė pirkti dviejų kambarių 56 kv. m. butą Tilto gatvėje už pusę miljono litų, nes išsigando šildymo sąskaitos, siekiančios 600 Lt per mėnesį. Girdi, nuomininkai dėl tokių kaštų jam nemokėsią tiek, kiek jis norįs už šį būstą gauti nuompinigių”, – teigia J.Vėželis.
O Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos valdybos narys, UAB “Apus turtas” vertintojas Rimas Kirdulis pridūria, jog dažnam pirkėjui užtenka pateikti apytikslį dviejų – trijų mėnesių šildymo kainų vidurkį, bet yra ir smulkmeniškesnių klientų, kurie prašo suformuoti tikslų trijų metų šildymo kainų mokėjimo istorijos “excel” dokumentą.
Taigi, kiek įtakos nekilnojamojo turto vertei bei pardavimui turi šildymo kainos? Kokių sąskaitų tikėtis artimiausią šildymo sezoną? Ar verta pirkti nebrangų būstą sename, daug energijos eikvojančiame name ir brangiai mokėti už šildymą, ar verčiau daugiau skolintis iš banko ir būstą pirkti aukščiausios energetinės A arba A+ klasės namuose? Pagaliau, koks likimas laukia žemiausios G energetinės klasės namų ir daugiabučių (paprastai taip klasifikuojami visi iki 1992 m. pastatyti ir nerenovuoti butai bei namai)?

Lietuviams nerūpi gyvenamųjų mikrorajonų užterštumas

“Šiuo metu dauguma pirkėjų vadovaujasi emocijomis, jiems jokie ateities kuro kainų kilimo scenarijai neįdomūs, – pastebi UAB “Ontex” brokeris Nerijus Valančius. – Deja, mažuma pirkėjų prognozuoja, kokios ateity gali būti šildymo kainos, o dar mažiau nagrinėja, kokį būstą labiau apsimoka pirkti”.
“Šiandien dauguma žmonių renkasi ne būsto kokybę, o rajoną, – komentuoja UAB “Apus turtas” brokeris Žilvinas Steiblys. – Svarbiausia, kad būtų kuo arčiau centro ir visuomeninio transporto stotelės bei kuo pigiau. Na, dar atsižvelgia į triukšmingumą. Ir, jei bus parduodami du panašaus dydžio būstai: vienas arti centro, bet sename, žemiausios G energetinio naudingumo klasės name, o antras, naujos statybos, A energetinio naudingumo klasės name, tai absoliuti dauguma rinksis pirmąjį, žemiausios energetinio naudingumo klasės būstą”.
N.Valančius primena prieš keletą metų Vilniaus Gedimo technikos universiteto mokslininkų grupės pristatytą tyrimą, kurio viena išvadų buvo ta, kad Žirmūnų gatvė yra viena užterščiausių Vilniaus mieste. O dauguma gyvenančiųjų šioje gatvėje vilniečių be paliovos serga viršutinių kvėpavimo takų ligomis, ilgainiui daugeliui jų išsivysto astma. Bet pirkėjų nuomonei tai nepadarė jokios įtakos. Žirmūnai ir toliau yra vienas geidžiamiausių gyvenamųjų rajonų. Ir visiškai nesvarbu, kad jis užterštas, kad jis pats seniausias, kad daugelis namų čia tėra žemiausios energetinio naudingumo klasės.
Kol kas užterštumas, triukšmingumas, gera kaimynystė, nusikalstamumas bei kiti panašūs gyvenimo gerovės atributai lietuviams, ypač didmiesčių gyventojams, nėra joks prioritetas renkantis būstą.
Beje, kaip pasakoja N.Valančius, nors dauguma lietuvių, ypač vilniečių, tikina norį, kad darželis ir mokykla būtų kuo arčiau namų, kad jie nori, jog vaikai patys pasiektų švietimo įstaigas ir tėvams nereikėtų dirbti savo vaikų asmeniniais vairuotojais, vilniečiai, priešingai, nei londoniečiai, paryžiečiai ar berlyniečiai būsto paprastai neieško arčiau švietimo įstaigų. Mat, pirma, Vilnius, priešingai nei kitos Europos sostinės vystėsi gaivališkai ir nevisuomet ten, kur norėtum įsikurti, rasi gerą infrastruktūrą bei aukšto lygio švietimo įstaigas. Atkreitpinas dėmesys, kad geriausios pradinės mokyklos ar gimnazijos nebūtinai yra gyventi patraukliause vietose. Štai, Vilniaus licėjus įsikūręs vienoje klaikiausių tiek aplinkos, tiek užterštumo prasme sostinės vietų, šalia aptriušusių bendrabučių ir garažų, prie greitkelio, o Žirmūnų gimnazija įspraudusi tarp pačių seniausių miesto namų. Tad lietuviai ir perka būstą bet kur, kad tik būtų pakenčiamos galimybės susisiekti tiek savu, tiek viešuoju transportu.
A.Šlimas paaiškina – perkantieji seną, energetiškai neefektyvų būstą, mintyse greitai sumeta: aha, pirksiu brangiai šildytis kainuojantį butą ar namą, bet galėsiu daugiau nusiderėti, galbūt net apie dešimt procentų, taigi, reikės mažesnės paskolos, o už sutaupytas “magaryčias” galėsiu šildytis keletą, o gal ir keliolika metų.
Ž.Steiblys pastebi, kad kainų skirtumas tarp vienos aukščiausių – A ar A+ energetinio naudingumo klasės – ir žemesnio energetinio naudingumo B klasės, kurie šiandien ir dominuoja rinkoje, nėra ženklus – tik apie 10 proc. Tad statytojai irgi kol kas neskuba siūlyti naujų, aukštos energetinio naudingumo klasės būstų.
Beje, remiantis Statybos produkcijos sertifikavimo centro, duomenimis, šiuo metu visoje Lietuvoje tėra tik 17 A energetinę klasę atitinkančių ir sertifikuotų statitinių: tiek privačių, tiek viešųjų, o aukščiausią A+ energetinę klasę atitinka ir yra sertifikuotas tik vienas statinis, tai individualus namas Kaune. Daugiausia lietuvių gyvena žemiausios G energetinio naudingumo klasės būstuose. Šiuo metu tokia klase sertifikuoti beveik 18 tūkst. statinių. Paprastai žemiausios energetinės klasės statiniai turėtų būti negyvenami, nes tokiai pat klasei priskiriami ir įvairūs sandėliai ar garažai, tačiau realybėje tokiuose statiniuose gyvena absoliuti dauguma lietuvių.
Tiesa, sužinoti tikrąją padėtį, kiek ir kokios klasės Lietuvoje yra daugiausia būstų, ypač butų, neįmanoma, nes, po to, kai nuo šių metų įsigaliojo ne tik reikalavimas, o ir netrukus sekusi Aplinkos ministerijos lengvata – kad parduodantieji butus nebūtinai turi kviesti pastatus sertifikuojančius specialistus (kurie, tiek vizualiai, tiek pagal statybose naudotų medžiagų aprašus) įvertintų statinio klasę ir už tai sumokėti apie 200 Lt, o užtenka (jei pirkėjas sutinka) už 10 Lt įsigyti sertifikavimo pažymą, nurodančią žemiausią parduodamo statinio energetinio naudingumo klasę.
J.Vėželis teigia, kad nuo šių metų sausio, kai įsigaliojo reikalavimas visiems parduodamiems statiniams gauti energetinio naudingumo sertifikatą, jis turėjęs vos vieną klientą, kuris pageidavo, kad pardavėjas pateiktų tikrą įvertinimą. „Tai buvo vyresnio amžiaus klientai, kurie manė, kad specialistai atvyks su aparatūra ir atliks termovizines nuotraukas, iš kurių matysis visi šalčio tiltai. Bet taip nebuvo – vertinama tik vizualiai ir, pagal projektavimo dokumentuose nurodytus statybos medžiagų naudojimo aprašus“, – priduria brokeris.
Bet iš tikro, A.Šlimo prognozėmis, ilgainiui tiek šildymo kaštų, tiek ir pirkimo pardavimo kainų atotrūkis tarp menko energetinio naudingumo ir labai efektyvaus būsto sparčiai didės. „Pastatai dėvisi, jų varža ilgainiui prastėja, todėl dar labiau didėja energijos nuostoliai, tad jau dabar matome, o ateityje, kai rasis daugiau pastatytų aukščiausios energetinės klasės butų ir namų, kainų svyravimai tarp neefektyvių ir itin efektyvių būstų tik didės“, – tikras A.Šlimas.

Supaprastinus statybų tvarką į rinką jau sausį bus paleista gana daug žemės sklypų.

Namų valdų žemės sklypų pardavėjai panikuoja – eina jau penkti metai nuo ekonominės krizės pradžios, o žemės sklypų kainos ne tik nepasiekė ikikrizinio kainų lygio, bet ir toliau krinta. Be to, atrodo, kad artimiausius penkerius metus dar labiau kris.
„Parduodami dešimties arų namų valdos paskirties žemės sklypai Gulbinų gyvenvietėje, kaina tik 86 tūkst. Lt. Ateityje kaina kils“, – žada vienas stambus nekilnojamojo turto (NT) plėtotojas, prieš keletą savaičių į didžiausią NT turto skelbimų svetainę aruodas.lt įdėjęs skelbimą su kelių dešimčių sklypų šioje vietovėje siūlymais.
Bet iš bandymo pūsti deficito burbulą Lietuvoje dažniausiai išeina tik didelis šnipštas. Skirtingų nekilnojamojo turto agentūrų brokeriai atvirai šypsosi matydami panašius pardavėjų skelbimus.
„Iš tiesų žemės sklypai ne tik kad nebrangs, o dargi pigs, – atvirai dėsto bendrovės „Ontex“ komercijos direktorius Nerijus Valančius. – Mat sugriežtėjo bankų reikalavimai žemės sklypų pirkėjams, norintiems gauti paskolą: bankai dažniausiai sutinka skirti tik 40 proc. žemės sklypui pirkti reikiamo kredito sumos. O jei klientas nori gauti paskolą, kuri sudarytų 85 proc. reikiamos sumos, tada jis turi parengti dar ir būsimo namo projektą bei įsipareigoti namą pastatyti per tam tikrą laiką.“
Bet tik nedaugelis pirkėjų ryžtasi imti pusės milijono litų kreditą ir daugeliui metų įsipareigoti bankui. Šitai matydami įžvalgesni pardavėjai susitaikė su mintimi, kad laukti „savo milijono“ dar keletą metų nebeverta, ir parduoda namų valdos sklypus už tiek, kiek pirkėjas sutinka mokėti.
O antra, kur kas svarbesnė priežastis, turėsianti įtakos dar didesniam namų valdų sklypų pigimui, pasak N.Valančiaus, yra ta, kad šiuo metu baigiama rengti ir derinti daugybė žemės ūkio paskirties sklypų detaliųjų planų: jie skaidomi į mažesnius vienetus ir jų paskirtis keičiama į namų valdas. „O tai tikrai prisidės prie namų valdų sklypų vertės kritimo“, – tvirtina bendrovės „Ontex“ atstovas.

Įžvalgesnieji skuba parduoti mažesne kaina dar šiandien
Nekilnojamąjį turtą vertinančios ir juo prekiaujančios bendrovės „Ober-haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis atkreipia dėmesį, kad žemės sklypai, palyginti su visu kitu nekilnojamuoju turtu, nuvertėjo labiausiai: jų kaina smuko vidutiniškai 50 proc. Mažiausiai, apie 20–30 proc., krito žemės ūkio paskirties žemės kainos, o daugiausiai, net 80–90 proc., – sklypų, ketintų, pakeitus paskirtį į namų valdos, skirstyti į mažesnius vienetus, vertė.
„Matome daugybę atvejų, kai 2007 m. kur nors laukuose, 20–30 km nuo miesto centro, spekuliaciniams tikslams buvo įsigytas sklypas už milijoną litų, ateityje tikintis jį parduoti dar brangiau. Šiandien už jį niekas nemokėtų daugiau kaip 100 tūkst. Lt, – konstatuoja S.Vagonis ir priduria: – Bet ir tai abejoju, kiek daug atsiras drąsuolių, kurie kelsis gyventi 30 km nuo didmiesčio centro, kur nėra nei jokių komunikacijų, nei jokios socialinės infrastruktūros. Tokių namų valdų sklypų ateityje išties daugės, nes jų savininkai baigia rengti detaliuosius planus, bet pardavimo perspektyvos – labai miglotos.“
Beje, tokių sklypų ypač daug aplink Kauną ir Klaipėdą. „Gyventojų šiuose didmiesčiuose mažiau, o tokių sklypų skaičius – toks pat kaip ir aplink Vilnių“, – paaiškina S.Vagonis.
Šiandien, pasak bendrovės „Apus turtas“ brokerio Žilvino Steiblio, žemės sklypų spekuliaciniais sumetimais niekas nebeperka. O traukiantis paklausai kainos toliau krinta.
Maža to, kaip priduria agentūros „Laurus real estate“ brokeris Justinas Vėželis, daugybė namų valdų sklypų savininkų, matydami, kad per penkerius metus nuo krizės pradžios kainos nė kiek nepakilo ir nesama prielaidų joms kilti, irgi pradėjo pardavinėti savo sklypus arba keisti juos į ekonominius butus. „Štai mano patartas vienas klientas už 170 tūkst. Lt ką tik pardavė namų valdos sklypus Avižieniuose ir įsigijo suremontuotą apynaujį dviejų kambarių butą, jį išnuomojo už 1 tūkst. Lt per mėnesį. Per metus jis uždirbs 12 tūkst. Lt. O atmetus amortizacines išlaidas jo pelnas sieks apie 9–10 tūkst. Lt“, – vardija J.Vėželis.
Brokerio nuomone, tai šiuo metu pati saugiausia ir stabiliausia investicija. „Niekur tiek neuždirbsi, jei nesi linkęs labai rizikuoti“, – dėsto „Laurus real estate“ atstovas ir priduria savo klientus, ieškančius pirkėjų namų valdos sklypams, raginantis verčiau leisti kainas ir šiek tiek pridėjus pinigų investuoti į ekonominį būstą, kurio vidutinis pajamingumas – apie 6 proc. per metus.
Tai dar viena priežastis, dėl kurios rinkoje atsirado dar daugiau žemės sklypų, ir tai vėlgi prisideda prie kainų mažėjimo. Bet, pasirodo, ir tai dar ne paskutinis veiksnys.

Visą publikacijos tekstą skaitykite savaitraštyje “Veidas”, pirkite žurnalo elektroninę versiją http://www.veidas.lt/veidas-nr-33-2013-m internete arba užsisakykite “iPad” planšetiniame kompiuteryje.

Registrų centro paskelbtais negalutiniais duomenimis, 2013 m. balandį, palyginti su 2012 m. balandžiu, sudaryta 16 proc. daugiau nekilnojamojo turto (NT) sandorių. Labiausiai suaktyvėjo butų rinka: sandorių skaičius padidėjo 35 proc. ir pasiekė pokrizinį pardavimų rekordą, 2,3 tūkst. butų per mėnesį.

Pagyvėjo ir žemės sklypų įsigijimai, ūgtelėję 12 procentų. Panašu, kad nekilnojamojo turto rinkos atmosfera pradėjo šilti net anksčiau nei atėjo sezoninis pavasaris.

Lietuvos ekonomikos atsitiesimas skaičiuoja ketvirtus metus, tačiau proveržio priežasčių būsto rinkoje dar stokojama. Vidutinio darbo užmokesčio augimas buvo menkas, o realus uždarbis (atsižvelgiant į infliaciją) mažėjo visą pokrizinį laikotarpį. Privačių asmenų perlaidos ir darbo pajamos iš užsienio pernai smuktelėjo šeštadaliu – 786 mln. litų. Nedarbo lygis, nors ir tirpsta, tebėra dviženklis.

Žvelgiant iš būsto pasiūlos pusės, statybų veiklai pastaraisiais metais trūko gyvybingumo. Pirmojo BVP įverčio duomenimis, statybų sektorius smuko ir 2013 m. pradžioje. 2011–2012 m. butų statyba kopė iš duobės, tačiau kol kas pralenkė tik 2003 m. lygį. Tiesa, leidimų statyti butus skaičius praėjusiais metais šoktelėjo 38 proc. ir signalizavo atbundantį dėmesį būsto rinkai.

Tuo tarpu euro zonos skolų krizės įtaka Lietuvos būsto rinkai yra dvejopa. Viena vertus, euro regiono problemos temdo ateities horizontą ir yra svarbus kliuvinys, neleidžiantis gyventojams drąsiau svarstyti apie būsto sąlygų pagerinimą, o įmonėms – planuoti statybos projektų plėtrą. Globalaus finansų sektoriaus sunkumai skatina bankų skolinimo reikalavimų griežtinimą. Kita vertus, krizė lemia skatinantį Europos centrinio banko (ECB) pinigų politikos pobūdį, kuris atsirita iki Lietuvos ir įpučia energijos iki šiol ne itin judriai NT rinkai.

Praėjusią savaitę ECB apkarpė bazinę palūkanų normą iki naujo žemiausio visų laikų lygio – 0,50 proc. Iš vienos pusės, mažos palūkanų normos reiškia palankias skolinimosi sąlygas. Lietuvos banko duomenimis, vidutinė naujai išduotų būsto paskolų litais palūkanų norma šių metų kovą siekė 2,43 proc., eurais – 2,38 proc. Tai mažiausia kreditų kaina per pastaruosius 14 metų, o pastarasis ECB žingsnis rodo, jog palūkanų kelias žemyn vis dar atviras.

Kitas ECB sprendimo kampas yra tai, jog indėlių grąža išliks kukli. Po vyriausybės mokesčių darbo grupės pasiūlymų pasklido kalbos apie galimą indėlių palūkanų apmokestinimą – tai taip pat neprideda patrauklumo indėliui kaip taupymo priemonei.

Susiklosčius tokiai situacijai, imama ieškoti kitų galimybių investuoti. Viena iš jų yra pirkiniai būsto rinkoje, juo labiau kad jie visuomenėje dažnai tebevertinami kaip „saugus užutekis“. Nors 2008–2009 m. rinkos sukrėtimai atskleidė kitą medalio pusę, žmonių atmintis trumpa. Kadangi palankių makroekonominių veiksnių kol kas nėra apstu, tenka daryti išvadą, jog investavimo alternatyvų paieška yra svarbus impulsas, žadinantis būsto rinką iš sąstingio.

Reikšmingas būsto rinkos atsigavimo signalas būtų ne tik sandorių skaičiaus, bet ir kainų kilimas. Šioje srityje pasiekimai kol kas menki. NT agentūros Ober-Haus duomenimis, būsto kainų penkiuose didžiuosiuose miestuose indeksas išaugo ir kovą, ir balandį. Vis dėlto tai nebuvo ženklesnis pabrangimas nei 2010 m. ar 2011 m. pavasarį–vasarą, po kurio vėl sekė tam tikras rinkos „atšalimas“. Be to, kainos šiemet didėjo tik Vilniuje.

Kaip bebūtų, pozityvių ženklų būsto rinkoje pamažu gausėja ir panašu, jog ji stovi ant atsigavimo slenksčio. Artimoje ateityje įtakos pagyvėjimui turės ir pamažu gerėjančios objektyvios makroekonominės prielaidos, ir žemų palūkanų aplinka. Vis dėlto tikėtina, jog būsto rinka dar užsilaikys tarpduryje, prieš žengdama į tvaraus atsigavimo etapą.

Sprogus nekilnojamojo turto burbului NT plėtotojams svarbiausia tapo ne mažame plote prikišti kuo daugiau daugiabučių, bet sukurti patogią aplinką gyventojams.

Pro palanges pučiantis vėjas, drėkstančios sienos, ausis pasiekiantis net menkiausias garsas iš kaimyninio buto, automobiliais užgrūstas kiemas ir kiekvieną rytą valandos kelionė iki vaiko mokyklos ar darbo. Tokia daugelio per pastaruosius penkiolika metų Vilniuje pastatytų daugiabučių kvartalų gyventojų kasdienybė.
Didžiajai daliai nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų svarbiausia buvo parduoti kuo daugiau butų, todėl detaliuosiuose planuose darželiui ar mokyklai numatytos vietos iškart buvo užstatomos septynaukščiais ar devynaukščiais namais, jie sugrūsti per tankiai, o vietoj žaliųjų zonų liko vos vienas kitas medelis.
„Tokie sostinės kvartalai, kaip Perkūnkiemis ar Šiaurės miestelis, gimė paskolų ir nekilnojamojo turto pirkimo bumo laikotarpiu, todėl buvo statomi konvejeriu – detalieji planai rengiami kartu su techniniais. O žmonės pirko katę maiše. Tačiau dabar kokybė įgauna vertę, ir prasto produkto norintieji įsigyti nuosavą būstą neperka“, – pastebi architektas doc. Linas Naujokaitis.
Pastaraisiais metais į didžiausias mūsų statybos bendroves, tokias kaip „Veikmė“, „Hanner“ ar „Eika“, kurioms ir anksčiau tiek daugiabučių kokybė, tiek aplinka, tiek infrastruktūra buvo ne paskutinėje vietoje, pradeda lygiuotis ir mažesni NT plėtotojai.
Taigi kuriuose naujai pastatytuose Vilniaus kvartaluose gyvenimo kokybė šiandien geriausia?

„Breem“ standartų neatitinka nė vienas daugiabutis

Projekto „Ateities miestas“, ne vienus metus renkančio geriausius NT projektus, vadovė Rita Glazer pabrėžia, kad vertinant naujai išdygusius kvartalus labai svarbu, ar ten sukurta sveikatai palanki aplinka. Tad reikia atsižvelgti į tai, kiek arti nuo gyvenamųjų namų yra automobilių trasos, stovėjimo aikštelės, kiek rajonas užterštas, ar įrengtos rekreacinės zonos, žaliosios erdvės. R.Glazer žodžiais, ne mažiau svarbi sveikatai ir vidinė namo infrastruktūra, pavyzdžiui, kokia daugiabutyje įrengta vėdinimo sistema, nes nuo to priklauso, kiek gyventojai gauna gryno oro.
Bendrovės „Vesta Consulting“, projektuojančios aplinką tausojančius namus, direktorius Evaldas Savickis apgailestauja, kad vos vienas kitas NT plėtotojas investuoja į rekuperacinę vėdinimo sistemą, kuri iš išorės į vidų pumpuoja gryną orą, pakeliui jį išvalo, o šaltuoju metų laiku dar gali ir pašildyti. „Daugiausiai tam dėmesio skiria bendrovė „Hanner“, o kiti plėtotojai tik suteikia galimybę už papildomą mokestį įrengti rekuperacinę sistemą. Taip pat kol kas nė vienas mūsų NT plėtotojas neįrenginėja efektyvaus vandens naudojimo sistemų, kurios vandens suvartojimą sumažina net 35–75 proc.“, – vardija E.Savickis.
Be to, jo žiniomis, Lietuvoje nėra nė vieno daugiabučio, atitinkančio „Breeam“ sertifikavimo sistemos standartus. Pagal šią pasaulyje populiariausią sistemą puikiai įvertinti pastatai pasižymi efektyviu natūralių išteklių naudojimu, minimalia aplinkos tarša, išsiskiria ekologiškomis statybinėmis medžiagomis bei mažai energijos naudojančiomis statinio sudedamosiomis dalimis.
„Vieni NT plėtotojai daugiau dėmesio skiria efektyviam energijos naudojimui, kiti – patogiam susisiekimui, treti – žaliosioms kvartalo zonoms. Tarkim, plėtoja projektą Antakalnyje ar Žvėryne, kur geras susisiekimas viešuoju transportu, tačiau neskiria dėmesio uždaroms vaikų žaidimų teritorijoms“, – komentuoja E.Savickis.
Jo teigimu, Lietuvoje statančios bendrovės pradeda domėtis „Breeam“ standartu, bet dar nesiryžta projektuoti pagal jį, nes papildomos investicijos siekia 10–15 proc. viso projekto sąmatinės vertės. O gyventojai daugiau mokėti nenori ir negali.

Tarpinis variantas tarp buto ir namo

„Veido“ kalbintų pašnekovų nuomone, pagal efektyvų energijos naudojimą šiuo metu kiek labiau išsiskiria „Eikos“ ir „Hanner“ bendrovių pastatyti kvartalai.
„Eika“ labiau orientuojasi į atsinaujinančius energijos išteklius, o „Hanner“ gyvenvietėje „Bajorų kalvos“ pastatytas pirmasis A energinio naudingumo klasės daugiabutis Lietuvoje. Statybos produkcijos sertifikavimo centro duomenimis, daugiausiai šiuo metu Vilniuje naujai pastatytų daugiabučių yra B energinio naudingumo klasės, (priminsime, kad minimalus reikalavimas naujiems pastatams – C klasė).
„Apie energinį efektyvumą artimiausiu metu turės galvoti visi plėtotojai. Mat ES įpareigojimu nuo 2020 m. visi naujai statomi pastatai privalės būti pasyvūs, tai yra turės būti minimalių energijos sąnaudų“, – primena R.Glazer.
Šiuo metu ne tik pagal energijos naudojimą, bet ir pagal kitus kriterijus vienas geriausiai ekspertų vertinamų NT projektų – „Eikos“ „Santariškių namų“ gyvenvietė. „Šio kvartalo rodyti vežam visus svečius iš užsienio. Tiek Vokietijos, tiek kitų šalių architektai puikiai jį vertina dėl mažaaukštės statybos, dėl to, kad šalia Verkių regioninis parkas, tačiau ir miestas netoli, patogus susisiekimas visuomeniniu transportu. Be to, kiekvienas namas turi privačias kiemo erdves, dideles terasas. Tai tarpinis variantas tarp daugiabučio ir individualaus namo“, – komentuoja architektas L.Naujokaitis.
Pasak R.Glazer, iš naujų Vilniaus kvartalų kokybe išsiskiria ir „Bajorų kalvos“, pastatytos Verkių parko pašonėje. Čia numatyta vieta vaikų darželiui, vykstant statyboms buvo išsaugoti šimtamečiai medžiai, be to, iš čia patogus susisiekimas su miestu.

Visą publikacijos tekstą skaitykite savaitraštyje “Veidas”, pirkite žurnalo elektroninę versiją internete http://www.veidas.lt/veidas-nr-19-2013-m arba užsisakykite “iPad” planšetiniame kompiuteryje.

Konkurso „Už darnią plėtrą 2012″ apdovanojimai trečiadienį Vilniuje įteikti keturiems geriausiems nekilnojamojo turto (NT) projektams gyvenamosios, komercinės, pramoninės ir visuomeninės statybos kategorijose.
Geriausiu projektu gyvenamosios statybos kategorijoje pripažintas AB „Hanner“ pirmasis Lietuvoje A klasės daugiabutis.
„Pastaraisiais metais vystytojai smarkiai konkuruoja diegiamomis energetinėmis inovacijomis. „Hanner“ prizas šiemet skirtas už pirmąjį A klasės daugiabutį Lietuvoje. Tai didelis žingsnis į priekį, nes įstatymai dar neįpareigoja statyti net B kategorijos pastatų. Įmonė įvertinta už kompleksiškai vystomą „Bajorų kalvų“ kvartalą, kiekvienu etapu pasiekiant  aukštesnę kokybę. Taip pat už didelį dėmesį kiemams be automobilių, šeimos erdvei ir estetiškai aplinkai“, – apie nugalėtoją sako Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius ir vertinimo komisijos pirmininkas Mindaugas Statulevičius.

Už sudėtingus darbus Vilniaus Senamiestyje ir puikius rezultatus geriausio komercinio pastato prizas įteiktas sostinės centre įsikūrusiam „Pirklių klubui“.

„Pirklių klubas  – brandus, sėkmingas projektas, kurio senoji architektūra sėkmingai papildyta naujos architektūros priestatu. Šis pastatas – tai  drąsiai ir sėkmingai interpretuotas praeities ir dabarties sprendimas, kur naujosios architektūros dalis nėra anemiška, o drąsiai išreikšta ir suderinta su atkurta senąja architektūra. Tai -  sektinas pavyzdys“, – sako Lietuvos architektų sąjungos vicepirmininkas  ir Projektuojančių įmonių asociacijos atstovas Linas Naujokaitis.

Pramoninės ir logistikos paskirties kategorijoje geriausiu pripažintas „Ogmios grupės“ verslo centras  „Airport business park“.

„Už strategiškai pasirinktą vietą, lakoniškas ir funkcionalias erdves, teisingus technologinius sprendimus. Už tai, kad 600 žmonių sukurta šiuolaikiška, patogi darbo aplinka“, – apie laimėtoją sako M. Statulevičius.

Geriausio visuomeninės paskirties pastato prizas įteiktas Balsių mokyklai, statytai viešos ir privačios partnerystės būdu.

„Balsių mokyklą ir bendruomenės centrą stačiusi UAB „Merko statyba“ įrodė, jog privataus ir viešojo sektoriaus partnerystė gali būti tikrove. Tai aukštos kokybės architektūrinis sprendimas – funkcionalus ir su gražiai sutvarkyta aplinka, prie kurio kūrimo dirbo bendruomenė. Tokių visuomeninių projektų labai pasigendame naujai pastatytuose priemiesčiuose“, – sakė konkursą organizuojančios Darnios plėtros akademijos viena įkūrėjų, Vilniaus Gedimino Technikos universiteto doc. dr. Dalia Bardauskienė.

Šiais metais konkurse dalyvavo trylika projektų – beveik dvigubai daugiau nei praėjusiais metais.
„Tai rodo, kad NT rinka atsigauna ne tik pagal augančių sandorių skaičių, bet ir naujos statybos sparčiai tobulėja, didėja ir vartotojų reiklumas“, – sako M. Statulevičius.
Šešerius metus organizuojamo konkurso tikslas -  kelti kartelę nekilnojamojo turto (NT) vystytojams, kad miestas augtų darniai ir harmoningai, nauji projektai būtų architektūriškai ir estetiškai išbaigti, statomi šalia išvystytos infrastruktūros, svarbiausių įstaigų, darniai susiliejantys su gamta. Konkursu siekiama atkreipti ir visuomenės dėmesį į kokybiškiausius, inovatyviausius NT projektus, taip auginant ir reiklų vartotoją.
Tradicinį konkursą „Už darnią plėtrą“ organizuoja Darnios plėtros akademija ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija, bendradarbiaujant su Aplinkos ministerija, Vilniaus Gedimino technikos universitetu, Lietuvos architektų sąjunga, Lietuvos projektuojančių įmonių asociacija, Lietuvos statybininkų asociacija ir  Nacionaline vartotojų konfederacija, „Verslo žinių“ portalu www.vz.lt, žurnalu „Statyba ir architektūra“. Dešimties narių komisijoje dalyvauja architektai, projektuotojai, inžinieriai, NT plėtros, statybų specialistai, vartotojų teisių atstovai.