Shutterstock

Reformos tikslai – gražūs ir teisingi. Siekiama supaprastinti teritorijų planavimo ir statybos tvarką, kad šie procesai vyktų skaidriai ir viešai, pagerinti investicinę aplinką, užtikrinti darnią teritorijų plėtrą ir racionalią urbanizaciją. Abejonių nekyla, kad reformos teritorijų planavimo srityje buvo žūtbūt reikalingos. Teritorijų planavimas Lietuvoje buvo taip išsigimęs, kad virto savitikslėmis biurokratinėmis procedūromis, kurios nekūrė nei tvarių, nei profesionalių sprendimų, o tik rijo žmonių pinigus ir laiką.
“Pritarčiau tiems, kurie šią teritorijų planavimo reformą vadina revoliucine, nes ji keičia požiūrį į sistemą iš esmės. Nuo formalizuoto, vertės nekuriančio, ribojančio, į procedūras orientuoto planavimo pereinama prie urbanistinę darną skatinančio planavimo”, – sako SORAINEN advokatė Aušra Mudėnaitė.
Ši reforma brandinta seniai – ją koncepcijos pavidalu parengė dar Andriaus Kubiliaus Vyriausybės sudaryta darbo grupė. Darbus kuriant naują teritorijų planavimo sistemą užbaigė hiperaktyviojo ministro Valentino Mazuronio vadovaujama Aplinkos ministerija.
Pasak A.Mudėnaitės, tai, kad ši Vyriausybė baigė ankstesnės pradėtą darbą, – unikalus dalykas Lietuvoje, vertas pagarbos vien už tai. Dabartinėje sistemoje dar palikta vertės nekuriančių, laiką ir administracinius išteklius eikvojančių procesų, “pilkųjų zonų”, bet žvelgiant į reformą plačiai žengtas didelis žingsnis į priekį, smarkiai pakeisiantis miestuose dirbančių profesionalių plėtotojų kasdienybę. O ir paprastam žmogui blogiau nebus.
Iš tiesų nuveiktas nemažas darbas, iš esmės keičiant svarbiausią teritorijų planavimo sistemą reguliuojantį Teritorijų planavimo įstatymą, rengiant įstatymų įgyvendinamuosius teisės aktus (jų turėtų būti iki pusės šimto), atitinkamai keičiant Žemės, Statybos įstatymus, rengiant naują Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymą.
Svarbu ir tai, kad reformos rengėjai likimo valiai nepaliko žado netekusių šios rinkos dalyvių – gyventojų, nekilnojamojo turto plėtotojų, projektuotojų, architektų, savivaldybių specialistų. Ministerijoje nuo telefono skambučių kaista karštoji linija, specialistams, įvairių asociacijų atstovams rengiami nemokami seminarai, į talką stojo ir konferencijas bei mokymus rengiančios advokatų kontoros.
“Karštoji linija mums leidžia gerai jausti, kas vyksta Lietuvoje. Ji parodė, kad naujoji tvarka visiškai pasiteisino, nes beveik 100 proc. skambinančiųjų yra paprasti žmonės, kurie šalia kelių turi 9–15 arų žemės ūkio paskirties sklypus ir ten nėra ko planuoti. Jiems tik reikia pasikeisti žemės paskirtį ir rengti techninį projektą. Žinote, kiek nerengdami detaliojo plano jie sutaupys laiko ir pinigų? Metus ar dvejus, o 10 arų sklypo detalusis planas Alytaus ar Utenos rajone kainavo maždaug nuo 3 tūkst. Lt, Vilniuje – 7–10 tūkst. Lt”, – reformos nauda džiaugiasi Aplinkos ministerijos Teritorijų planavimo, urbanistikos ir architektūros departamento direktorius Marius Narmontas.

Atsisakė beprasmės procedūros
Didžioji reformos nauda yra ta, kad nei gyventojams, nei plėtotojams nebereikia rengti detaliųjų planų ir kitų planavimo dokumentų, nes tai – savivaldybės pareiga. Ten, kur detaliųjų planų nėra, leidžiama statyti vadovaujantis bendrojo plano sprendiniais. Savivaldybė, remdamasi savo bendruoju planu, gali iš karto suteikti sąlygas techniniams projektams rengti. Palengvinta ir žemės paskirties keitimo, specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nustatymo tvarka.
M.Narmonto teigimu, per metus šalyje vidutiniškai būdavo parengiama apie 3–4 tūkst. detaliųjų planų ir 90 proc. jų būdavo skirti vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams statyti atskirame sklype. “Tokie detalieji planai nieko daugiau, nei galima suplanuoti rengiant techninį projektą, nesprendė. Todėl mes atsisakėme tos formalios detaliųjų planų rengimo procedūros, tačiau palikome ten, kur ji reikalinga ir prasminga”, – aiškina Aplinkos ministerijos atstovas M.Narmontas.
Detalieji planai bus rengiami ir dabar, tik jų bus gerokai mažiau ir jie bus kompleksiškesni, nes mažiausia planuojama teritorija yra kvartalas. Juos rengė ir toliau rengs savivaldybės. M.Narmonto duomenimis, galiojančių detaliųjų planų yra apie 20–25 tūkst. Tačiau kiekvienoje savivaldybėje padėtis kitokia.
Tais atvejais, kai detaliųjų planų nėra, rengiami statinio projektiniai pasiūlymai, kurie taip pat kaip ir detalieji planai turi būti suderinti su savivaldybe, apsvarstyti su suinteresuota visuomene. Techniniai pasiūlymai turi būti vizualizuoti, kad juose aiškiai matytųsi statinio architektūra, tūris, medžiagiškumas, atstumai iki kaimyninio sklypo ribos. Suinteresuota visuomenė gali įvertinti, kokią įtaką projektuojamas statinys darys jų gyvenimo kokybei, ar laikomasi priešgaisrinių, insoliacijos ir kitų reikalavimų. Pasak M.Narmonto, viskas, kas buvo planuojama detaliajame plane, dabar atsiranda techniniame projekte ir projektiniuose pasiūlymuose, tik pateikiama suprantamiau ir konkrečiau. Detalusis planas tiesiog dubliuodavo techninį projektą, kurį taip pat reikėdavo parengti.

Gresia stichinė urbanizacija?
“Tai, kad panaikinta žmonėms primesta pareiga rengti detaliuosius planus, neabejotinai yra vienas didžiausių reformos pranašumų. Planavimas visoje Europoje yra savivaldos, o ne valstybės ar tuo labiau žmogaus reikalas”, – vertina vienas reformos koncepcijos autorių, šiuo metu bendrovėje “SWECO Lietuva” vyr. architektu dirbantis Mindaugas Pakalnis.
Pasak jo, principas “planuoti nereikia – vadovautis bendrojo plano sprendiniais” pasiteisins miestų ir miestelių teritorijose, kur viskas aišku, kaip, tarkime, Vilniaus Naujamiestyje, kuris turi savo urbanistinę struktūrą, nusistovėjusį pastatų aukštingumą, užstatymą, infrastruktūrą. Ten atskirame sklype, parengus projektinius pasiūlymus, bus galima lengviau ir greičiau pasistatyti be jokio papildomo planavimo. Tokiu principu veikia daugelio išsivysčiusių Vakarų šalių teritorijų planavimo sistemos, tokia tvarka dabar sklandžiai turėtų veikti ir pas mus.
Tačiau Lietuvoje yra kur kas daugiau nesuplanuotų statyboms skirtų teritorijų, kaip Vilniaus, Kauno, Klaipėdos priemiestinės zonos, Vilniaus rajono žemės, kuriose vadovaudamiesi tuo pačiu principu – statyti be detaliųjų planų pagal bendrąjį planą, M.Pakalnio nuomone, paskatintume nevaldomą stichinę urbanizaciją.
“Galima įsivaizduoti, ką reiškia tokioje teritorijoje statyti pagal bendrąjį planą rengiant projektinius pasiūlymus. Vilniaus gale, aplink Ukmergės plentą, turime žemės reformos sklypų – įstrižų, kreivų, pailgų. Pagal bendrąjį planą čia galima statyti devynių aukštų daugiabutį. Nors aplinkui nėra suplanuota nei gatvių, nei viešųjų erdvių, nėra bendros vizijos, šiandien jau galima parengti projektinius pasiūlymus ir viduryje morkoms skirtų laukų statyti daugiabutį ar nuosavą namą”, – stebisi architektas.
Sostinės savivaldybės įmonei “Vilniaus planas” anksčiau vadovavęs M.Pakalnis pripažįsta, kad ir Vilniaus bendrasis planas, ir kitų miestų bendrieji planai buvo rengiami didžiųjų lūkesčių laikotarpiu ir juose plėtros teritorijų numatyta labai daug. Ar ši užprogramuota plėtra bus valdoma ir kaip, priklausys nuo savivaldybių. Tas problemines teritorijas savivaldybės pirmiausia turėtų suplanuoti – parengti detaliuosius arba teritorijos dalies bendruosius planus, ir tam, pasak architekto, reikėjo numatyti pereinamąjį laikotarpį. Jei iš butelio bus paleistas chaotiškų statybų džinas, darni ir tvari aplinka bei urbanistinė kokybė gali likti tik skambiais žodžiais įstatymo tekste.
Evaldas Klimas, LAWIN advokatų kontoros advokatas, prognozuoja, kad susigundžiusiųjų galimybe be detaliojo plano statyti nesuplanuotose teritorijose gali būti ne taip ir mažai. Ypač jei sklypai bus pardavinėjami pigiai, o pardavėjai gražiai suoks apie būsimą infrastruktūrą ir kelius. “Manau, tas pradinis entuziazmas statyti be detaliųjų planų gali iššauti kaip šampano kamštis. Tačiau tą šampaną išgėrus iš ryto gali imti smarkiai skaudėti galvą”, – apie galimas tokių statybų “pagirias” vaizdžiai kalba advokatas.

Visi svertai – savivaldybių rankose
E.Klimo nuomone, naujoji tvarka tikrai liberali, pašalinta nemažai suvaržymų, o visuomenei pasiųsta aiški žinia: pro atviras duris veržtis neverta, galvokite, ką perkate, ką ir kaip statote, kad paskui nereikėtų gailėtis įsikūrus plyname lauke.
“Labai daug kas priklausys nuo savivaldybių specialistų, administracijos atstovų, kurie dabar priima sprendimus ir kartu prisiima atsakomybę, leisti ar ne urbanizuoti teritorijas pagal bendrąjį planą. Ar vis dėlto jie siūlys žmonėms inicijuoti detalųjį planą, kad teritorija pirmiausia būtų kompleksiškai suplanuota, o tik tuomet užstatoma. Galimybė žmonėms inicijuoti detaliųjų planų rengimą yra numatyta, patvirtintos ir tokių sutarčių formos”, – primena advokatas.
Kad visi svertai yra savivaldybių rankose, tikina ir M.Narmontas. Pasak jo, savivaldybių valioje – ir suvaldyti stichines statybas. Pavyzdžiui, Kauno rajonas iš karto ėmėsi mažinti urbanizuoti numatytas teritorijas, keitė bendrąjį planą, apribodamas savo plėtros teritorijas. Yra ir daugiau savivaldybių, kurios koreguoja detaliuosius planus, rengiasi koreguoti bendruosius planus, nors buvo nuogąstaujama, kad savivaldybės dabar nieko nedarys. Klaipėdos savivaldybė jau paskelbė konkursus parengti detaliuosius planus 36 ir 12 hektarų teritorijoms.
Tačiau poreikis ir mastas planuoti kiekvienoje savivaldybėje yra skirtingas. M.Narmonto teigimu, planuojama Lietuvoje praktiškai tik Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos rajonų savivaldybėse. Pavyzdžiui, Anykščiuose, Marijampolėje, Biržuose per metus būdavo parengiama 10–12 detaliųjų planų, o Ignalinos rajono savivaldybė tik dabar pasitvirtino bendrąjį planą, nes visą dvidešimtmetį tam nebuvo poreikio. “Kalbėdami apie stichinę urbanizaciją, kalbame apie vieną Vilniaus rajoną, kuriame pernai buvo išduota 1600 sąlygų statybai, kai visoje Lietuvoje – 2400″, – ironizuoja M.Narmontas.
Be to, atrodo, kad ir patys žmonės jau atsikando gyvenimo laukuose be kelių, transporto ir kitos normaliam gyvenimui reikalingos infrastruktūros, kai greitoji medicinos pagalba ar policija negali jų pasiekti, nes žiemą kelias nevalomas, brangiai kainuoja ir vargina vaikų vežiojimas į mieste esančius darželius, mokyklas, būrelius.
Šiuo metu Aplinkos ministerijoje jau sudaryta darbo grupė Infrastruktūros įstatymui parengti. Šis įstatymas apibrėžtų infrastruktūros plėtros, finansavimo tvarką, rinkos dalyvių atsakomybę ir funkcijas, užstatomose teritorijose įrengiant inžinerinę ir socialinę infrastruktūrą, konsoliduojant žemę, paimant ją visuomenės poreikiams. Jis taptų dar vienu žingsniu kuriant aiškią ir darnią plėtrą užtikrinančią sistemą.
“Planavimas nėra procedūros. Jis skirtas kokybiškai gyvenimo, darbo ir kitokiai aplinkai sukurti. Kai bus Infrastruktūros įstatymas (jį numatyta parengti iki šių metų lapkričio mėnesio) ir kai visa sistema bus sustyguota, tą ir turėsime”, – žada Aplinkos ministerijos atstovas M.Narmontas.

Kaina, kurią už parduodamą namą, butą ar sklypą skelbime nurodo pardavėjas, beveik niekuomet nėra galutinė. Tai – tarsi nerašyta taisyklė. Tačiau ar daug galima nusiderėti? Nekilnojamo turto skelbimų portalo Domoplius.lt š.m. spalio mėnesį atlikta portalo lankytojų apklausa parodė, jog beveik trečdalis būstą pardavinėjančių lietuvių leistų pirkėjui nusiderėti iki 5 tūkst. litų.
Apklausa parodė, jog keturi iš penkių būsto pardavėjų (81 proc.) skelbime nurodo didesnę būsto kainą nei iš tiesų planuoja gauti už parduodamą nekilnojamą turtą. Vadinasi, pardavėjai šiek tiek padidina kainą tikėdamiesi, kad potencialus pirkėjas derėsis. Kas dešimtas lietuvis derybose dėl būsto kainos padarytų tik simbolinę – tūkstančio litų ar mažesnę – nuolaidą.
Tačiau didžioji dalis nekilnojamo turto pardavėjų pasiruošę leisti nusiderėti ne tik simboliškai. Pirkėjui paprašius sumažinti kainą, kas ketvirtas būstą parduodantis lietuvis neprieštarautų “užsidirbti” nuo 5 iki 10 tūkst. litų mažiau. Tiek pat pardavėjų (25 proc.) kainą linkę sumažinti dar ženkliau – daugiau nei 10 tūkst. litų.
“Geras pardavėjas žino, jog pirkėjui smagu nusiderėti. Pokalbio metu net ir simboliškai sumažėjusi kaina pirkėją gali netikėtai pastūmėti sukirsti rankomis. Tačiau pradinė kaina visuomet yra didelė dilema – jei bus per didelė, dalis pirkėjų net neįvertins būsto kaip įperkamo, jei per maža – neliks vietos deryboms”, – situaciją vertina Evaldas Narbuntovičius, Domoplius.lt projekto vadovas.
Pasak E. Narbuntovičiaus, nuo pradinės būsto kainos priklauso ne tik galutinė suma, bet ir būsto pardavinėjimo laikas. Apklausa parodė, kad daugiausia lietuvių – beveik pusė – savo nekilnojamą turtą tikėtųsi parduoti per du arba tris mėnesius. Mažiau nei ketvirtadalis ryžtųsi paplušėti ilgiau – daugiau nei pusmetį.
“Jeigu praėjus mėnesiui po skelbimo įdėjimo apie parduodamą nekilnojamą turtą, jau pasirašoma preliminari pirkimo – pardavimo sutartis, galima sakyti, kad pardavėjui pavyko susitvarkyti labai greitai. Paprastai pirkėjo reikia laukti du – tris mėnesius, ar dar ilgiau”, – sako Domoplius.lt projekto vadovas E. Narbuntovičius.
Apklausa parodė, kad daugiau nei du trečdaliai lietuvių pardavinėdami būstą nesinaudoja brokerių paslaugomis. Beveik pusė iš jų buto pardavimu rūpinasi patys. To priežastis – nenoras brokeriams mokėti tarpininkavimo mokesčio. 23 proc. apklaustųjų į brokerius nesikreipia todėl, kad jais nepasitiki. Vos kas penktas būsto pardavėjas mano, kad su brokerių pagalba butą parduotų greičiau ir už geresnę kainą.
“Nors jų paslaugos ir kainuoja, brokeriai gali nustatyti tinkamą būsto ar sklypo kainą, tarpininkauti pardavimo procese, paruošti reikiamus dokumentus ir taip sutaupyti pardavėjui laiko”, – sako E. Narbuntovičius.
Dažniausiai siekdami kuo greičiau parduoti savo nekilnojamą turtą lietuviai skelbimus talpina ir internetiniuose portaluose, ir laikraščiuose (44 proc. apklaustųjų).

Preliminariais Registrų centro duomenimis 2011 metais Kaune parduota 2712 butų arba 10 % daugiau negu 2010 metais. Klaipėdoje sudaryti 2042 būsto pardavimo sandoriai, t.y. 5 % daugiau negu 2010 metais.

Tiesiogiai iš NT vystytojų Klaipėdoje praėjusiais metais nupirkta 180 naujų butų, vidutiniškai po 15 butų per mėnesį, t.y. apie 16 % mažiau nei 2010 metais. Klaipėdoje naujų butų pardavimai visus metus vyko stabiliai, išsiskyrė tik antrasis ketvirtis, kai buvo parduota apie 24 %  daugiau butų nei likusiais metų ketvirčiais. Kaune, kaip ir Klaipėdoje, pardavimai vyko stabiliai, tačiau paskutinį metų ketvirtį naujų butų parduota apie 20 % mažiau. Per praėjusius metus Kaune iš viso sudaryta apie 230 naujos statybos butų pardavimo sandorių.

Lyginant su kitais didžiausiais Lietuvos miestais Klaipėdoje naujos statybos butų pardavimai pernai buvo apie 18 % mažesni nei Kaune ir tesudarė vos 15 % Vilniuje parduotų naujų butų. Lyginant pardavimus vienam tūkstančiui gyventojų, Vilnius išlieka lyderiu tarp kitų miestų – naujų butų pardavimo apimtimi 2,2 karto lenkia Klaipėdą ir 3,2 karto Kauną.

Preliminariais Registrų centro duomenimis 2011 metais  Klaipėdoje labiausiai perkami buvo nuo 200 iki 250 tūkst. litų kainavę  butai, kurie sudarė 42 % visų parduotų naujos statybos būstų. Dažniausiai klaipėdiečiai įsigydavo 2-3 kambarių butus, kurių plotas nuo 50 iki 65 kv. m. Skirtingai negu Klaipėdoje, Kaune populiariausi buvo nauji, virš 100 kv. m siekiantys būstai, kurie sudarė apie trečdalį pardavimų. Kaune 31 % naujos statybos būsto sandorių vertė siekė  nuo 150 iki 200 tūkst. litų.

Naujos statybos butų kainos Klaipėdoje per 2011 metus beveik nekito ir šiuo metu vidutinė kaina už kvadratinį metrą siekia apie 4300 litų. Vidutinė naujo būsto kaina per 2011 metus daugiausiai, lyginant didžiuosius Lietuvos miestus, mažėjo Kaune – 8 % iki dabartinės3870 litų už kvadratinį metrą. “Naujų butų kainos mažėjimą Kaune lėmė ne daromos nuolaidos, bet atnaujinti projektai, kurie papildė pasiūlą pigesniais nei rinkos kaina butais.” – teigia T. Žiaugra.

Rinkos analitiko skaičiavimais, Klaipėdoje per metus naujų butų pasiūla pastatytuose daugiabučiuose išaugo 11 % ir šiuo metu sudaro apie 760 butų. Pasiūla per metus buvo papildyta keletu naujų daugiabučių dar prieš 4-5 metus pradėtuose plėtoti kvartaluose, kurie tiek 2010, tiek 2011 metais sulaukė didžiausio pirkėjų susidomėjimo. T. Žiaugros skaičiavimu, praėjusiais metais net 60 % naujos statybos butų Klaipėdoje buvo parduota vos trijuose skirtinguose projektuose.  Tuo tarpu Kaune per metus naujos statybos butų pasiūla sumažėjo 14 % ir šiuo metu siekia apie 840 butų, iš kurių net 500 butų yra sustabdytuose projektuose.