Šiuo metu varžytynių skelbimuose – beveik 800 objektų. Jų įvairovė didžiulė – pradedant nebaigtu statyti daugiau kaip 2000 kv. m viešbučiu sostinėje (jo pradinė kaina milijonas) ir baigiant penktadaliu gyvenamojo namo su penktadaliu lauko tualeto.

Nemažai ir žemės sklypų, butų, automobilių, garažų –  ir kiekvienas šis objektas slepia ištisą savininko nesėkmių istoriją. Vieni turto savininkai su viltimi laukia pirkėjų, kiti dreba, kad tik jie neskubėtų. Pastariesiems sekasi labiau. Kai antstoliams pavyksta ką nors parduoti, tai laikoma netikėta sėkme.

Neseniai vilnietis antstolis Irmantas Gaidelis kolegoms pranešė: krizė pasibaigė – net dvejos varžytynės įvyko! Tačiau praėjusią savaitę antstolis “Veidui” jau tvirtino, kad tai tik pavieniai atvejai. Iš tiesų išvaržomo turto parduodama labai minimaliai. Antstolio vertinimu, pirkėjai atsargūs dėl to, kad rinka prisotinta parduodamo įvairaus turto, o perkant turtą iš varžytynių rizikuojama įsigyti papildomų problemų, pavyzdžiui, teismo sprendimu iškeldinti gyventojus.

Jau ir Vilniuje 1 kv. m naujos statybos būsto galima nusipirkti už 1500–2000 Lt. Priminsime, kad dar prieš keletą mėnesių statytojai prisiekinėjo nenuleisiantys naujos statybos būstų 1 kv. m kainos iki vidutinio darbo užmokesčio lygio.

Tačiau pigių ekonominės klasės butų pasiūlė į statybų verslo rinką sunkmečiu įsisukę žaidėjai iš visiškai kito verslo – prekybos tinklo “Norfa” sistemą valdanti UAB “Rivona” ir IT bendrovė “Penki kontinentai”.

Jie siūlo nestandartinius butus – “loftus” rekonstruotuose buvusių gamyklų patalpose. Tarkime, bendrovė “Rivona” buvusiame keturiolikos aukštų “Vingio” gamyklos administraciniame pastate įrengs butus nuo 25 iki 360 kv. m, o “Penki kontinentai” – buvusiose Kuro aparatūros ir Radijo prietaisų gamyklose nuo 50 iki 300 kv. m. Bet paklausiausi 50 kv. m butai.

“Iki šiol nebuvome apsisprendę, ar tikrai pradėsime šį projektą, bet kai paskelbėme, kad parduodame butus, kurių 1 kv. m kainuoja 1500 Lt, atsirado tiek norinčiųjų, kad greičiausiai jau birželį pradėsime keisti langus, įrengsime naujas komunikacijas, duris, laiptines, apšiltinsime pastatą. Darbus planuojame baigti per tris keturis mėnesius”, – “Veidui” sakė UAB “Rivona” gyvenamojo būsto projektų koordinatorius Ernestas Pavarotnikas.

Bendrovės “Penki kontinentai” rekonstruojamus “loftus” po 2 tūkst. Lt/kv. m pardavinėjantis brokeris Andrius Voišnis mano, kad pigiau parduoti butus gali tik tie plėtotojai, kurie nebrangiai įsigijo sklypus arba pastatus su sklypais.
“Tie, kurie sklypus pirko ir butus statė brangymečiu, mažų kainų pasiūlyti negali. Bet tie, kurie perka sklypus dabar, gali pigiai pastatyti naujų butų, nes darbo jėga gerokai atpigo. Kaip tik dėl to vėl pamažu pradedami statyti būstai”, – antrino E.Pavarotnikas.

Naujus pigesnius butus jau pradeda statyti ir bendrovės “Anreka”, “Eika”, “Kalnėnų statyba”, “Vimesta”. Tiesa, butus, statytus brangymečiu, jos vis dar parduoda brangiau nei po 3500 Lt/kv. m.

Interviu su VĮ “Registrų centras” generalinio direktoriaus pavaduotoju Arvydu Bagdonavičiumi

“Veidas”: Kada LT NT kainos pasieks dugną?

A. B.: NT pardavimo apimčių ir kainų mažėjimas tęsiasi, tiesa, lėčiau nei pirmaisiais metais po NT rinkos burbulo sprogimo (pvz., jei 2009 m. 1 ketv. pardavimų apimtys lyginant su ankstesnių metu tuo pačiu laikotarpiu skyrėsi iki kelių kartų, tai dabar pokyčiai sudaro 20-30 procentų, sulėtėjo ir kainų mažėjimo tempai (nuo 5-10 proc. iki 2-5 proc.)). Tačiau mes negalime pasakyti, ar tas nuosmukio kreivės švelnėjimas reiškia artėjantį dugną.

Mes disponuojame visais per pastaruosius penkiolika metų įvykusių NT sandorių duomenimis, statistinės analizės ir prognozavimo metodais, žiniomis apie kitų valstybių rinkų raidą, bet to nepakanka patikimam atsakymui į Jūsų užduotą klausimą. Veikiausiai apie dugną sužinosime tik nuo jo atsispyrę ir jau kildami aukštyn.

“Veidas”: Kaip vertinate praėjusios savaites NT vystytojų viešus pareiškimus esą NT pirkimo pagyvėjimas jau prasidėjo? Ar tai galima pagrįsti konkrečiu sandoriu skaičiumi, iš kurio būtų matyti, kad, tarkime, 2010 m. sausį ir vasarį, plg. su 2009 m. sausiu ir vasariu, nupirkta gerokai daugiau būstų?

A. B.: Daryti išvadas remiantis sausio-vasario mėnesių duomenimis yra rizikinga, nes pirmaisiais metų mėnesiais yra jaučiamas didžiausias sezoninių svyravimų poveikis. Jau daugelį metų, po kalėdinio pagyvėjimo, metų pradžioje juntamas štilis NT rinkoje (pvz. Lietuvoje 2009 m. 12 mėn parduoti 3366 žemės sklypai, 428 gyvenamieji namai, 1414 butų, 2010 m. sausio mėn – 1883 žemės sklypai,  271 gyvenamieji namai, 1000 butų). Tiesa, kiekvienais metais po metų pradžios nuosmukio yra stebimas rinkos pagyvėjimas (pvz., jei 2009 m. sausio mėn buvo parduota 862 butai, tai, kaip jau buvo minėta gruodžio mėn 1414 butų). Pilnos statistikos apie pardavimus vasario mėnesį dar neturime, bet turimi skaičiai pastebimo augimo tendencijos nerodo (negalutiniais duomenimis  2010 02 parduota butų 759, gyvenamųjų namų 200, žemės sklypų 1263).

“Veidas”: Ar matote objektyvių priežasčių kuriomis remiantis jau netrukus LT pradės brangti gyvenamasis nekilnojamasis turtas?

A. B.: Tiek Lietuvoje, tiek ir kitose Baltijos šalyse (bent jau Latvijoje) yra panašios tendencijos. Rinkos atsigavimą lems šalių ekonominė situacija, bankų politika, šalies patikimumo reitingai ir pan. Šiuo metu dar sunku pasakyti ar pasirodantys skaičiai apie padidėjusius pardavimus, išaugusias (kad ir nežymiai) atskirų segmentų kainos, rodo rinkos atsigavimą ar parodo nukrypimus atsirandančius dėl rinkos išsibalansavimo (pvz. naujos statybos pasiūlos nebuvimo,  mokesčių politikos pasikeitimai ir pan.).

“Veidas”: Ar yra objektyvių priežasčių dėl kurių NT kainos Lietuvoje ir konkrečiai Vilniuje galėtų kristi mažiau lyginant su (Latvija) Ryga ir (Estija) Talinu?

A. B.: Jei nagrinėtume kiekvieną šalį atskirai, tai būtų galima išskirti tokias įdomesnes tendencijas:
1.Latvijoje (Rygoje) 1 m2 būsto vidutiniškai kainuoja 550 eurų, nuo žemiausio taško 2009 m. vasarą (490 eurų/m2) kainos padidėjo 12 procentų, tačiau iki aukščiausių 2007 m. kainų (1720 eurų/m2) joms labai toli. 550 eurų/m2 kaina atitinka kainų 2002 m. lygį yra beveik du kartus mažesnė už kainą (900-1200 eurų/m2), kurią pasiekus vystytojams apsimokėtų pradėti naujus ar tęsti pradėtus projektus,  todėl naujos statybos beveik nėra, o tai kas pastatyta anksčiau jau yra beveik parduota. Pasiūlos sumažėjimas, net ir esant nedidelei paklausai, sąlygojo kainų augimą Latvijoje. NT kreditavimo apimtys yra nedidelės;
2.Sandorių sudarymą ir registravimą Latvijoje metų pradžioj komplikavo ir pasikeitę NT mokesčio reikalavimai (turto savininkai (įskaitant ir naujuosius turi per sausį sumokėti NT mokestį ir gauti tai patvirtinantį dokumentą prieš įregistruojant turtą), todėl sausio mėn. sandorių beveik visai nebuvo registruojama, o vasarį buvo juntamas pagyvėjimas, kadangi sausį sumokėjus NT mokestį buvo registruojami sausio ir vasario sandoriai;
3.Kaip teigia estai NT nuosmukis nebuvo labai didelis, kainos 2009 m. pirmą pusmetį krito apie 15 proc., antrą 3 procentais. Lyginant su aukščiausiomis kainomis, jos sumažėjo apie 30 procentų ir dabar atitinka 2004 m. lygį. Taline 1 m2 kainuoja apie 900 eurų;
4.Pardavimų apimtys per metus sumažėjo nuo 34 proc. (Taline, Tartu) iki 50 proc. mažesniuose miestuose;
5.Estai  fiksuoja pasiūlos mažėjimą. Šiuo metu siūloma apie 20 proc. mažiau NT, nei ankstesniais metais. Naujos statybos 2009 m. Taline buvo labai nedaug ir ji beveik visa yra parduota ir paklausa naujiems ekonomiškiems objektams yra auganti.

“Veidas”: Kaip manote, kokia turi būti vidutinė 1 kv. m. naujos statybos būsto Vilniuje kaina, kad lietuviai norėtų pirkti ir būtų pajėgūs įpirkti būstus?

Manau, kad kainą turi nustatyti rinka, visi jos dalyviai, o ne koks nors Registrų centro darbuotojas ar NT brokeris. Šiandieninė bankų vykdoma NT sandorių kreditavimo politika yra neamžina, kaip ir kuklūs nūdienos šalies ūkio tempai ar išaugęs nedarbas. Visos šios išvardintos sąlygos yra dinamiškos, nuolat kintančios, todėl apsunkinančios prognozavimą.

Tačiau viena sąlyga yra gana stabili – statytojų ir vystytojų interesas prekiauti NT tik tuomet, kai rinkos kaina viršija statinio savikainą. Tai leidžia daryti tam tikras prielaidas. Pavyzdžiui, žinant, kad šiandien buto daugiaaukščiame name savikaina (žemė, statybinės medžiagos, darbo jėgos samda ir t.t.) sudaro vidutiniškai 2300-3000 Lt/kv.m, galima teigti, kad butų kainos Vilniuje „turi erdvės“ dar smukti iki 25 proc. Tiesa, jei iki krizės pastatyto ir iki šiol neišparduoto NT savininkai galutinai praloš savo lobistinę kovą dėl NT mokesčio lengvatų, galime tikėtis ir dramatiškų epizodų – naujos statybos būsto, parduodamo žemesne už savikainą kaina bangos.

“Veidas”: Mano žiniomis, daugelis NT agentūrų, kaip pardavimus, traktuoja būstų keitimus: kai tarkime, viena šalis nori pasigerinti gyvenimo sąlygas, o kt. dėl krizės ar kt. šeimyninių aplinkybių keičia didesnį būstą į mažesnį. Kaip Registrų centro duomenų bazėse traktuojami tokie sandoriai: kaip keitimo ar kaip pardavimo?

A. B: Kiek būstų keitimo sandoriai galėjo “pagerinti” pardavimų statistika pastaraisiais mėnesiais, dėl kurios taip džiaugiasi ir giriasi NT sektoriaus atstovai?

Tai ką kalba agentūros skamba gan logiškai, tačiau, deja, mūsų statistika padidėjusio mainų rinkos aktyvumo nerodo. Kiek suprantu, šis turto perleidimo būdas yra laikomas tarybinių reliktu (sovietų laikais tai buvo bene vienintelis įmanomas turto perleidimo būdas) ir populiarumo neatgauna.

Jei rimtai kalbėti, tai mainams nėra pakankamos infrastruktūros: žmonės nežino, kur skelbti ir rasti informaciją apie galimybę mainytis turimu turtu, todėl bando iš pradžių parduoti tai, ką turi, o po to pirkti ko reikia. Internete neradau nei vienos NT agentūros, kuri turėtų skelbimų skiltį „mainau“.

“Veidas”: Kiek procentų visų pirkimo sandorių yra tie, kurie sudaryti naudojantis bankų paskolomis?

A. B.: Ar pastaruoju metu, kaip nors pakito perkančiojo būstą portretas. Tarkime, ar pastebite, kad db. dominuotų pirkimai, tik už tarkime, kažkokią suma 100-150 tūkst. Lt, ar vis dėlto perkamas įvairios vertės turtas: tiek pigiausias ekonominis, tiek ir vertintinas milijonų Lt ar daugiau?

Mus kiek stebina būsto sandorių statistika, rodanti augančią mažesnių sandorių dalį, nors paklausos nuosmukio laikotarpiu turėtų labiau išsiskirti prabangaus būsto segmentas. Turint galvoje pranešimus apie šešėlinės ekonomikos augimą ir iš emigracijos parsiunčiamų pinigų kiekį galima įtarti, kad tam tikra sandorių dalis vyksta atsiskaitant grynaisiais ir dėl įvairių priežasčių notarui neatskleidžiant visos sandorio vertės. Manau, atsakingos tarnybos galėtų atidžiau vertinti šiandienę NT rinką ir retkarčiais pasitikrinti, ar joje nevyksta ko nors masinio ir nelegalaus.

“Veidas”: Kas kaltas dėl 2004-2007 m. pūsto NT burbulo ir jo sprogimo?

Didžiausias kaltininkas – noras gyventi geriau ir gobšumas, toks trivialus, būdingas visoms šalims, nepaisant jose gyvenančių tautų, jų išpažįstamų religijų ar moralinių nuostatų.

“Veidas”: Ar šiandien prasidėjęs NT sektoriaus atstovų šnekėjimas, kad rinka atsigauna, daugėja sandorių ir kainos nebekris, neprišauks naujo kainų burbulo?

Vargu. Bene svarbiausios prielaidos rinkos burbulų formavimuisi yra pigus skolinimasis ir optimistiniai rinkos dalyvių lūkesčiai. Turbūt sutiksite, kad šiandieninė padėtis ne itin atitinka burbulams palankios terpės apibrėžimą.
Nūdienos NT sektoriaus atstovų mėginimai manipuliuoti rinkos nuotaikomis ir įkvėpti jai bent kiek optimizmo yra nukreipti į gana nedidelę tikslinę auditoriją, kurią galima apibrėžti kaip galinčią, bet nenorinčią.

“Veidas”: Kaip vertinti tai, kad bankų ekspertai iki šiol nepasitikėjo Registrų centro vertintojų turto vertinimais ir reikalaudavo neva nepriklausomų vertintojų, bet šiandien matome, kad VĮ Registrų centro vertintojų 2004-2008 m. vertinti objektai iš esmės 100 proc. atitinka šiandieninę rinkos kainą, o štai “nepriklausomų vertintojų” vertinimai katastrofiškai neatitinka realybės?

Turto vertintojo atsakomybę reglamentuoja įstatymai. Kitas klausimas, ar ir kaip ta atsakomybė realizuojama Lietuvoje. Tai, ko gero, yra viena tų sričių, kuriose mūsų šaliai derėtų pasitempti.

Bankų polinkis dirbti su privačiam sektoriui atstovaujančiais vertintojais yra visiškai suprantamas ir pateisinamas dėl daugelio priežasčių, o ypač – darbų atlikimo terminų ir kainų lankstumo.

Aš nė kiek neabejoju daugumos Lietuvoje veikiančių turto ir verslo vertintojų kvalifikacijos bei sąžiningumo. NT rinkos bumo laikais daugiausiai įtarimų ir diskusijų kėlė ne patys vertintojai, o statistinė sandorių duomenų bazė, kuria jie grindė savo vertinimus. Galime teigti, kad prie NT burbulo išpūtimo ypač prisidėjo vertinimo metodas, kai tariama bankui įkeičiamo turto vertė buvo apskaičiuojama pagal laikraščių ir interneto skelbimuose nurodomas kainas. Tiesa, tuomet (kaip ir dabar) tai nebuvo nelegalu.

Šiandien padėtis pasikeitė – dauguma turto vertinimų grindžiama oficialiais Registrų centro NT rinkos duomenimis. To reikalauja dauguma komercinių bankų, o ir patys vertintojai šiandien labiau linkę apsidrausti ir savo vertinimus grįsti pripažintu duomenų šaltiniu. Tikėkimės, tokia praktika išliks ir kito NT rinkos pakilimo metu.

Vertinti, ar jau atėjo palankus metas pirkti būstą, – labai nedėkingas užsiėmimas. Antai 2008 m. pradžioje, praėjus vos keliems mėnesiams po pasiekto būsto kainų piko, įtakingiausi Lietuvos ekonomikos apžvalgininkai tikino, kad kainų korekcija yra tik trumpalaikė ir 2008-ieji gali būti geriausias metas būstui įsigyti. Taip pat buvo gajus įsitikinimas, esą būsto kainos tiesiog stagnuos, tačiau nemenkos infliacijos sąlygomis jos santykinai sumažės, pabrangus kitoms vartojimo prekėms. O kai kurie nekilnojamojo turto verslo sektorių ar valdžios atstovai iš viso buvo linkę neigti burbulo egzistavimo faktą.

Dabar, praėjus dvejiem metams ir būsto kainoms nuo aukščiausio lygio nukritus mažiausiai 40 proc. bei visiems primiršus, kas ką sakė, vėl matyti nemažai bandymų pūsti nekilnojamojo turto kainų burbulą. Nekilnojamojo turto pardavėjai neva šnabžda apie krizės pabaigą, pirkėjai esą bando nekilnojamąjį turtą pačiupti mažiausiomis kainomis, rinkos komentatoriai aiškina, esą kai kurios kainos “nežmoniškai” mažos, įspėja apie netrukus galimai besikeisiančias tendencijas ar netgi žada, kad po kelerių metų kainos grįš į buvusias aukštumas. Bankai vėl trimituoja apie įkandamas būsto kainas ir tiesiog palankų metą savo namams įsigyti. Tūlas pilietis turi būti labai atsargus, jei nenori antrąsyk užlipti ant to paties grėblio tų pačių ponų vedamas. Įvertinant sunkmečio Lietuvoje mastą, būsto kainos vis dar labai didelės.

Pirmiausia reikėtų skeptiškai vertinti bet kokią analizę, kuri ignoruoja būsimą kainų stabilizacijos laikotarpį ir iškart šoka prie įsivaizduojamo kainų kilimo ateityje. Suprantama, bumo metu žmonės galėjo priprasti prie to, kad būsto kainos kyla daug sparčiau nei daugumos kitų prekių ir paslaugų. Galbūt daug kam atrodo, kad tai – normali ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos būsena. Bet taip nėra. Turi būti labai specifinės ekonominės priežastys, kodėl stabilios ekonomikos sąlygomis konkreti prekė – būstas – galėtų brangti kitų prekių atžvilgiu. Tiesiog pastaruosius porą dešimtmečių pasaulis gyveno išskirtinai palankios skolinimo aplinkos ir vis laisvėjusio bankų reguliavimo sąlygomis.

Lietuvoje didžiulis skolinto kapitalo srautas irgi buvo nukreiptas į nekilnojamojo turto rinką, o būsto pasiūla buvo nepakankama bei dirbtinai ribojama. Dar buvo skleidžiami mitai apie nepakankamą apsirūpinimą būstu, jo būsimą brangimą iki euro įvedimo ir t.t. Kartu įsigalėjo savaime išsipildantys lūkesčiai dėl nekilnojamojo turto, kaip spekuliacinės investicijos, patrauklumo, negana to, ekonomistai padėjo žmonėms patikėti, kad jų pajamų didėjimas yra sveikas ir tvarus, o prisiimami skolos įsipareigojimai – pakeliami. Žodžiu, buvo idealios sąlygos klasikiniam ekonominiam burbului pūstis.

Tačiau ar yra tinkamos sąlygos burbulo ciklui pasikartoti artimiausiu metu? Manau, kad masinei psichozei jos tikrai nepakankamos, bet vis dar yra didelė rizika, kad pavieniai žmonės būstą įsigis per brangiai. Šiaip jau vėl viskas daugiausia priklausys nuo bankų, tik šį kartą, gavę skaudžią pamoką, jie bus kur kas atsargesni.

Štai bankų būsto paskolų portfelis, bumo įkarštyje didėjęs po 5–7 mlrd. Lt per metus, 2009 m. nuosaikiai traukėsi, o bankų nustatomos būsto paskolų individualios rizikos maržos padidėjo nuo 0,5–1 procentinio punkto prieš porą metų iki 2,5–5 proc. šiuo metu. Vis dėlto, regis, bankai sudaro tam tikras kliūtis natūraliai korekcijai būsto rinkoje įvykti – nauja statyba, kuri galėtų vykti jau daug mažesne savikaina, ypač vangiai finansuojama, tad statybų sektoriaus veikla stoja, o bankai rengiasi po truputį ir vis dar užkeltomis kainomis pardavinėti iš bankrutavusių bendrovių perimamą nekilnojamąjį turtą.

Dėl šios priežasties statybų sektoriaus realiojo aktyvumo nuosmukis yra kur kas gilesnis. Kita bėda ta, kad tą patį pervertintą būstą, kurio statybą finansavo bankai, siekiama iškišti prastai informuotiems ir rizikos nelabai suvokiantiems klientams – kaip geriausiais burbulo laikais teikiamos šimtatūkstantinės paskolos trisdešimčiai metų, beveik nereikalaujant pradinio įnašo bei nustatant labai palankias pradines palūkanas. Dažnai tai yra beveik užtikrintas receptas asmeninei finansinei tragedijai ateityje įvykti. Jeigu tai ligi šiol toleruojama iš bankų pusės, patys žmonės turi būti sąmoningesni ir neprisiimti šių didžiulių rizikų.

Yra dar daugybė argumentų, dėl ko būsto rinkos perspektyvos labai miglotos. Pirmiausia susiklostė labai sudėtinga makroekonominė situacija, o gyventojų finansinė padėtis toliau blogėja. Darbo biržos duomenimis, nedarbo lygis viršija 14 proc. Kartu mažėjo vidutinis atlyginimas šalyje – praėjusių metų pabaigoje vidutinis bruto darbo užmokestis buvo 9 proc. mažesnis nei prieš metus.

Be to, padėtis darbo rinkoje ir toliau blogės, gyventojų pajamos mažės, o emigracija didės dėl 2009-ųjų pabaigoje vėl atsinaujinusio bendros įmonių finansinės padėties blogėjimo ir dėl anksčiau ar vėliau iškilsiančios būtinybės griežtinti aiškiai netvarią ir šalies finansinių galimybių neatitinkančią valstybės išlaidų politiką. Šalies ekonomikos atsigavimo viltys daugiausia siejamos su eksportu, tačiau naujausi eksporto duomenys nuvilia. Nenuostabu matant, kad euro zona niekaip neištrūksta iš recesijos gniaužtų, o pasaulyje bręsta didžiulė fiskalinė krizė dėl precedento neturinčio fiskalinio ekonomikų stimuliavimo ir būtinybės gelbėti finansų sistemą.

Būsto rinkos analizė aiškiai rodo, kad būsto pasiūla ir toliau gerokai perteklinė. Pavyzdžiui, šių metų pradžioje Vilniuje, “Ober-haus” duomenimis, buvo neparduota apie 2200 naujos statybos butų, o šiemet planuojama pastatyti 200–300 butų. Planuojama metinė paklausa – 1000–1200 naujų butų, t.y. daugiau kaip du kartus mažesnė už pasiūlą. Akivaizdu, kad kainų korekcija dar toli gražu nesibaigė.

Galiausiai pastarojo dešimtmečio būsto kainų dinamikos Lietuvoje ekonometrinė analizė statistiškai patvirtina būsto kainų priklausomybę nuo kelių veiksnių: visuminių gyventojų disponuojamų pajamų, namų ūkių kreditavimo ir nuo realiosios paskolų palūkanų normos (įvertinus algų kilimo tempą). Netgi darant palankias prielaidas dėl tolesnės ekonomikos raidos, pagal ekonometrinę prognozę būsto kainos Lietuvoje turi aiškią tendenciją 2010-aisiais stabiliai mažėti daugiau nei 10–15 proc.

Vis dėlto turbūt svarbiausia – tiek verslo struktūroms, tiek žmonėms – siekti išsivaduoti iš “burbulo mentaliteto”. Gal pavieniams asmenims ir pavyko susikrauti turtus iš pūsto burbulo, gaunant visiškai neadekvatų atlygį už vykdytą ekonominę veiklą, tačiau daugelis vienaip ar kitaip nukentėjo, o šalis vis dar balansuoja ties ekonominės bedugnės kraštu. Kol nevėlu, būtina pradėti kurti žiniomis ir realia gamyba, o ne burbulais grįstą ekonomiką

Trejų pastarųjų metų Lietuvos būsto pardavimo rinkos analizė rodo, kad labiausiai lietuviai nustojo pirkti trijų kambarių butus, kurių pardavimas, palyginti su pirkimo bumu 2007-aisiais, pernai buvo mažesnis daugiau nei 12 kartų. Mažiausiai, bet irgi daugiau nei aštuonis kartus, susitraukė didžiausių, 100 m² ploto ir didesnių, butų pardavimas – tiesa, jų visada buvo parduodama dešimtimis kartų mažiau nei ekonominės klasės būstų.

Tokios pat tendencijos išlieka ir šiemet, o pirmojo ketvirčio butų pardavimo registro duomenys liudija sąstingį dar tebesitęsiant – kol kas pirkimo-pardavimo sandorių dar mažėja, palyginti su pernai metų pradžia.

Itin aktyviai šiuo metu būsto paskolų rinkoje veikiantis “Nordea” bankas pastebi, kad pagal išduodamų paskolų struktūrą dabartinis laikas primena 2004–2005 m. situaciją, kai nekilnojamojo turto kainos dar nebuvo pradėjusios kilti. “Nordea” nekilnojamojo turto projektų vadovas Aurimas Maldūnas informuoja, kad šiuo metu vidutinė būsto paskola siekia 195 tūkst. Lt, o 2008 m. ji sudarė vidutiniškai 317 tūkst. Lt. Ypač sumažėjo brangiam būstui besiskolinančių klientų: 2008 m. didesnės nei 0,5 mln. Lt paskolos sudarė 12 proc. bendrojo banko paskolų portfelio, o 2009 m. ir 2010 m. pradžioje jų dalis tesiekė 5–6 proc.

Butų ir namų prekybos sandorių kovo mėnesį, palyginti su pernai kovu, užfiksuota daugiau, rodo Registrų centro išankstiniai duomenys.

Nors augimas ir buvo minimalus, tačiau sandorių didėjimas skaičiuojamas trečią mėnesį iš eilės. Kiek daugiau sandorių fiksuojantys rinkos dalyviai kalba ir apie mažesnius kainų nuosmukio tempus, trečiadienį rašo “Verslo žinios”.

Išankstiniais Registrų centro duomenimis, šiemet pirmąjį ketvirtį buvo sudaryta 4285 butų ir individualių namų prekybos sandoriai, pernai tuo pačiu metu – 3888.

“2009-ųjų pirmąjį ketvirtį apskritai galima vadinti blogiausiu ketvirčiu bent per 5 paskutinius metus ir, tikėtina, tokių blogų rezultatų kaip pernai, net ir esant dabartinei krizei, daugiau nebebus”, – teigė įmonės “Ober-Haus” Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Tačiau, anot S.Vagonio, kol kas labai sunku pasakyti, ar tas didėjantis sandorių skaičius turės įtakos kainoms. Bendrovė dar neturi kovo kainų duomenų, bet per sausį ir vasarį kainos krito mažiau nei 3 procentais.

S.Vagonio teigimu, be tam tikrų rinkos atsigavimo ženklų, be didesnio žmonių susidomėjimo savo politiką kiek keičia ir bankai: “Dar prieš metus bankai kone įtikinėdavo nepirkti, siūlė padėti indėlį, o dabar matome paskolų reklamų”.

Įmonės “DnB Nord” būstas” direktoriaus Gedimino Jankausko teigimu, nors kovo duomenys kol kas yra preliminarūs, jau dabar akivaizdu, kad kovo skaičiai buvo dar geresni už sausį-vasarį ir pirmo ketvirčio augimas, palyginti su tuo pačiu metu pernai, sudarys maždaug 20-25 procentus.

Lietuvos bankų asociacijos nariai teigia, kad iki šių metų pradžios buvo perėmę vos tris nesilaikančių savo finansinių įsipareigojimų klientų būstus. Anot jų, kitais atvejais buvo ieškota sprendimo, leidžiančio neiškeldinti skolininkų iš jų būsto. Tačiau kyla klausimas, ar tai – tikrai tiesa.

“Nepaisant viešojoje erdvėje sklandančių anoniminių istorijų, būsto perėmimas buvo ir yra išskirtinis, ekstremalus atvejis. Tuo keisčiau girdėti apie kažkokius masinius reiškinius. Derėtų suprasti, kad bankas yra finansų institucija, todėl jai svarbiausia atgauti skolą, o ne perimti kažkieno turtą. Bankai suinteresuoti, kad laikinai nemokus klientas pasitaisius padėčiai toliau mokėtų paskolos įmokas gyvendamas įsigytame būste”, – sako Lietuvos bankų asociacijos prezidentas Stasys Kropas.

Visgi anksčiau žurnalo “Veidas” kalbinti nekilnojamojo turto rinkos specialistai tvirtino, kad hipotekos teismų ir antstolių kabinetuose kyla nemenkos iš nemokių klientų perimamų butų, namų, žemės sklypų bylų stirtos, bet šie objektai į rinką kol kas dar nepatenka. “Jau metus laukiama, kada plūstelės tas bankų perimtas turtas, o jo kaip nėra, taip nėra”, – stebisi UAB “Apus turtas” brokeris Rimas Kirdulis.

Iš visų žurnalistų apklaustų bankų tik du prisipažino perėmę po kelis butus ar namus. Bet štai centrinė hipotekos įstaiga praneša, kad iš tiesų šiuo metu areštuoti net 808 bankų klientų butai. Tiesa, prognozuoti, kad šie butai greitai sudrebins Lietuvos nekilnojamojo turto rinką ir padidins pasiūlą, būtų neapdairu, mat prasiskolinę klientai greitai perprato jiems gana palankias žaidimo taisykles ir vilkina būstų perdavimo antstoliams procesą, kuris gali tęstis ir kelerius metus. Visą “Veido” tyrimą skaitykite “veidas.lt” portale.

Šalies nekilnojamojo turto pardavėjai būsto ieškantiems klientams siūlo nusižiūrėtame bute nemokamai pagyventi: įvertinti trūkumus ar privalumus, pavyzdžiui, naktį išgirsti pašalinius garsus, apžiūrėti visas namo erdves ir net susipažinti su kaimynais.

Nuomojamo komercinio ploto kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose dugną pasieks per artimiausią pusmetį. Nekilnojamojo turto bendrovė “Ober-haus” šiuo metu moderniuose biurų pastatuose siūlo išsinuomoti per 80 tūkst. kv. m ploto. O viename didžiausių nekilnojamojo turto tinklalapių “Reals.lt” siūloma nuomotis 763 tūkst. kv. m ploto Vilniuje, 69 tūkst. kv. m ploto Kaune ir 63 tūkst. kv. m ploto Klaipėdoje.

“Ober-haus” duomenimis, šiuo metu šiuolaikinių biurų nuomos kainos nuo jų piko 2008-ųjų viduryje vidutiniškai jau yra sumažėjusios 45–50 proc. Vilniuje vienas kvadratinis metras kainuoja 18–42 Lt, Kaune – 10–35 Lt, Klaipėdoje – 10–35 Lt. Panašius duomenis pateikia ir “E-domus”: sostinėje vidutinė komercinių patalpų nuomos kaina 2008 m. gegužę buvo pasiekusi 45 Lt/kv. m, o dabar krito iki 19 Lt/kv. m, Kaune buvo 28 Lt/kv. m, o dabar stabilizavosi ties 15 Lt/kv. m riba. Klaipėdoje kainos panašios – prieš dvejus metus jos siekė beveik 43 Lt/kv. m, o dabar yra 19 Lt/kv. m.
“Reals.lt” pardavimo vadovo Dariaus Zemensko tvirtinimu, tikėtina, kad kainos dar 4–6 mėnesius šiek tiek kris, ypač neperspektyviose vietose, o arčiau miestų centrų jos turėtų išsilaikyti dabartinio lygio. Brangiausiai patalpos dabar nuomojamos sostinės Gedimino prospekte ir Vokiečių gatvėje. Čia kainos išliko beveik tokios pat, kaip ir prieš dvejus metus – už kvadratinį metrą prašoma iki 45 Lt.

Sodybų kainos, palyginti su kainų piku prieš porą metų, dabar nukritusios 30–60 proc., bet šiandien susirasti tinkamą sodybą nėra paprasta, nes pasiūla nepadidėjo. “Ober-Haus” žemės sklypų ekspertas Dovydas Paulauskas pastebi, kad sodybų paklausa yra, bet pasirinkimas nedidelis.

Nedaug pasiūlą tepadidino ir nemokūs bankams įkeistų sodybų šeimininkai. Jos bankams įkeistos už kur kas didesnę sumą, nei dabar už jas galima gauti, todėl žmonės nenori jų atiduoti pusvelčiui, be to, juos riboja ir įsipareigojimai bankams.

Didžiausia nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė Lietuvoje “Ober-Haus” šiuo metu 100 km spinduliu aplink Vilnių klientams gali pasiūlyti vos porą dešimčių poilsinių sodybų. Pasak D.Paulausko, jų bendrovė net neapsiima pardavinėti tokių objektų, kurių rinkos kaina, jų manymu, gerokai per didelė.

Žinoma, sodyba sodybai nelygu, todėl ir kainos skiriasi net šešiskart. Pigiausiai šiuo metu būtų galima nusipirkti sodybą ne toliau nei 100 km nuo Vilniaus maždaug už 50 tūkst. Lt. Tačiau tai jau būtų koks nors gūdumoje ir tolokai nuo vandens telkinių esantis vienkiemis ar vasarnamis, netinkamas gyventi žiemą ir reikalaujantis papildomų nemažų investicijų.

O sodybų, turinčių priėjimą prie vandens telkinio, kainos prasideda nuo 200 tūkst. Lt. Tačiau 2008 m. tokios sodybos kainavo 400–500 tūkst. Lt.

Šiemet pavasariop, kaip ir kasmet, juntamas didesnis susidomėjimas, bet tendencijų, kad sodybų pardavimo rinka atsigautų, nekilnojamojo turto ekspertai kol kas nepastebi.

Didžiųjų bankų atstovai skelbia, esą Lietuva išvengs drastiško 50–60 proc. būsto kainų kryčio, kokį patyrė kaimyninių Latvijos ir Estijos šalių nekilnojamojo turto rinkos. Girdi, būsto kainos, nuo aukščiausio savo pakilimo taško 2007 m. gruodį nukritusios vidutiniškai 40 proc., liausis kristi.

V.Klyvienei tokie pasidrąsinimai kelia šypseną: “Nežinau, kodėl šitai turėtų mus aplenkti. Aš manau, kad pas mus kainos smuks panašiai tiek, kiek ir Rygoje ar Taline. Tiesa, nuo gruodžio ten jau pastebimas kainų kilimas, o pas mus kainos vis dar krinta. Bet tai natūralu, nes jų ekonomika maždaug pusmečiu anksčiau nei mūsų pradėjo leistis, taigi ir kilti jie pradėjo anksčiau”.

Tuo tarpu ateityje, pasak pašnekovės, Lietuvos nekilnojamojo turto kainas labiausiai turėtų veikti gyventojų skaičius, BVP augimas ir žmonių pajamos. Tvarios ekonomikos šalyse vieno kvadratinio metro būsto kaina yra artima vidutiniam darbo užmokesčiui (VDU), jau atskaičius mokesčius. Remiantis Statistikos departamento duomenimis, paskutinįjį 2009-ųjų ketvirtį VDU Lietuvoje buvo 1647 Lt (atskaičius mokesčius). Taigi ši kaina ir turėtų būti ta, kurią lietuviai šiandien galėtų mokėti už vieną kvadratinį metrą būsto.

Nepriklausomų brokerių grupės “Vilniaus piramidė” brokeris Aurimas Šlimas mano, kad jei bankai neatsuks finansavimo sklendžių, būstų kainos tikrai kris iki VDU kainos.

Gerokai mažesnes kainas, nei šiandien staytojai pardavinėja 1 kv. m būsto, nurodo ir kitų mažųjų bankų atstovai. Štai ekspertas R.Venckūnas kalba apie 1800–2200 Lt (tai yra VDU, neatskaičius mokesčių) – tiek lietuviai esą šiandien būtų pajėgūs mokėti už būstą.

Prekiautojas nekilnojamuoju turtu Z.Račkovskis įsitikinęs, kad ir šiandien rastųsi daugiau staytojų, kurie nuleistų kainas iki VDU lygio, bet juos slegia burbulo metais aukcionuose pirktų žemės sklypų kaina. “Žemės sklypo kaina (1 kv. m būsto) sudaro net 500 Lt, o miesto centre net ir triskart daugiau – 1500 Lt. Tuo tarpu 1 kv. m statybos savikaina jau pastatytuose būstuose siekė 2–2,2 tūkst. Lt. Taigi staytojai negalėtų parduoti būstų pigiau nei po 2,5–2,7 tūkst. Lt. Antra vertus, jei jie ir toliau laikys kainas, tai neturės apyvartinių lėšų, o dėl to jiems neskolins ir bankai. Kitaip tariant, statytojai negalės pradėti naujų projektų”, – dėsto Z.Račkovskis.

Vis dėlto, kaip pastebi dauguma mažųjų bankų ekspertų, jau tik mėnesių klausimas, kada ir Lietuvos sostinėje nekilnojamojo turto kainos pasieks Rygos bei Talino kainas. Kitaip sakant, būstai dar pigs apie 25 proc.

Bankai nelinkę prisiimti kaltės dėl NT burbulo

Beje, iš pokalbių su didžiųjų bankų atstovais visiškai neatrodo, kad jie jaustų kaltę ar atsakomybę tiek tiek ankstesnio NT burbulo pūtimo, tiek dėl dabartinių manipuliacijų.

Atvirai paklausti, kokią kaltės dalį dėl 2003–2007 m. būsto burbulo, virtusio nemenku sprogimu, bankai prisiima sau, daugumos jų atstovai įniko į filosofinius apmąstymus. “Ieškoti kaltų – betikslis dalykas. Kalti visi: ir bankai, ir staytojai, ir turto vertintojai, ir pirkėjai… Juk kai kitą dieną po smagių vaišių ir padauginto alkoholio kiekio skauda galvą, vakarėlio dalyviai nepradeda kaltinti vieni kitų: degtinės pilstytojų, muzikantų ar kitų svečių. Juk linksma buvo visiems ir galvas skauda visiems”, – išvedžioja G.Jankauskas.

Banko “Snoras” valdybos narys G.Kancerevyčius lakoniškai, bet taikliai apibendrina, kad kaltės dydį dėl burbulo pūtimo geriausiai iliustruoja bankų veiklos rezultatai: kuo nuostoliai didesni ir kuo didesni atidėjiniai blogoms paskoloms, tuo bankas aktyviau padėjo kurti nepagrįstus lūkesčius ir pūsti burbulą. Priminsime, kad pernai dviejų bankų – SEB ir “Swedbank” nuostoliai buvo milijardiniai.

Tiesa, NT burbulą pūtė ne tik bankai. “Pirmieji burbulo mechanizmą pradėjo sukti Vilniaus miesto vadovai, – įsitikinęs A.Zimnickis. – Jie pradėjo kurti dirbtinį žemės deficitą: juk 2001–2002 m. Vilniuje žemės sklypai pradėti pardavinėti aukcionuose”.

Statytojai vienas su kitu ėmė rungtyniauti kainomis, o čia įsisuko dar ir bankininkai su savo siūlymais imti kreditus žemės sklypams įsigyti. Statytojai nusipirkę brangius sklypus kėlė butų kainas, bankai, siekdami greito pelno, viliojo žmones imti kreditus brangiems būstams pirkti…

Į visą šitą naudos karusėlę įsitarpavo ir turto vertintojai. Pirkėjai, neturėdami grynųjų, bet siekdami gauti didesnį kreditą, už papildomą 50–100 Lt užmokestį vertintojams “susiveikdavo” geresnę būsto vertinimo ataskaitą. “Bankai užmerkdavo akis, nors ir matė, kad kai kurie vertintojai dirbtinai pučia kainas, o tai veikė aplinkinių butų ir namų kainas. Jos vis labiau kilo”, – prisimena “Domus optima” vadovas A.Zimnickis.

Z.Račkovskis pabrėžia, kad dabar dauguma nesąžiningų vertintojų jau yra bankrutavę. Bet faktas lieka faktu – bankai pirkėjams nurodydavo vertintojų sąrašus. Juose vyravo juodieji vertintojai.

Vis dėlto bankų atstovai ir NT plėtotojai dalį atsakomybės dėl NT burbulo pūtimo bando perkelti ir ant Lietuvos gyventojų pačių: esą ir jie pridarė daug asmeninių klaidų.

Kalčiausias bankų godumo nepažabojęs Lietuvos bankas

“Na, kokia čia gali būti neišprususių, nepatyrusių gyvenimo rinkos sąlygomis žmonių kaltė? – stebisi Z.Račkovskis. – Juk mums aiškino, girdi, visas pasaulis gyvena iš kreditų, ir tik lietuviai, paskutiniai pagonys, taip negyvena. O pagal būsto dydį mes esą iš viso atsiliekame nuo civilizuoto pasaulio”. Tokių kalbų skatinami lietuviai masiškai plūdo pasitarti, kaip prakusti, su neva specialiai jiems dirbančiais asmeniniais patarėjais bankuose.

“O tie, kurie turėjo objektyvių rodiklių lenteles, pirmiausia Lietuvos banko (LB) vadovai, premjeras, Seimo komitetų atstovai, tylėjo. Bet juk jie vieninteliai, turėdami objektyvios informacijos, matė, kad negali ekonomika augti statybų sektoriaus sąskaita, kad artėja perkaitimas”, – piktinasi Z.Račkovskis.

Tuo tarpu politikai, kaip pabrėžia pašnekovas, gyrėsi savo vadovavimo rezultatais, o LB valdybos pirmininkas Reinoldijus Šarkinas dargi kartą atsainiai mestelėjo, girdi, turėsite jūs tą savo eurą. Ir tai dar labiau skatino žmones skubėti pirkti – juk visi bijojo naujo pabrangimo. “Aš irgi patikėjau R.Šarkinu”, – prisipažįsta patyręs prekiautojas būstu.

“Jei R.Šarkino komanda būtų dirbusi ir aiškinusi žmonėms, kokios yra rizikos, būsto burbulas nebūtų susidaręs. Ar būtų buvęs gerokai mažesnis, – įsitikinusi ir I.Soloveičik. – Beje, kai “Progresyvioms investicijoms” pradėjo puikiai sektis, aš ėmiau nuogąstauti, kad tuoj krisime į bedugnę, tai buvo apie 2005–2006 metus. Bet tada man kolegos sukiojo pirštą prie smilkinio”.

“LB galbūt ir negalėjo kištis į bankų vidaus reikalus, bet įspėti žmones apie kreditų riziką privalėjo”, – apibendrina ir A.Zimnickis.

G.Nausėda, praeityje dirbęs centriniame šalies banke ir ne kartą sąžiningais pareiškimais apie tikrąją padėtį suerzinęs LB vadovus, pritaria, kad ši institucija turi prisiimti didžiausią visos kaltės dėl NT burbulo dalį. “Vienintelis LB ekonomikos departamento direktorius Raimondas Kuodis viešai kalbėjo apie nekilnojamojo turto burbulą, bet jis žmones protino ne kaip oficialus LB atstovas, o kaip pilietis R.Kuodis. Oficialios pozicijos apie gresiantį ekonomikos perkaitinimą LB nepateikė, nors svertų, kaip tai padaryti, turėjo”, – pabrėžia G.Nausėda.

Didieji nekilnojamojo turto plėtotojai, agentūros ir bankai meluoja: jokių objektyvių įrodymų, kad nekilnojamojo turto pirkimo sandorių daugėja ir kainos jau netrukus pradės kilti, nėra. Iš tikrųjų kainos kris dar mažiausiai 25 proc.

Praėjusią savaitę Lietuvos spaudą ir elektroninę žiniasklaidą apskriejo didžioji naujiena: nekilnojamojo turto kainos liaujasi kritusios ir pradės kilti, nes būstų paklausa neva didėja. Be to, Lietuva esą išvengs tokio nekilnojamojo turto kainų nuosmukio, kokį patyrė kaimyninės Latvija ir Estija.

Iš tikrųjų visas šis spektaklis tėra arba paprasčiausias bankų, nekilnojamojo turto plėtotojų ir pardavėjų rinkodaros triukas paskutiniams naiviems, bet vis dar pinigų turintiems lietuviams patraukti, arba naujas neatsakingas burbulo pūtimas. Mat iš tiesų VĮ Registrų centro duomenys, kuriais manipuliuoja burbulo pūtikai, nerodo jokio pagyvėjimo. Priešingai, vien tik butų pirkimo sandorių šių metų sausį bei vasarį, palyginti su praėjusių metų gruodžiu, sumažėjo maždaug trečdaliu.

“Maža to, jei paanalizuotume, kokie tai sandoriai, pamatytume, kad šįmet sausį ir vasarį buvo perkami tik patys pigiausi būstai, daugiausia senos statybos, na, ir dar pigūs žemės sklypai. Naujos statybos butų už vadinamąją rinkos kainą niekas neperka”, – atvirai rėžia nekilnojamojo turto prekybos bendrovės “Domus optima” direktorius Aleksandras Zimnickis.

Jis pabrėžia, kad sausį ir vasarį padaugėjo tik pigaus turto medžiotojų, o ne žmonių, perkančių butus gyventi. “Medžiotojai” supirko butus iš žmonių, kurie dėl asmeninių priežasčių buvo priversti parduoti juos pigiau nei rinkos kaina. Bet remdamiesi šitokiu pirkimu negalime kalbėti apie jokią ilgalaikę rinkos atsigavimo tendenciją”, – apibendrina A.Zimnickis.

Kita vertus, kaip priduria Medicinos banko ekspertas Ričardas Venckūnas, nedidelį pagyvėjimą sukėlė tai, kad kai kurie bankai pagerino kreditavimo sąlygas tiems klientams, kurie perka butus bankui įkeistuose namuose.

Kaip į visus šiuos pasiūlymus ir permainas reaguoti Lietuvos gyventojams? Ar užsienio kapitalo bankai jaučia atsakomybę už savo veiksmų padarinius? Nejaugi bankai dar nepasimokė iš 2003–2007 m. burbulo? Ir kas iš tikrųjų artimiausiu metu laukia mūsų šalies nekilnojamojo turto rinkos?

Bankai vėl žadina nepamatuotus lūkesčius

“Veido” žurnalistė pakalbino visų komercinių bankų atstovus. Tiesa, ne visi burbulo pūtime dalyvavę didieji bankai teikėsi atsakyti į pateiktus klausimus arba jų atsakymai liudijo paprasčiausią nepagarbą žmonėms.
Dar paradoksaliau tai, kad didžiųjų bankų, kiekvieną ketvirtį pateikiančių makroekonomines apžvalgas, atstovai užmiršo, ką jie kalbėjo dar gruodį: esą šįmet nekilnojamojo turto kainos kris mažiausiai 25–30 proc., o dėl per pastaruosius metus pristatytų būstų perviršio, didėjančio nedarbo, prastėjančių ekonominių lūkesčių statytojai visus burbulo metais pastatytus butus išparduos ne anksčiau nei per trejetą metų.

Šiuos “Veido” priminimus daugelis bankų analitikų ir spaudos atstovų nuleido negirdomis. Dabar bankai užsiėmę kitkuo – visiems jų besiklausantiems jie vėl buria fantastinius ateities planus ir žadina lūkesčius.
Štai SEB, “Swedbank” ir “DnB NORD” bankai gyventojams siūlo pirkti jų finansuotų NT plėtotojų būstus gaunant net 95–100 proc. būsto vertės kreditą už juokingai mažas palūkanas: nefiksuotas eurais vos už 3,5 proc. ir net fiksuotas (trejiems metams) litais vos už 5,5 proc. Be to, didieji siūlo dar ir paskolos mokėjimą atidėti dvejiem metams. O kur dar begalė kitų privalumų: nemokama buto apdaila, šimto partnerių nuolaidos įrangai, buitinei technikai ir baldams įsigyti…

Taip paprasta gauti banko kreditą išskirtinėmis sąlygomis dar nebuvo nuo pat 2003–2005 m., kai bankai vienas iš kito viliojo klientus – kas pasiūlys mažesnes palūkanas.

UAB “DnB NORD būstas” direktorius Gediminas Jankauskas tikina, kad tokių gerų sąlygų artimiausiu metu vargu ar bebus, ir tai neva vis daugiau žmonių supranta. Todėl prieš porą savaičių į jų banko surengtą nekilnojamojo turto mugę sugūžėję potencialūs pirkėjai esą ne tik aktyviai domėjosi atsivėrusiomis fantastiškomis galimybėmis, bet ir apie penktalį jau rezervavo būstus. O svarbiausia tai, kad tarp smalsuolių buvę mažai svajotojų, vyravę realistai.

“Danske Bank” vyresnioji analitikė Baltijos šalims Violeta Klyvienė sako: “Nors bankų kreditavimo politika sušvelnėjo, palyginti su bumo metais, ji tebėra vangi. Iš tiesų kol kas bankai kredituoja pavienius būstų pirkėjus, kurie atitinka griežtus reikalavimus dėl pajamų bei turimų įsipareigojimų”.

Be to, pasak V.Klyvienės, kadangi bankai finansuoja tik išskirtinius klientus, tai akivaizdu, kad seklus finansavimas ne tik netaps prielaida būsto kainoms kilti, bet dargi priešingai – prisidės prie būsto kainų mažėjimo. “Pagaliau kalbėti apie būstų pirkimo masiškumą ar juolab kainų kilimą negalime ir dėl nedarbo didėjimo bei prognozuojamo lėto darbdavių ir darbuotojų lūkesčių atsigavimo. Nematyti ir jokių kitų teigiamų makroekonominių tendencijų”, – vardija pašnekovė.

Maža to, visos šitos išvardytos priežastys lems tai, kad naujų būstų pasiūla trauksis vangiai – likusius neparduotus apie 2 tūkst. butų statytojai parduos ne anksčiau kaip per trejus metus, o senos statybos būstų pasiūla, nuo naujojo šildymo sezono apie 9 proc. padidėjus šildymo kainoms, pasieks visų laikų maksimumą.

Kainos liausis kristi ne anksčiau kaip kitąmet

UAB “Centro kubas – nekilnojamasis turtas” direktorius Zigfridas Račkovskis irgi norėtų tikėti, kad šio sektoriaus krizė jau praeityje ir kainos daugiau nebekris, o netrukus jau ims ir kilti. Bet jis pastebi, kad bankai, viliodami naujus lengvatikius imti kreditus, skuba, nes būsto kainos bankams vis dar garantuoja gražų pelną.

“Jei Europos centrinis bankas nebūtų sumažinęs palūkanų normos, Lietuvos nekilnojamasis turtas būtų dar labiau nuvertėjęs, nes būtų atsiradę dar daugiau nemokių namų ūkių, nebepajėgiančių grąžinti išaugusių paskolų palūkanų, –  kolegai antrina A.Zimnickis. – Kuo daugiau žmonių būtų tapę nemokūs, tuo daugiau būstų bankams būtų tekę “išmesti” į rinką. Kol kas parduodamų bent jau nemokių fizinių asmenų būstų kiekis nėra didelis, o ir kainos puikios. Bankai ir vėl uždirbs”.

Kad bankai galvoja vien tik apie pelną, galima spręsti ir iš neatsargių statytojų, kuriuos bankai kreditavo, o dabar spaudžia, atstovų užuominų. Štai “Ranga group” rinkodaros vadovė Milda Sabienė pripažino, kad jų bendrovė, kaip ir dar keletas statybų plėtotojų, pradėjo kelti neparduoto būsto kainas, bet ne visai savo valia, o bankų.
Akylai stebintiesiems būstų rinką visiškai akivaizdu, kad bankai skuba atsikratyti sukaupto solidaus finansuotų statybų plėtotojų turto, kol būstų kainos nesmuko dar žemiau. Bet viešai jie šitai neigia.
“Naujos statybos būsto kainos šiemet nebekris, o antrąjį pusmetį net pradės kilti, tuo tarpu senos statybos būsto kainos iki naujo šildymo sezono gali kristi, bet ne daugiau kaip 5 proc.”, – tikina SEB banko prezidento patarėjas dr. Gitanas Nausėda.

Tuo tarpu mažųjų bankų atstovų prognozėse nekilnojamojo turto kainų dugno dar nematyti – tik bedugnė. “Išanalizavę makroekonominių rodiklių pokyčius tikimės, kad kainos nustos mažėti tik 2011 m.”, – atvirai sako “Parex” banko kreditų rizikos valdymo departamento direktorė Antonina Kiparenko.

Jai pritaria Medicinos banko turto vertintojas R.Venckūnas, įsitikinęs, kad būsto kainos liausis mažėti tik 2011 m. antrąjį pusmetį.

Optimizmu netrykšta ir skandinaviško kapitalo banko “Nordea Bank Lietuva” nekilnojamojo turto projektų vadovas Aurimas Maldūnas: “Jei remsimės “Nordea Danija” patirtimi, prieš 15 metų įvykusio NT burbulo sprogimo pasekmės buvo jaučiamos penkerius metus, todėl būdami konservatyvūs manome, kad realių šios rinkos atsigavimo Lietuvoje ženklų pamatysime ne anksčiau kaip 2012-aisiais”.

Banko “Snoras” valdybos narys Gitanas Kancerevyčius irgi prognozuoja: “Reikšmingesnio kainų didėjimo ar priartėjimo iki lygio, buvusio prieš krizę, gali tekti palaukti pusketvirtų metų ar net ilgiau. Ir net jei šių metų pabaigoje kainos nustotų kritusios bei prasidėtų aktyvesnis būstų pirkimas, tai nebūtinai lemtų kainų didėjimą”.

Krizės pradžioje skubiai neparduotus butus pardavusios statybos bendrovės “Progresyvios investicijos” eksploatacijos vadybininkė Ina Soloveičik įsitikinusi, kad net atsargiai kalbančių mažųjų bankų prognozės dėl rinkos atsigavimo kitų metų antrąjį pusmetį yra pernelyg ankstyvos. “Iš tikrųjų mes ne tik niekur nekylame, bet ritamės žemyn ir vis dar risimės visus šiuos bei kitus metus, o būsto kainos liausis mažėti ir pradės kilti tik apie 2012–2013 m. Visi tie, kurie kalba apie kainų stabilizavimąsi jau šiemet ar juolab jų kilimą, užsiima paprasčiausiu populizmu – mėgina pakelti žmonėms nuotaiką. Bet ką čia gali pakelti, kai kone kas trečias darbingo amžiaus žmogus yra bedarbis, netgi vakar sėkmingai dirbę verslininkai negalvoja apie investicijas į būstą, jų tikslas – išmaitinti šeimą ir išlaikyti verslą”, – atvirai sako I.Soloveičik.

Beje, ji papasakojo vieną paradoksalų pavyzdį: “Prieš keletą savaičių vienas mūsų konkurentas statytojas nuleido naujos statybos būsto kainas net iki 1300 Lt už kvadratinį metrą. O pirkėjų kaip nėra, taip nėra, todėl jis susinervinęs vėl pakėlė kainą iki 3 tūkst. Lt. Jis sako: “Ar kaina maža, ar didelė – vis tiek niekas neperka, nes neturi pinigų”. Bet jei į statybos bendrovę ateina potencialus klientas ir sako, kiek jis turi pinigų ir kiek gali mokėti, dauguma statybos bendrovių vadovų leidžia kainą žemyn ir parduoda”.

Todėl, pasak pašnekovės, tikroji pardavimo kaina jau ir šiandien gali skirtis dešimtimis procentų nuo skelbimuose nurodomos kainos.