Prabangus miniatiūrinis butas Honkonge

Japonijoje populiarūs nakvynės namai – „stalčiai“. Honkonge – kelių kvadratinių metrų butai, kuriuose telpa tik lova. Londone galima nusipirkti labai brangų butą, kuris yra pačiame centre, bet dušas jame atstoja drabužinę, virtuvė – miegamąjį, o bendras plotas nesiekia šešių kvadratinių metrų.

Rima JANUŽYTĖ

Šis Londono butas pardavinėjamas už solidžią 313 tūkst. svarų sterlingų sumelę, o jo savininkas Ray Barkeris giriasi, kad mažyčiame bute tilpo viskas, ko jam reikėjo, ir net likdavo vietos „pasivaikščioti“. Na, maždaug trys metrai siauru „takučiu“ nuo lovos iki durų.

Palyginus su panašaus dydžio butais, jis iš tiesų gali būti pavadintas apartamentais: R.Barkerio butas patenka į mažiausių pasaulyje butų dešimtuką, kurio tris aukščiausias pozicijas užima kalėjimo celes primenantys butai Honkonge.

Butas-narvas

Juose drėgna, tamsu, o vietoj čiužinių ant lovos pakloti bambukiniai kilimėliai. Juose iš socialinės paramos gyvena XXI a. vergai: Honkonge apstu vienišų neturtingų vyrų, kurie po keliolika valandų per parą už skatikus dirba didelėse gamyklose, o į „namus“ grįžta tik pamiegoti. Jie niekada nesukurs šeimos, o jų visas gyvenimas skaičiuojamas nuo vienos dienos iki kitos.

„Tokių žmonių Honkonge daugybė. Jų atlyginimas leidžia vos vos išgyventi. Jų būstas – tik keli kvadratiniai metrai, jokių patogumų“, – rašo mažiausių pasaulio butų sąrašo sudarytojai portale www.therichest.com.

Honkonge butų, kurių plotas neviršija 10 kvadratinių metrų, yra keli šimtai tūkstančių. Didžioji jų dalis skirta vargingiausiems miesto gyventojams. Tačiau atsiranda vis daugiau mažų butų, kuriuos įsigyja arba nuomojasi pakankamai uždirbantys Honkongo gyventojai.

Butas-narvas2

Viena vertus, Honkongas apskritai yra vienas brangiausių pasaulio miestų, nekilnojamojo turto kaina čia maždaug 19 kartų viršija vidutines metines vienos šeimos pajamas. Jei pas mus nekilnojamojo turto kainos būtų tokios kaip Honkonge, vidutinė vilniečių šeima, kurioje du žmonės per mėnesį kartu uždirba apie 1500 eurų, už vidutinišką butą kur nors Fabijoniškėse turėtų mokėti apie 300 tūkst. eurų. Sutikite – brangoka.

Tad Honkonge klesti būsto nuoma. O nuomotojai pasitelkia išradingumą, mažindami butų plotą ir augindami jų nuomos kainą. Taip pamažu Honkonge atsiranda atskira mažų „prabangių“ butų, vadinamų narvais, rinka.

Narvuose, kurie neretai suformuojami padalijus ir taip nedidelį butą į kelis, iš tiesų galima rasti prabangos elementų. Verslininkas iš Kinijos Sandy Wongas – vienas tokių butų savininkų. Honkonge jam priklauso šeši daugiabučiai, kuriuose įrengti 108 „prabangūs“ narvai.

Butas-narvas Honkonge

Mažiausio namo plotas – vos 37 kvadratiniai me­trai, bet jame S.Wongas sutalpino net šešis bu­tus. Ir reklamuoja juos nevengdamas žodžio „praban­gus“. „Tai prabangiai įrengtos kapsulės. Tarsi kos­miniame laive. Be lovos, kiekviename bute yra televizorius, oro kondicionierius, dūmų detektorius, veidrodis, violetinis LED apšvietimas, kuriantis futuristinį įspūdį. Čia yra ir šiek tiek asmeninės erdvės“, – butus ir jų apstatymą giria S.Wongas.

Jis sako šiuos butus nuomoti pradėjęs prieš pus­metį ir jau galįs nupa

sakoti, kas yra tipinis to­kio būsto nuomininkas. Tai viengungis, kurio amžius nuo 20 iki 40 metų. „Yra vairuotojas, KFC darbuotojas, statybininkas“, – pasakoja S.Wongas.

Tačiau ši „prabanga“ nėra pigi. Prabangios kapsulės nuoma atsieina nuo 361 iki 580 JAV dolerių per mėnesį – pusantro du kartus brangiau, palyginti su „paprasta“ kapsule.

Pirmauja Japonija

Viešbutis Japonijoje

Itin mažų erdvių, skirtų gyventi, dar daugiau nei Honkonge galima rasti didžiuosiuose Japo­ni­jos miestuose, ypač Tokijuje bei Kiote.

Vos kelių kvadratinių metrų gyvenamąjį plotą japonai įsigudrino naudoti ne tik patys, bet ir siūlyti turistams.

Anksčiau tokių viešbučių reputacija būdavo ga­na abejotina: kambarius-lovas rinkdavosi arba ­naktinio didmiesčių gyvenimo paragauti atvykę sve­čiai, arba itin neturtingi keliautojai. Tačiau ir ši tendencija pamažu keičiasi.

Antai jau keletas viešbučių tinklų siūlo prabanga dvelkiančius miniatiūrinius kambarius-kajutes arba kambarius-stalčius. Vienuose „kambariai“ iš­si­traukia iš sienos, o į juose esančią lovą užlipama kopėtėlėmis. Kiti, didesni, primena traukinio ku­pė. Tiesa, verslo klasės. Viešbučių tinklas „First Ca­bin Tsukiji“ siūlo mikroskopinę prabangą gyvenantiems kambarėliuose, kuriuose galima rasti net technikos stebuklų. Antai „Panasonic“ kambaryje įrengta garsą ir apšvietimą sinchronizuojanti sistema, o žadintuvas svečią žadina „natūraliais“ te­kančios saulės spinduliais.

Investuotojų bendruomenė, Buy2Let nuotr.

Lapkričio 3 d. patyrę investuotojai į nekilnojamąjį turtą subūrė šia sritimi besidominčius vilniečius ir pakvietė kartu mokytis investuoti profesionaliai.

Pirmajame tokio pobūdžio seminare renginio šeimininkai dalijosi patirtimi, patarimais ir nekilnojamojo turto rinkos įžvalgomis, pabrėždami, kad norint tapti investuotoju, nebūtina turėti daug pinigų.

„Pradžiai pakanka noro, pasiryžimo ir šiek tiek išmanymo. Būdų investuoti į nekilnojamąjį turtą yra daugybė, o užsidirbti iš tokios investicijos galima turint kad ir 5000 eurų. Žinoma, už šiuos pinigus Vilniaus Senamiestyje galima važinėtis nenauju BMW arba kavinėse išgerti kelis tūkstančius puodelių kavos. Bet galima pasielgti kur kas išmintingiau ir šias lėšas „įdarbinti“, – pataria „Capital Team“ brokeris Aurelijus Jakavickas.

Atrodo, kad tai supranta vis daugiau vilniečių, nes sostinėje, renginio organizatorių teigimu, klostosi itin palankios socialinės, kultūrinės, taip pat ir ekonominės prielaidos tokiam verslui plėtoti: Vilnius – vienintelis miestas, kuriame auga gyventojų skaičius, daugėja verslo centrų, o kartu ir gerai apmokamų darbo vietų.

Vilnius pagal susidomėjimą investicijomis į nekilnijamąjį turtą nebeatsilieka nuo didžiųjų Europos sostinių.

Į renginį gausiai susirinkę nekilnojamojo turto investicijomis besidomintys sostinės gyventojai ir net svečiai iš kitų miestų savo įžvalgomis ir klausimais renginio organizatorius įtikino, kad Vilnius pagal susidomėjimą investicijomis į nekilnijamąjį turtą nebeatsilieka nuo didžiųjų Europos sostinių.

„Tokios bendruomenės Vilniuje kūrimas mums atrodo labai prasmingas, nes norinčių investuoti į nekilnojamąjį turtą žmonių yra vis daugiau, o mums norisi, kad bendraminčiai tai darytų išmaniai. Be to, dalinantis savo patirtimi ir žiniomis, tobulėjame ir mes patys. Susitikimai su tos pačios srities entuziastais leidžia keistis informacija, atrasti naujų galimybių, pagaliau – geriau pažinti savo miestą, jo rinką, o svarbiausia – gyventojus“, – sako vienas iš renginio pranešėjų, trumpalaikės nuomos administravimo agentūros „Superhost“ vadovas Tomas Grižas.

Privatus investuotojas Vytautas Ulozas, investavimą į nekilnojamąjį turtą pradėjęs vos nuo kelių tūkstančių eurų ir aktyviai užsiimantis nekilnojamojo turto vystymu bei trumpalaike nuoma, su klausytojais pasidalino ne tik asmenine patirtimi, pirmaisiais žingsniais šioje srityje, bet ir savo sukurtomis skaičiuoklėmis, kurios padeda pasirinkti tinkamiausią investavimo strategiją bei maksimizuoti grąžą. „Svarbu įvertinti viską – nekilnojamojo turto vietą, kainą, perspektyvumą. Šiame seminare tik sudėliojome svarbiausius akcentus, tačiau norintieji sužinoti daugiau investavimo paslapčių bus kviečiami į kitus mūsų seminarus“, – žada V. Ulozas.

Bendruomenės kūrėjai sako net neabejojantys, kad bendradarbiaujant galima pasiekti kur kas daugiau nei konkuruojant, tad kviečia kartu mokytis, dalintis patirtimi ir investuoti.

Parengta pagal Buy2Let informaciją

Laurynas MITUZAS

Šiandien jau niekas nebesiginčija, kad Lietuvoje neprigijo hipermarketų ir savaitinio apsipirkimo tradicijos. Nežinau ar dėl visuotino supratimo ar dėl to, kad nėra kam ginčytis. Nes kažkam užkūrus skandalą dėl kainų – kalta valdžia, verslininkų gobšumas ir kiti sunkiai su laisva rinka besiderinantys dalykai.

Laurynas Mituzas, laurmit

Tekstas pirmą kartą publikuotas tinklaraštyje laurmit.wordpress.com 2016 m. gegužės 2 d.

Laurynas Mituzas

Per keletą paskutinių dienų netikėtai aplinkiniai dažnokai klausinėjo, ar statys “Velgą” ir ką galvoju apie “Audėją”. Mažai kam įdomi mano nuomonė tarp maisto parduotuves prekybos centrais vadinančiųjų. Tačiau likę supras, kad geriau jų nestatytų, o jei ir statys, tai užpildys rinką merdinčiais kvadratiniais metrais, kurie nutolins atsigavimo perspektyvą dešimtmečiu.

Laurynas Mituzas, laurmit

Matematika paprasta. Prekybos centrui žmonės yra tik bitės, kurios suneša investuotojams reikiamą grąžą. Reta bitė nuskrenda toliau nuo avilio. Dėl išlaidų struktūros tiek nuomininkai, tiek pats prekybos centras turi savo skausmo ribą, iš kurios dar neišlipo nei vienas prekybos centras Lietuvoje. Tiesiog tiek vieni, tiek antri priprato prie nepatogumo. Yra keletas išimčių, tačiau sėkme galima pavadinti tik iš dalies.

Jeigu prekybos centras skrenda, jį pastatytą nuperka finansiniai investuotojai dosniai kūrėjams atsilygindami.

Yra toks terminas tarp prekybos centrų investuotojų – skrendantis centras. Jie niekuomet ne tik neskraidys, bet ir nepasitrauks iš savo vietos. Tačiau “skrendantis” reiškia, kad nuomos pajamų srauto vertė viršija centro investiciją. Jeigu prekybos centras skrenda, jį pastatytą nuperka finansiniai investuotojai dosniai kūrėjams atsilygindami. Jeigu ne, statytojai aiškina, kad neketina parduoti. Tiksliau, kaina yra žemesnė nei statybų ir žemės. Todėl retai investuotojai skuba kurtis ten, iš kur sunku pakilti. O kiekvienas naujas nepavykęs mėginimas pakilti iš sekančio reikalauja vis stipresnio atsispyrimo.

Todėl Lietuvoje mes net nežinome, kas yra geri prekybos centrai, o tokių būvimą kituose kraštuose aiškiname perkamąja galia arba žmonių skaičiumi. Niekas neužsimena apie nepalyginamai didesnę konkurenciją tarp prekybos centrų ir investuotojų. Lenkijoje jau pusė tūkstančio parduotuvių alėjų, Rumunijoje statomi gražiausi, net Ukrainoje paskutinis Lvove atidarytas tik prieš porą mėnesių. Net Estijos sostinėje statomi du stambūs objektai.

Tarptautinę pusės amžiaus patirtį turintys plėtojai svarstydami alternatyvas plačioje geografinėje teritorijoje nesodina pinigų abejotiną perpektyvą turinčiose vietose.

Įpiršiu savo nuomonę, manau didžiausias skirtumas yra tai, kad tarptautinę pusės amžiaus patirtį turintys plėtojai svarstydami alternatyvas plačioje geografinėje teritorijoje nesodina pinigų abejotiną perpektyvą turinčiose vietose. Pas mus, kai patalpų naujoms parduotuvėms jau ūmiai trūksta, vėl prasideda kaubojiški žaidimai labiausiai tinkamas vietas toliau paliekant dirvonuoti.

Svarbiausia sąlyga veikti šiuolaikiniam centrui yra žmonių skaičius teritorijoje pėsčiomis. Jeigu tik reikia automobilio, prekybos centras praranda svarbiausią savo privalumą – geografinį išskirtinumą. Tuomet visi yra lygūs, o lemia tik kaina. Nes nuomininkai greitai tolygiai pasklinda, o marketingo vadybininkai kopijuoja vienas kitą.

Airbusų neduoda valdyti nepatyrusiems mėgėjams, o gerokai brangesnius prekybcentrius duoda.

Antra sąlyga, norint užvesti šimto milijonų vertės laivą, yra žinojimas, ką darai. Airbusų neduoda valdyti nepatyrusiems mėgėjams, o gerokai brangesnius prekybcentrius duoda. Tik atrodo, kad jie nekrenta. Blogiau, kai neskrenda. Kai pranešime apie naują projektą mirguliuoja prekybos centre buvusio išmanymas, gero nelauk. Pirmą kartą teko išgirsti apie darbinį prekybos centro pavadinimą, statybų pradžią, neturint maistininko, arba prekybos centrą, metantį iššūkį senamiesčiui tarptautiniais prekybos ženklais jų dar neturint. Visada būna pirmas kartas.

Nemažiau svarbu suprasti skaičius. Reikia tik pasigūglinus rasti pranešimą su investicjos suma, kuri retai būna paslaptis ar didelis melas ir padalinti iš dažniausiai akivaizdaus nuomojamo ploto skaičiuko. Jis nusako ko laukti – dar vieno akropolio ar perliuko, ko dar nėra buvę. Patrauklus lankytojams ir nuomininkams miesto mados prekybos centras prasideda nuo €3000. Visa kita tik dar vienas bandymas greičiau atmušti investiciją, patalpas sėkmingai išnuomavus dėl jų deficito.

Dar nemačiau patenkinto prekybininko. Buvo net klausimų kaip nusiderėti nuomą, kad neišmestų.

Pastarojo atsiradimas yra taip pat ganėtinai natūralus reiškinys. Kai apyvartos nekyla, prekybininkams norint plėstis reikia atsidaryti naujas parduotuves. Gerų vietų, pusę Lietuvos užimančiame Vilniuje, yra tik kelios, o į prastas nesinori. Reiškia pirmiausia reikia neprarasti turimų. Beje, tų pačių, kurias dar prieš keletą metų grąsino apleisti dėl blogų rezultatų, dabar parduotuvininkai laiko nežiūrint nesveiko nuomos ir apyvartos santykio. Dar nemačiau patenkinto prekybininko. Buvo net klausimų kaip nusiderėti nuomą, kad neišmestų.

Europoje atvirkščiai, nuomininkai labai išrankūs. Dauguma centrų yra pakankamai įspūdingi. Todėl didžiausias jų išskirtinumas yra neakivaizdus. Niekas nemato sienose užprogramuotų sprendimų, kurie įtakoja ploto efektyvumą. Jei nėra patyrusių žmonių namie, plėtotojai kreipiasi į didžiąsias nekilnojamo turto patarėjų kompanijas. Pas mus tiesiog geriau palaukia, kada vėl tariamai trūks butų arba biuro patalpų. Nesulaukę atiduoda dar vienai maisto prekių parduotuvės dėžutei. Vilniuje yra dešimtys galimų projektų, tačiau paskatos kažką keisti nėra, nes nematome ir užsidariusių nelaimėlių. Bet koks bandymas pigiau pasiekti vartotoją yra toleruojamas.

Dar mėgstama negandas nurašyti internetui. Iš inercijos, nes modernūs prekybininkai jau suprato, kad internetas negyvuos be fizinių parduotuvių, o fizinės  - be elektroninės komercijos gyvena visai neblogai. Tik trūksta išskirtinių vietų.

Pasikartosiu, gyvename rezervate, Europos centre, kur kai kas yra atvirkščiai nei likusiame pasaulyje. Tik kaip sakoma tautosakoje, šuo ir kariamas pripranta.

Tekstas pirmą kartą publikuotas tinklaraštyje laurmit.worldpress.com 2016 m. vasario 18 d.

Elektros skirstymo bendrovė LESTO vis užfiksuoja atvejų, kuomet naujo būsto pirkėjai, atvykę pasirašyti elektros energijos pirkimo-pardavimo ar persiuntimo sutarties, nustemba dėl ankstesnio būsto savininko paliktų skolų už elektros energiją.

Esant dideliems įsiskolinimams gresia elektros tiekimo nutraukimas, tačiau nemalonių situacijų galima išvengti atlikus keletą paprastų veiksmų dar prieš perkant nekilnojamąjį turtą.

Nemalonumai dėl paliktų skolų už elektros energiją kyla tuomet, kai prieš perkant nekilnojamąjį turtą (NT) naujasis savininkas nepatikrina, ar ankstesnis savininkas visiškai atsiskaitė su elektros skirstymo bendrove LESTO, t. y. ar faktiniai elektros skaitiklio rodmenys sutampa su rodmenimis, iki kurių yra atsiskaityta.

NT pirkėjams paprasčiausia būtų dar prieš sandorio sudarymą paprašyti ankstesnio NT savininko pateikti informaciją apie  apmokėtą elektros energiją ir palyginti apmokėtus rodmenis su esamais apskaitos prietaiso (skaitiklio) rodmenimis. Informacijos apie apmokėtus rodmenis pažymą nemokamai ir per kelias akimirkas galima susiformuoti LESTO savitarnos svetainėje  www.manoelektra.lt. Informaciją apie atsiskaitymą už elektros energiją gali gauti tik ankstesnis NT savininkas.

LESTO atkreipia dėmesį, kad rekomenduotina praktika, kai NT pardavėjas pateikia informaciją apie atsiskaitymą už suvartotą elektros energiją iki NT pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą, tačiau tai nėra privaloma. Todėl NT pirkėjai turi pasirūpinti šios informacijos gavimu. Nepasitikrinus informacijos kyla rizika, kad NT pardavėjas gali pasinaudoti NT pirkėjo neapdairumu ir palikti neapmokėtų skolų už suvartotą elektrą.

Perkant NT rekomenduotina bendru šalių tarpusavio suderinimo aktu (tarp ankstesnio ir naujo NT savininko) arba NT pirkimo pardavimo sutartyje užfiksuoti apskaitos prietaiso rodmenis, nuo kurių atsiskaitys naujasis NT savininkas – tai gali padėti išvengti galimų ginčų dėl atsiskaitymo už suvartotą elektros energiją ateityje.

Tais atvejais, kai patikima ankstesnio savininko žodžiu, kad už elektros energiją yra atsiskaityta, ir nebūna sudaryto tarpusavio rodmenų suderinimo akto, sutartis dėl elektros energijos tiekimo su naujuoju savininku sudaroma fiksuojant paskutinius apmokėtus skaitiklio rodmenis. Tokiu atveju neapmokėta ankstesnio NT savininko suvartotos elektros energijos dalis tampa naujojo savininko suvartota elektros energija, už kurią reikia atsiskaityti jam.

Jei pirkėjas neužsitikrins, kad visos ankstesnio savininko suvartotos kilovatvalandės yra apmokėtos, arba neturės tarp abiejų šalių pasirašyto rodmenų suderinimo akto, vėliau gali kilti ginčų dėl skolos. Pagal suderinimo aktą, kiekvienai šaliai tenka apmokėti tik jai tenkančią „skaitiklio rodmenų dalį“. Naujajam savininkui neteks atsakyti už senojo skolas, nebent kiltų kitų teisinių ginčų tarp šalių dėl skolos susidarymo.

Į LESTO – pirmiausia

LESTO paprastai yra pirmasis komunalinių paslaugų tiekėjas, su kuriuo reikėtų persirašyti sutartį, perėmus iš ankstesnio NT savininko nuosavybę. LESTO suteiktą vartotojo kodą (abonentinį numerį) dažniausiai naudoja kiti komunalinių paslaugų (vandens, dujų ir kt.) teikėjai bei daugiabučių administratoriai.

Siekiant, kad formalumų sutvarkymas būtų kuo spartesnis, naujasis NT savininkas, nusipirkęs būstą, greičiausiai pateikti prašymą sutarties perrašymui gali LESTO savitarnos svetainės www.manoelektra.lt, skiltyje „Paraiškos ir prašymai Teikti naują paraišką/prašymą“. Vartotojas identifikuojamas per elektroninės bankininkystės ar elektroninio parašo sistemas, prisijungęs jis turėtų vadovautis instrukcijomis ekrane. Pildant prašymą internetu, prie jo reikės pridėti nuosavybės ir kitus privalomus dokumentus. Daugiau informacijos apie tai –  www.lesto.lt skiltyje „Privatiems  Sutarčių sudarymas“.

Pateikus prašymą, tolesnę elektros energijos pirkimo – pardavimo sutarties su LESTO rengimo eigą galima stebėti savitarnos svetainėje www.manoelektra.lt. Klientas apie eigą papildomai informuojamas el. paštu. Po sutarties parengimo klientą elektroniniu paštu pasieks instrukcija apie sutarties ir/ar jos priedų atsiėmimą toje pačioje savitarnos svetainėje.

Per artimiausius keletą metų daugiausiai nekilnojamojo turto projektų bus plėtojama Vilniuje, kur iškils ir dangoraižių, ir naujų daugiabučių kvartalų.

Atsigaunant nekilnojamojo turto (NT) rinkai, statybininkai ir NT projektų plėtotojai ima ne tik iš stalčių traukti prieš krizę parengtus planus, bet ir braižyti naujus. Tiesa, per artimiausius penkerius–septynerius metus įmonės daugiausiai į NT objektus investuos Vilniuje. Kituose miestuose jokių didelių statybų, galima sakyti, neplanuojama, tik Kaune ir Klaipėdoje išdygs vienas kitas daugiabutis ar biurų pastatas.
„Sostinėje NT rinka daugiau ar mažiau visą laiką aktyvi ir šis aktyvumas neturėtų mažėti, o kaip bus Kaune ar Klaipėdoje, priklausys nuo valstybės regioninės politikos – ar valstybė skatins investicijas kituose miestuose, ar tik sostinėje. Jei į kitus miestus ateis investicijų, bus gamyklų, kursis naujos darbo vietos, bus aktyvi ir NT rinka. Tai tiesiogiai susiję. Pavyzdžiui, Vilniuje šiemet plėtojama 30 skirtingų daugiabučių namų projektų, o Kaune ir Klaipėdoje kartu sudėjus – tik 10“, – komentuoja „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.
Taigi per artimiausius penkerius metus verslas pasiryžęs drąsiai keisti bent jau Vilniaus veidą – namų vaiduoklių vietoje turėtų iškilti dangoraižiai, o piktžolėmis apaugusiose visų pamirštose teritorijose kurtis daugiabučių kvartalai. Tiesa, šį kartą verslininkai jau atsargesni – kalbėdami nuolat pabrėžia, kad toli į priekį neplanuoja, o ir pasakodami apie tų kelerių metų perspektyvą galvos dėl suplanuotų projektų nededa ir tikina, kad viskas priklausys nuo situacijos rinkoje.
“Konkrečių planų turime dvejų–penkerių metų laikotarpiui. Ilgesniam laikui neplanuojame, nes rinka keičiasi, todėl tokių planų sudarymas nėra tikslingas“, – pabrėžia NT projektų plėtojimo bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis.
Savaitraštis „Veidas“ apklausė didžiausias NT projektų plėtojimo bei statybos bendroves ir sudarė didžiausių per artimiausius penkerius metus planuojamų NT projektų sąrašą.

Buvusios gamyklos virs daugiafunkciniais kvartalais

Iki 2020 m. antram gyvenimui turėtų prisikelti keletas apleistų ir pamirštų buvusių gamyklų teritorijų Vilniuje – jos turėtų virsti visiškai naujais daugiafunkciniais kvartalais, kur šalia daugiabučių namų veiks prekybos centrai, viešbučiai, bus įrengti verslo centrai. Šie nauji kvartalai įsikurs patraukliose vietose – netoli centro, prie miesto parkų ar upės.
S.Vagonio skaičiavimais, vienas didžiausių būsimų NT projektų sostinėje – buvusios “Velgos” suvirinimo gamyklos teritorijos pritaikymas prekybai, pramogoms, biurams ir gyvenamajai erdvei. Šioje teritorijoje šalia Vingio parko turėtų iškilti ir antrasis sostinės „Akropolis“. Anksčiau skelbta, kad projekto, į kurį vien „Akropolis Group“ investuotų 600 mln. Lt, bendra suma siektų iki 1,5 mlrd. Lt, tačiau planus pakoregavo krizė ir naujųjų sąmatų „Akropolis“ dar neatskleidžia.
„Pasikeitusi ekonominė situacija ir konkurencinė aplinka paskatino mus iš esmės peržiūrėti „Velgos“ projekto apimtis. Iš naujo vertiname, kokio dydžio prekybos ir pramogų centras čia galėtų rastis, kokie dar NT plėtojimo projektai galėtų būti įgyvendinami“, – šykščiai komentavo „Akropolis Group“ plėtros departamento vadovas Arvydas Tyla.
Kitas vienas didesnių NT projektų sostinėje – buvusios “Skaiteks” gamyklos teritorijoje kuriamas daugiafunkcinis Senamiesčio rajonas „Paupys“. Į šį netoli Vilnelės ir Užupio statomą kvartalą įmonė „PST investicijos” planuoja investuoti apie 350 mln. Lt. Kaip informavo „PST investicijos“ direktoriaus pavaduotojas Audrius Globys, 2012 m. buvo baigtas teritorijos detalusis planas, o 2013–2014 m. – griaunami pastatai, valoma teritorija ir statoma infrastruktūra (inžineriniai tinklai, gatvės, viešosios erdvės, tvarkoma Vilnios pakrantė, įrengiant joje dviračių ir pėsčiųjų takus). „2014–2018 m. rajone atsiras šeši kvartalai. Jame bus pastatyta apie 65 tūkst. kv. m. bendro ploto įvairios paskirties NT. „Paupyje“ planuojame pastatyti butų, biuro pastatą, viešbutį, vaikų darželį ir komercinių patalpų“, – planais dalijasi A.Globys.
Kiti planuoti didžiausi NT projektai sostinėje, pasak S.Vagonio, kol kas “pakibę” ir neaišku, kuo baigsis pirminiai ketinimai ir ar jie bus įgyvendinti. Pavyzdžiui, 2006 m. į “Žalgirio” stadiono teritoriją (kartu su Sporto rūmais) Ūkio banko investicinė grupė planavo investuoti 500 mln. eurų (1,7 mlrd. Lt), tačiau šis projektas taip ir nepradėtas įgyvendinti. O buvusioje įmonės “Vilniaus specialusis autotransportas” teritorijoje Šnipiškėse prieš krizę planuota plėtoti naują gyvenamąjį-komercinį kompleksą “Soho” ir investuoti apie 250 mln. Lt, tačiau vėliau tokios kalbos pritilo.
„Manau, kad “Žalgirio” stadiono teritorijos paskirtis anksčiau ar vėliau turėtų būti keičiama, nes tai patraukli vieta. O „Soho“ projektas abejotinas, nes buvo pristatytas bumo metu, tad suplanuota koncepcija, bijau, neatitinka dabartinių rinkos poreikių. Gal šie projektai bus įgyvendinti mažesniais masteliais“, – prognozuoja S.Vagonis.

Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje keliasi iš numirusiųjų: štilį pamažu keičia nedrąsus pagyvėjimas.

Pagyvėjimas šiemet juntamas visais požiūriais: jau patį pasyviausią pirmąjį 2013 m. ketvirtį sandorių padaugėjo 10 proc. – daugiau nupirkta ir butų, ir namų, ir sklypų, bent jau Vilniuje vėl atsirado požymių, kad iš mirties taško pajudėjo ir kainos. Be to, nors sostinėje toliau kyla nauji biurų pastatai, jų užimtumas atsiradus daugiau laisvų patalpų ne blogėja, o pamažu gerėja.
„Ober-Haus“ optimistiškai paskelbė, kad šiemet didmiesčiuose naujų butų nupirkta bei rezervuota 70 proc. daugiau, o vien tiktai Vilniuje – 87 proc. Bendrovė prognozuoja, kad šiemet Vilniuje būsto kainos gali kilti ir iki 5 proc., kai pernai jos 1,4 proc. smuktelėjo. Žinoma, palyginti su prieškriziniais laikais, šis kainų pokytis dar labai kuklus, bet, kaip sako ekspertai, tai būtų normalus kainų kilimas valstybėje, kurios ekonomika ir infliacija didėja po keletą procentų per metus.
Tiesa, pagyvėjimas matyti tik Vilniuje ir dar kažkiek Kaune bei Klaipėdoje, o likusioje šalies dalyje rinka tebėra pasyvi. „Veidas“ kartu su ekspertais ir nekilnojamojo turto plėtotojais aiškinosi, kokios tendencijos nekilnojamojo turto rinkoje mūsų laukia ne tik šiemet, bet ir visą artimiausią penkmetį.

Sostinėje perspektyvos geros, provincijoje – liūdnos

Ekonomistas Žygimantas Mauricas primena, kad pirmas veiksnys, lemiantis padėtį nekilnojamojo turto rinkoje, yra šalies ekonomika. Jei ekonomika ir darbo užmokestis kyla, tuomet natūraliai didėja ir būsto paklausa. Šiuo požiūriu artimiausių metų prognozės yra palankios: 2013–2014 m. BVP turėtų kilti 3–4 proc., o dirbančiųjų atlyginimai, „Nordea“ analitikų vertinimu, – apie 5 proc.
Jei prognozės pasitvirtins, būsto rinka bus vis aktyvesnė. „Bet tai bus ne masinis rinkos atsigavimas, o veikiau segmentuotas, – ateities perspektyvas dėliojo Ž.Mauricas. – Tarkim, Skandinavijos šalyse po nekilnojamojo turto burbulo 1990-ųjų pradžioje buvo matyti didelė diferenciacija – atsigaunant ekonomikai paklausa ir kainos vėl pakilo, bet ne viso būsto; taip ir Lietuvoje vienur paklausa ir kainos didės, kitur išliks tokios pat arba tebemažės. Lietuvoje geriausių perspektyvų turi naujas ekonomiškas būstas su gerai išplėtota infrastruktūra – sena statyba dėl didelių šildymo sąskaitų tampa vis mažiau patraukli. Tad manau, kad naujo būsto kainos turėtų šiek tiek didėti, o seno ir neekonomiško – dar mažėti. Tačiau mažesniuose miesteliuose, kur sparčiai mažėja gyventojų ir trūksta darbo vietų, būstas jau niekaip nebegali brangti.“
Tai iliustruoja Alytaus regiono pavyzdys. Čia subliūškus nekilnojamojo turto burbului būsto kainos krito dramatiškai: Alytaus nekilnojamojo turto agentūros „Miroda“ direktorė Rima Mitkienė prisimena, kad 2007-ųjų vasarą vieno kambario butai mieste buvo parduodami už 160–180 tūkst., dviejų kambarių – už maždaug 200 tūkst. Lt, tačiau visi tarp parduodamų atsiradę butai kone iškart būdavo nuperkami net ir tokiomis beprotiškomis kainomis. Na, o netrukus paaiškėjo, kad reali šių butų kaina – keliskart mažesnė. Dabar vieno kambario butą Alytuje gali įsigyti už 28–45 tūkst., dviejų kambarių – už 45–65 tūkst. Lt, jų pasiūla didelė, o pirkėjų – vos vienas kitas.
„Matome tendenciją, kad gyventojai bėga iš senų daugiabučių namų nuo tų didelių centralizuoto šildymo kainų – perka sklypus Alytuje ar aplink miestą, kurie taip pat nebrangūs, ir statosi individualius namus. Dažnas parduoda savo butą, apsigyvena nuomojamame bute ir statosi namą“, – pastebi R.Mitkienė.
Alytuje dauguma butų išnuomojama vos už 100–200 Lt mokestį arba tik už komunalinius mokesčius. Provincijoje, kaip teigia „Inreal“ konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius, gyventojams tarsi nebeliko finansinio motyvo pirkti būstą – juk nuoma beveik nieko nekainuoja. Tačiau renkantis būstą kol kas nugali psichologiniai svertai: pasak A.Antanavičiaus, ir iki burbulo sprogimo, ir dabar lietuvis jaučiasi saugus tik nuosavame būste, tad nuomininkų padaugėjo tik šiek tiek.
Na, o tuščių butų, kaip pastebi „Mirodos“ vadovė, atsiranda vis daugiau, nors mokesčiai už juos bent jau Alytuje kol kas mokami.
Ekonomistas Ž.Mauricas pabrėžia, kad tokie regioniniai skirtumai neišvengiami, nes Vilniuje demografinė padėtis kur kas geresnė nei provincijoje. Iš tiesų sostinėje pastarąjį dešimtmetį gyventojų mažėjo labai nedaug, o 25–35 metų amžiaus gyventojų, aktyviausių būsto rinkos dalyvių, netgi padaugėjo. Tad jei ekonomika augs, ekonomisto žodžiais, būsto kainų didėjimas Vilniuje iki 5 proc. per metus yra visai realus.
„Kitur perspektyvos liūdnesnės: mažesniuose miestuose nemenką dalį daugiabučių teks nugriauti, nes paprasčiausiai nebus tiek gyventojų jiems užpildyti. Neišvengiamai turėsime spręsti klausimą, ar visus tuos namus verta renovuoti“, – teigia ekonomistas.
Tokios nuomonės laikosi ir A.Antanavičius: renovacijos kaina visoje Lietuvoje bus daugmaž vienoda, bet didmiestyje renovuojamo buto vertė gali siekti 150 tūkst., o mažame miestelyje – vos 50 tūkst. Lt. Tad analitikas siūlo kai kuriuos kiauriausius mažaverčius daugiabučius verčiau nugriauti, o jų gyventojams nupirkti butus kituose geresnės būklės daugiabučiuose arba statyti naujus daugiabučius. Tiesa, čia kyla klausimas, ar mūsų valstybei tai būtų pakeliama našta.

Visą publikacijos tekstą skaitykite savaitraštyje “Veidas”, pirkite žurnalo elektroninę versiją internete http://www.veidas.lt/veidas-nr-18-2013-m arba užsisakykite “iPad” planšetiniame kompiuteryje.

Interviu su VĮ “Registrų centras” generalinio direktoriaus pavaduotoju Arvydu Bagdonavičiumi

“Veidas”: Kada LT NT kainos pasieks dugną?

A. B.: NT pardavimo apimčių ir kainų mažėjimas tęsiasi, tiesa, lėčiau nei pirmaisiais metais po NT rinkos burbulo sprogimo (pvz., jei 2009 m. 1 ketv. pardavimų apimtys lyginant su ankstesnių metu tuo pačiu laikotarpiu skyrėsi iki kelių kartų, tai dabar pokyčiai sudaro 20-30 procentų, sulėtėjo ir kainų mažėjimo tempai (nuo 5-10 proc. iki 2-5 proc.)). Tačiau mes negalime pasakyti, ar tas nuosmukio kreivės švelnėjimas reiškia artėjantį dugną.

Mes disponuojame visais per pastaruosius penkiolika metų įvykusių NT sandorių duomenimis, statistinės analizės ir prognozavimo metodais, žiniomis apie kitų valstybių rinkų raidą, bet to nepakanka patikimam atsakymui į Jūsų užduotą klausimą. Veikiausiai apie dugną sužinosime tik nuo jo atsispyrę ir jau kildami aukštyn.

“Veidas”: Kaip vertinate praėjusios savaites NT vystytojų viešus pareiškimus esą NT pirkimo pagyvėjimas jau prasidėjo? Ar tai galima pagrįsti konkrečiu sandoriu skaičiumi, iš kurio būtų matyti, kad, tarkime, 2010 m. sausį ir vasarį, plg. su 2009 m. sausiu ir vasariu, nupirkta gerokai daugiau būstų?

A. B.: Daryti išvadas remiantis sausio-vasario mėnesių duomenimis yra rizikinga, nes pirmaisiais metų mėnesiais yra jaučiamas didžiausias sezoninių svyravimų poveikis. Jau daugelį metų, po kalėdinio pagyvėjimo, metų pradžioje juntamas štilis NT rinkoje (pvz. Lietuvoje 2009 m. 12 mėn parduoti 3366 žemės sklypai, 428 gyvenamieji namai, 1414 butų, 2010 m. sausio mėn – 1883 žemės sklypai,  271 gyvenamieji namai, 1000 butų). Tiesa, kiekvienais metais po metų pradžios nuosmukio yra stebimas rinkos pagyvėjimas (pvz., jei 2009 m. sausio mėn buvo parduota 862 butai, tai, kaip jau buvo minėta gruodžio mėn 1414 butų). Pilnos statistikos apie pardavimus vasario mėnesį dar neturime, bet turimi skaičiai pastebimo augimo tendencijos nerodo (negalutiniais duomenimis  2010 02 parduota butų 759, gyvenamųjų namų 200, žemės sklypų 1263).

“Veidas”: Ar matote objektyvių priežasčių kuriomis remiantis jau netrukus LT pradės brangti gyvenamasis nekilnojamasis turtas?

A. B.: Tiek Lietuvoje, tiek ir kitose Baltijos šalyse (bent jau Latvijoje) yra panašios tendencijos. Rinkos atsigavimą lems šalių ekonominė situacija, bankų politika, šalies patikimumo reitingai ir pan. Šiuo metu dar sunku pasakyti ar pasirodantys skaičiai apie padidėjusius pardavimus, išaugusias (kad ir nežymiai) atskirų segmentų kainos, rodo rinkos atsigavimą ar parodo nukrypimus atsirandančius dėl rinkos išsibalansavimo (pvz. naujos statybos pasiūlos nebuvimo,  mokesčių politikos pasikeitimai ir pan.).

“Veidas”: Ar yra objektyvių priežasčių dėl kurių NT kainos Lietuvoje ir konkrečiai Vilniuje galėtų kristi mažiau lyginant su (Latvija) Ryga ir (Estija) Talinu?

A. B.: Jei nagrinėtume kiekvieną šalį atskirai, tai būtų galima išskirti tokias įdomesnes tendencijas:
1.Latvijoje (Rygoje) 1 m2 būsto vidutiniškai kainuoja 550 eurų, nuo žemiausio taško 2009 m. vasarą (490 eurų/m2) kainos padidėjo 12 procentų, tačiau iki aukščiausių 2007 m. kainų (1720 eurų/m2) joms labai toli. 550 eurų/m2 kaina atitinka kainų 2002 m. lygį yra beveik du kartus mažesnė už kainą (900-1200 eurų/m2), kurią pasiekus vystytojams apsimokėtų pradėti naujus ar tęsti pradėtus projektus,  todėl naujos statybos beveik nėra, o tai kas pastatyta anksčiau jau yra beveik parduota. Pasiūlos sumažėjimas, net ir esant nedidelei paklausai, sąlygojo kainų augimą Latvijoje. NT kreditavimo apimtys yra nedidelės;
2.Sandorių sudarymą ir registravimą Latvijoje metų pradžioj komplikavo ir pasikeitę NT mokesčio reikalavimai (turto savininkai (įskaitant ir naujuosius turi per sausį sumokėti NT mokestį ir gauti tai patvirtinantį dokumentą prieš įregistruojant turtą), todėl sausio mėn. sandorių beveik visai nebuvo registruojama, o vasarį buvo juntamas pagyvėjimas, kadangi sausį sumokėjus NT mokestį buvo registruojami sausio ir vasario sandoriai;
3.Kaip teigia estai NT nuosmukis nebuvo labai didelis, kainos 2009 m. pirmą pusmetį krito apie 15 proc., antrą 3 procentais. Lyginant su aukščiausiomis kainomis, jos sumažėjo apie 30 procentų ir dabar atitinka 2004 m. lygį. Taline 1 m2 kainuoja apie 900 eurų;
4.Pardavimų apimtys per metus sumažėjo nuo 34 proc. (Taline, Tartu) iki 50 proc. mažesniuose miestuose;
5.Estai  fiksuoja pasiūlos mažėjimą. Šiuo metu siūloma apie 20 proc. mažiau NT, nei ankstesniais metais. Naujos statybos 2009 m. Taline buvo labai nedaug ir ji beveik visa yra parduota ir paklausa naujiems ekonomiškiems objektams yra auganti.

“Veidas”: Kaip manote, kokia turi būti vidutinė 1 kv. m. naujos statybos būsto Vilniuje kaina, kad lietuviai norėtų pirkti ir būtų pajėgūs įpirkti būstus?

Manau, kad kainą turi nustatyti rinka, visi jos dalyviai, o ne koks nors Registrų centro darbuotojas ar NT brokeris. Šiandieninė bankų vykdoma NT sandorių kreditavimo politika yra neamžina, kaip ir kuklūs nūdienos šalies ūkio tempai ar išaugęs nedarbas. Visos šios išvardintos sąlygos yra dinamiškos, nuolat kintančios, todėl apsunkinančios prognozavimą.

Tačiau viena sąlyga yra gana stabili – statytojų ir vystytojų interesas prekiauti NT tik tuomet, kai rinkos kaina viršija statinio savikainą. Tai leidžia daryti tam tikras prielaidas. Pavyzdžiui, žinant, kad šiandien buto daugiaaukščiame name savikaina (žemė, statybinės medžiagos, darbo jėgos samda ir t.t.) sudaro vidutiniškai 2300-3000 Lt/kv.m, galima teigti, kad butų kainos Vilniuje „turi erdvės“ dar smukti iki 25 proc. Tiesa, jei iki krizės pastatyto ir iki šiol neišparduoto NT savininkai galutinai praloš savo lobistinę kovą dėl NT mokesčio lengvatų, galime tikėtis ir dramatiškų epizodų – naujos statybos būsto, parduodamo žemesne už savikainą kaina bangos.

“Veidas”: Mano žiniomis, daugelis NT agentūrų, kaip pardavimus, traktuoja būstų keitimus: kai tarkime, viena šalis nori pasigerinti gyvenimo sąlygas, o kt. dėl krizės ar kt. šeimyninių aplinkybių keičia didesnį būstą į mažesnį. Kaip Registrų centro duomenų bazėse traktuojami tokie sandoriai: kaip keitimo ar kaip pardavimo?

A. B: Kiek būstų keitimo sandoriai galėjo “pagerinti” pardavimų statistika pastaraisiais mėnesiais, dėl kurios taip džiaugiasi ir giriasi NT sektoriaus atstovai?

Tai ką kalba agentūros skamba gan logiškai, tačiau, deja, mūsų statistika padidėjusio mainų rinkos aktyvumo nerodo. Kiek suprantu, šis turto perleidimo būdas yra laikomas tarybinių reliktu (sovietų laikais tai buvo bene vienintelis įmanomas turto perleidimo būdas) ir populiarumo neatgauna.

Jei rimtai kalbėti, tai mainams nėra pakankamos infrastruktūros: žmonės nežino, kur skelbti ir rasti informaciją apie galimybę mainytis turimu turtu, todėl bando iš pradžių parduoti tai, ką turi, o po to pirkti ko reikia. Internete neradau nei vienos NT agentūros, kuri turėtų skelbimų skiltį „mainau“.

“Veidas”: Kiek procentų visų pirkimo sandorių yra tie, kurie sudaryti naudojantis bankų paskolomis?

A. B.: Ar pastaruoju metu, kaip nors pakito perkančiojo būstą portretas. Tarkime, ar pastebite, kad db. dominuotų pirkimai, tik už tarkime, kažkokią suma 100-150 tūkst. Lt, ar vis dėlto perkamas įvairios vertės turtas: tiek pigiausias ekonominis, tiek ir vertintinas milijonų Lt ar daugiau?

Mus kiek stebina būsto sandorių statistika, rodanti augančią mažesnių sandorių dalį, nors paklausos nuosmukio laikotarpiu turėtų labiau išsiskirti prabangaus būsto segmentas. Turint galvoje pranešimus apie šešėlinės ekonomikos augimą ir iš emigracijos parsiunčiamų pinigų kiekį galima įtarti, kad tam tikra sandorių dalis vyksta atsiskaitant grynaisiais ir dėl įvairių priežasčių notarui neatskleidžiant visos sandorio vertės. Manau, atsakingos tarnybos galėtų atidžiau vertinti šiandienę NT rinką ir retkarčiais pasitikrinti, ar joje nevyksta ko nors masinio ir nelegalaus.

“Veidas”: Kas kaltas dėl 2004-2007 m. pūsto NT burbulo ir jo sprogimo?

Didžiausias kaltininkas – noras gyventi geriau ir gobšumas, toks trivialus, būdingas visoms šalims, nepaisant jose gyvenančių tautų, jų išpažįstamų religijų ar moralinių nuostatų.

“Veidas”: Ar šiandien prasidėjęs NT sektoriaus atstovų šnekėjimas, kad rinka atsigauna, daugėja sandorių ir kainos nebekris, neprišauks naujo kainų burbulo?

Vargu. Bene svarbiausios prielaidos rinkos burbulų formavimuisi yra pigus skolinimasis ir optimistiniai rinkos dalyvių lūkesčiai. Turbūt sutiksite, kad šiandieninė padėtis ne itin atitinka burbulams palankios terpės apibrėžimą.
Nūdienos NT sektoriaus atstovų mėginimai manipuliuoti rinkos nuotaikomis ir įkvėpti jai bent kiek optimizmo yra nukreipti į gana nedidelę tikslinę auditoriją, kurią galima apibrėžti kaip galinčią, bet nenorinčią.

“Veidas”: Kaip vertinti tai, kad bankų ekspertai iki šiol nepasitikėjo Registrų centro vertintojų turto vertinimais ir reikalaudavo neva nepriklausomų vertintojų, bet šiandien matome, kad VĮ Registrų centro vertintojų 2004-2008 m. vertinti objektai iš esmės 100 proc. atitinka šiandieninę rinkos kainą, o štai “nepriklausomų vertintojų” vertinimai katastrofiškai neatitinka realybės?

Turto vertintojo atsakomybę reglamentuoja įstatymai. Kitas klausimas, ar ir kaip ta atsakomybė realizuojama Lietuvoje. Tai, ko gero, yra viena tų sričių, kuriose mūsų šaliai derėtų pasitempti.

Bankų polinkis dirbti su privačiam sektoriui atstovaujančiais vertintojais yra visiškai suprantamas ir pateisinamas dėl daugelio priežasčių, o ypač – darbų atlikimo terminų ir kainų lankstumo.

Aš nė kiek neabejoju daugumos Lietuvoje veikiančių turto ir verslo vertintojų kvalifikacijos bei sąžiningumo. NT rinkos bumo laikais daugiausiai įtarimų ir diskusijų kėlė ne patys vertintojai, o statistinė sandorių duomenų bazė, kuria jie grindė savo vertinimus. Galime teigti, kad prie NT burbulo išpūtimo ypač prisidėjo vertinimo metodas, kai tariama bankui įkeičiamo turto vertė buvo apskaičiuojama pagal laikraščių ir interneto skelbimuose nurodomas kainas. Tiesa, tuomet (kaip ir dabar) tai nebuvo nelegalu.

Šiandien padėtis pasikeitė – dauguma turto vertinimų grindžiama oficialiais Registrų centro NT rinkos duomenimis. To reikalauja dauguma komercinių bankų, o ir patys vertintojai šiandien labiau linkę apsidrausti ir savo vertinimus grįsti pripažintu duomenų šaltiniu. Tikėkimės, tokia praktika išliks ir kito NT rinkos pakilimo metu.