Šių metų gruodį sukaks lygiai treji metai nuo to laiko, kai Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo pastebėti pirmieji kainų kritimo ženklai po beveik penkerius metus trukusio nesustabdomo nekilnojamojo turto kainų bumo.

Būtent 2007-ųjų gruodį buvo užfiksuotas OHBI indekso, apimančio penkių didžiausių Lietuvos miestų butų kainas, neigiamas pokytis, o teigiamos šio indekso reikšmės teko laukti lygiai 30 mėnesių. Du su puse metų – tiek laiko Lietuvoje buvo fiksuojamas nepaliaujamas būsto kainų riedėjimas žemyn. Per šį laikotarpį būsto kainos Lietuvos didmiesčiuose sumažėjo vidutiniškai 40 proc. ir grįžo į 2005-ųjų lygį.

Didžiausias butų kainų sumažėjimas per krizinį rinkos laikotarpį buvo užfiksuotas Klaipėdoje, ten senos statybos butai atpigo 47 proc., o naujos statybos – 42 proc. Vilniuje, Šiauliuose ir Panevėžyje būstai pigo kiek mažiau: senos statybos butai – 45 proc., o naujos 37–40 proc. Mažiausiai iš didmiesčių prarado Kauno butų savininkai: jų turtas atpigo neva tik 34 proc. (tiek senos, tiek naujos statybos). Tačiau reikia pabrėžti, kad Kaunas yra vienintelis Lietuvos didmiestis, kuriame ir šiuo metu vis dar užfiksuojamas kainų mažėjimas, nors, pvz., Vilniuje ar Šiauliuose pastaraisiais mėnesiais jau buvo stebimas ir nedidelis būstų brangimas. Tad šiuo metu situacija šalies būsto rinkoje painoka: skirtinguose Lietuvos miestuose būsto kainos juda skirtingomis kryptimis: vienur jos po truputį auga, kitur vis dar mažėja.

Tiesa, objektyvumo dėlei reikia pripažinti, kad tiek teigiami, tiek neigiami butų kainų pokyčiai ne itin dideli: t. y. kas mėnesį butų kainos pastaruoju metu kinta tik dešimtosiomis procento dalimis. Pavyzdžiui per paskutinį pusmetį Vilniuje butai vidutiniškai pabrango apie 2,5 proc., o Kaune ir Klaipėdoje per pastaruosius 6 mėnesius butai atpigo maždaug 2 proc. Palyginti 2008–2009 metais kiekvieną mėnesį kainos sumažėdavo 3–4 proc. Todėl dabartinę Lietuvos būsto rinką galima laikyti jau gana stabilia. O apie 40 proc. šiemet išaugęs būsto sandorių skaičius, vėl kylantys statybų kranai sostinėje skatina laukti rinkos aktyvumo artimiausioje ateityje.

Optimizmo šiuo metu įgauna ir komercinio nekilnojamojo turto sektorius, kuriame įvyko dar dramatiškesni pokyčiai nei gyvenamųjų patalpų rinkoje. Nors komercinių (prekybos, biurų, pramoninių) patalpų pardavimo kainos šiame sektoriuje pradėjo mažėti kiek vėliau – tik 2008-ųjų antroje pusėje, tačiau mažiau nei per dvejus metus spėjo smukti apie 40–60 proc. ir grįžti į 2003–2004 metų lygį.
Ir nors pastaruoju metu komercinio NT tiek nuomos, tiek pardavimo kainos pastaruoju metu jau stabilizavosi (kai kuriuose sostinės verslo ir prekybos centruose netgi kyla), sandorių skaičius, kitaip nei būsto rinkoje, kol kas pastebimai neauga. Viena esminių tokio skirtumo tarp skirtingų segmentų priežasčių – Lietuvos bankai jau gerokai yra pagerinę skolinimosi sąlygas būstui, o to paties atlikti komerciniam nekilnojamajam turtui visiškai neskuba. Tad beveik neegzistuojant tokio tipo turto finansavimui – potencialių pirkėjų galimybės šioje rinkoje labai menkos. Didelė dalis atpigusiu turtu susidomėjusių pirkėjų tiesiog šiuo metu nepajėgūs vien savomis lėšomis įsigyti juos dominančių pastatų ar patalpų. Todėl net ir gerėjant situacijai versle, keičiantis įmonių savininkų ir vadovų lūkesčiams, situacija komercinio turto rinkoje iš esmės pagerės tik tada, jei bus atkurtas skolinimas komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti.

Na, o žemės sklypų rinkoje situacija išlieka gana apgailėtina. Daugiausia laimėjo  tie sklypų pirkėjai, kurie kainų pakilimo metu įsigijo nedidelio ploto namų valdų sklypus urbanizuotose vietose (arba šalia jų), kur įrengta inžinerinė infrastruktūra: tokių sklypų kainos per pastaruosius kelerius metus sumažėjo atseit tik 40–60 proc., jie net ir šiuo metu išlieka gana likvidūs. Palyginti daugumos žemės sklypų, parengtų (arba tik potencialiai tinkamų) įvairių projektų plėtrai, kainos sumažėjo 50–70 proc. Ypač nukentėjo savininkai žemės sklypų, esančių didmiesčių prieigose neurbanizuotose vietovėse ir be jokios infrastruktūros. Šie sklypai nuvertėjo net 70–90 proc. ir jų perspektyvos itin niūrios net ir gana toli ateityje, nes atsigaunant nekilnojamojo turto rinkai, greičiausiai paklausą turėtų įgauti ir pradėti kiek brangti tik tie žemės sklypai, kuriuose statybos galimos nelaukiant kelerių ar keliasdešimt metų kol bus nutiesti keliai, išvažiavimai, sukurta infrastruktūra.

Vasaros pabaiga – pats įkarštis būsto nuomos rinkoje. Šiuo metu aktyvūs tiek senieji (žmonės, kurių nuomos sutartys baigiasi), tiek naujieji (naujai į miestus atvykstantys gyventojai) nuomininkai – daugiausia studentai ir samdomi darbuotojai. Ne išimtis ir šie metai – po apsnūdusios žiemos ir vangaus pavasario visuose Lietuvos didžiuosiuose miestuose pastebimas potencialių nuomininkų sujudimas, daugėja sudaromų nuomos sandorių. Tiesa, nors nuomininkų aktyvumas visur padidėjęs, nuomojamo turto savininkų nuotaikos skirtinguose miestuose gerokai skiriasi.

Vilniuje šiemet juntamas šiek tiek mažesnis nuomininkų ažiotažas nei praėjusiais metais. Ir nors potencialių nuomininkų susidomėjimas nuomojamais būstais gerokai didesnis nei metų pradžioje, jie vis dar turi nemažai pasirinkimo variantų. Dėl to turto savininkai galėtų “kaltinti” ir šiek tiek šoktelėjusią nuomojamo būsto pasiūlą, ir vis dar neatslūgstantį emigracijos srautą (nemažai potencialių klientų kaip mokslo, gyvenimo ir darbo vietą pasirenka ne krizės išvargintą šalies sostinę ar kitus mūsų miestus, bet sparčiau atsigaunančias užsienio valstybes), taip pat sumenkusias žmonių pajamas. Beje, emigracija itin prisideda ne tik prie mažėjančios paklausos, bet ir prie šiek tiek padidėjusios nuomojamo būsto pasiūlos – nemažai žmonių, išvykstančių į kitas šalis, neskuba parduoti savo būsto ir stengiasi jį išnuomoti.

Kadangi turto nuomotojai Vilniuje negali pasigirti nekantriai trypčiojančių nuomininkų eilėmis prie nuomojamo būsto (išskyrus nebent pigiausius būstus, kainuojančius 350–500 Lt/mėn.), nuomos kainos, palyginti su pavasariu, iš esmės išliko stabilios, nors ankstesniais metais jos paprastai tokiu metu padidėdavo 10–15 proc. Šiuo metu dviejų kambarių butų nuomos kainos Vilniaus miegamuosiuose rajonuose siekia 450–1200 Lt/mėn., o Senamiestyje ir Centre – apie 20–30 proc. didesnės: 700–1500 Lt/mėn. Trijų kambarių butai atitinkamai kainuoja 500–1600 Lt/mėn. ir 800–3000 Lt/mėn. Populiariausias ir likvidžiausias nuomojamas būstas Vilniuje yra tas, kurio nuoma neviršija 1000 Lt/mėn., na, o į butus, kurių nuoma viršija 2000 Lt/mėn., dažniausiai dairosi tik užsieniečiai – daugumai mūsų šalies gyventojų tokios kainos atrodo nepatrauklios arba tiesiog sunkiai įkandamos. Beje, kai kurie turto savininkai, norėdami įtvirtinti santykius su nuomininkais, šiemet yra linkę šildymo sezono metu būsto išlaikymo išlaidomis dalytis su nuomininkais, t.y. šiuo laikotarpiu siūlomos tam tikros nuolaidos, kad mokesčių už šildymą našta nuomininkui būtų lengviau pakeliama.

Nuomininkų pertekliumi negali pasigirti ir Klaipėdos nuomotojai. Pastaruoju metu šoktelėjusios naujos statybos butų apimtys padidino ir nuomojamo būsto pasiūlą bei pasirinkimą, todėl net ir sezoniškai ūgtelėjus paklausai uostamiestyje nuomos kainos šiemet išliko stabilios. Išsinuomoti dviejų trijų kambarių butą šio miesto miegamuosiuose rajonuose kainuoja nuo 400 iki 1200 Lt/mėn., centre – 500–1500 Lt/mėn. O štai Kaune pastaruoju metu fiksuojamas optimizmo pliūpsnis – į miestą vis dažniau atklystantys užsieniečiai (pvz., “Ryanair” darbuotojai ar universitetų studentai iš kitų šalių) leido nuomojamų naujos statybos butų savininkams šią vasarą pastebimai kilstelėti kainų kartelę 10–20 proc., na, o senos statybos butų nuomos kainos išlieka nepasikeitusios. Paklausiausių naujos statybos dviejų trijų kambarių butų nuoma laikinojoje sostinėje kainuoja 1000–1800 Lt/mėn., senos statybos – 300–800 Lt/mėn. Pats nuomos įkarštis šiuo metu ir Šiauliuose, kur pagrindiniai nuomininkai studentai iššlavė pigiausius butus, kainuojančius 200–300 Lt/mėn., o likusieji neišnuomoti pabrango iki 400 Lt/mėn.

Žvilgtelėjus į kaimyninių Baltijos valstybių sostines matyti, kad vaizdas gana panašus kaip ir Vilniuje. Tiek Taline, tiek Rygoje miegamuosiuose rajonuose butų nuoma kainuoja panašiai, pavyzdžiui, dviejų kambarių butų nuomos kainos šiuose miestuose dažniausiai svyruoja 500–1000 Lt/mėn. O štai su ekonomine krize sėkmingai susidorojusios mūsų kaimynės Lenkijos sostinėje Varšuvoje butų nuomos kainos, mūsų nuomininkų akimis, atrodytų sunkiai įkandamos: vieno kambario buto nuoma svyruoja nuo 1000 iki 2400 Lt/mėn., o dviejų kambarių butai nuomojami už 1500–4000 Lt/mėn.

Ekonominis sunkmetis, emigracija, padidėjusi nuomojamo būsto pasiūla butų nuomos kainas Lietuvoje nuo piko laikų sumažino 40–50 proc. Stabilizuojantis ekonominei padėčiai šalyje ir sustojus naujų būstų statyboms, turto savininkai šiuo metu jaučia kur kas mažesnį spaudimą, todėl artimiausioje ateityje iš jų tikėtis dar didesnių nuolaidų, matyt, bus sunku. Tą lyg ir patvirtina jau gerą pusmetį nebemažėjančios nuomos kainos šalies didmiesčiuose.

3200 butų šiuo metu yra pastatyta, bet neparduota visoje Lietuvoje. 1600 neparduotų butų tenka Vilniui, 850 – Klaipėdai, 650 – Kaunui, po 100 – Panevėžiui ir Šiauliams.

Skaičiuojama, kad per šiuos metus visoje Lietuvoje bus pastatyta dar iki 1 tūkst. naujų butų. Jeigu palygintume, tai pernai jų buvo pabaigta 2580, o 2008 m. – 8008.

Sauliaus Vagonio, nekilnojamojo turto bendrovės “Ober-Haus” vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo, komentaras:

“Tokia pasiūla yra palyginti nedidelė – ekonomikos klestėjimo metais tiek butų būdavo parduodama per kelis mėnesius. Dabar šį skaičių realiai reikėtų padalyti beveik per pusę. Mat apie 40–50 proc. pastatytų, bet neparduotų butų priklauso bankrutavusioms arba restruktūrizuojamoms bendrovėms, savaime suprantama, kad jų niekas nenori pirkti. Pastebime, kad statybų rinka jau juda iš mirties taško: pernai Vilniuje realizuotas tik vienas naujas 20-ies butų projektas, šiemet jų pradėta jau apie 10. Didžiausią paklausą turi nedideli iki 200 tūkst. Lt kainuojantys naujos statybos butai.”

Pastaruoju metu Lietuvos būsto rinkoje matyti keletas jau senokai neregėtų stabilumo požymių. Jau kelis mėnesius iš eilės būsto kainos beveik nesikeičia, o rinkos aktyvumas rodo šiokius tokius augimo požymius. Registrų centro duomenimis, kainos Lietuvoje per antrąjį ketvirtį šiek tiek pakilo (Vilniuje – 3,2 proc., likusioje Lietuvoje – 1 proc.).

Pamažu pradeda daugėti ir sandorių (apie 30 proc., palyginti su 2009 m.). Tad optimistiškai nusiteikę rinkos dalyviai jau viešai pradeda pranašauti rinkos atsigavimą ar bent sakosi užčiuopę dugną, o pesimistai skeptiškai dėsto, jog čia dar vieni “spąstai buliams” ir kad po šios mini euforijos ši rinka vėl su trenksmu pajudės žemyn. Tad vis dėlto kurioje vietoje derėtų padėti kablelį perfrazuotame teiginyje apie Lietuvos būsto rinką: kristi nebėra kur kilti?

Belaukiantiems kainų kilimo optimizmo lyg ir turėtų suteikti pasaulinės būsto rinkos tendencijos. Vienos didžiausių pasaulyje nekilnojamojo turto kompanijų “Knight Frank” birželio mėnesį paskelbto tyrimo duomenimis, pasaulinė būsto rinka atsigauna: būsto kainos pirmąjį 2010 m. ketvirtį kilo 53 proc. “Knight Frank” apžvelgiamų pasaulio šalių. Europoje sparčiausiai atsigauna Skandinavijos valstybių rinkos. Suomijoje užfiksuotas 11,3 proc. metinis būsto kainų kilimas, Norvegijoje kainos per metus padidėjo 10,8 proc., Švedijoje – 10,7 proc. Taip pat pastebimai per metus būsto kainos ūgtelėjo ir Didžiojoje Britanijoje (8,8 proc.) bei Austrijoje (8,7 proc.).

Iš Lietuvai artimesnių Rytų ir Vidurio Europos valstybių teigiamu metiniu kainų pokyčiu pasigirti galėjo tik Vengrija, kurioje kainos pakilo 2 proc., o likusiose šio regiono valstybėse būsto kainos, palyginti su 2009 m. pirmuoju ketvirčiu, vis dar mažėjo. Tačiau paskutinio ketvirčio rezultatai jau teikiantys vilčių, nes per 2010 m. pirmąjį ketvirtį, palyginti su 2009 m. ketvirtuoju ketvirčiu, kainos kilo ne tik Latvijoje (9,8 proc.) ir Estijoje (0,4 proc.), bet ir Slovėnijoje (1,6 proc.) bei Lenkijoje (2 proc.).

Tad vis daugiau Europos valstybių nekilnojamojo turto rinkos vėl stojasi ant kojų po beveik visas valstybes prispaudusios pasaulinės krizės, tačiau, kaip pastebi “Knight Frank” ekspertai, vis dėlto daliai Europos valstybių rinkos atsigavimo gali tekti palūkėti, kol jose bus vykdoma griežta fiskalinė politika ir bus labai taupoma. Matyt, prie tokių valstybių derėtų priskirti ir Lietuvą.

Nors šalies ekonomika rodo trapius “popierinius” atsigavimo požymius, atrodo, kad realios nedarbo ir emigracijos (gyventojų skaičiaus mažėjimo) problemos vis dar kamuos mūsų šalį artimiausioje ateityje. O šiuo metu planuojami, bet dar neįvesti, fizinių asmenų nekilnojamojo turto, progresiniai pajamų mokesčiai jau dabar kelia nerimą potencialiems būsto pirkėjams. Pagrindiniams būsto įsigijimo finansuotojams – bankams – tikru galvos skausmu gali tapti ir vis dažniau minimas fizinių asmenų bankroto įstatymas, kuris priverstų šalies finansines institucijas dar griežčiau ir atidžiau vertinti potencialių pirkėjų galimybes įsigyti būstą ir grąžinti bankui paimtą paskolą.

Tačiau nepaisant gana prastos šalies ekonomikos padėties (ypač darbo rinkoje) ir naujų mokesčių grėsmės, situacija Lietuvos būsto rinkoje jau gerus pusę metų iš esmės neblogėja. Netgi kai kurie būsto statytojai po truputį didina savo pastatytų ir parduodamų butų kainas bei pradeda ar atnaujina naujų daugiabučių namų statybas. Pagrindinės šio nedidelio sujudimo rinkoje priežastys – stipriai sumažėjęs būsto kainų lygis (“Ober-Haus” duomenimis, nuo 2007 m. gruodžio butų kainos Lietuvos didžiuosiuose miestuose jau nukrito 40,3 proc.) ir gana patrauklios būsto paskolų palūkanos. Nepaisant sumenkusių gyventojų pajamų, dėl šių priežasčių būstas tapo lengviau įperkamas nei prieš kelis metus. O akivaizdžiai senkanti naujo būsto pasiūla (ypač kokybiškų, nedidelio ploto butų ar namų) skatina greičiau priimti sprendimą jį įsigyti. Stipriai sumažėjusios indėlių bankuose palūkanos taip pat skatina žmones ieškoti alternatyvių pinigų įdarbinimo priemonių ir nemažai jų pasirenka investicijas į nekilnojamąjį turtą.

Šiuo metu į klausimą, kur link artimiausiu metu judės mūsų nekilnojamojo turto rinka, vienareikšmiškai atsakyti gana sudėtinga. Mat dabar turime ir teigiamų veiksnių, skatinančių rinką aktyvėti, ir akivaizdžių jos stabdžių. Situacija kaimyninėse valstybėse lyg ir signalizuoja, kad šansų atsitiesti turime ir mes, tačiau negretai – galbūt šių metų pabaigoje, galbūt kitų pradžioje.