Danguolės Pranckėnienės, UAB „Moore Stephens Vilnius“ direktorės, atestuotos auditorės, komentaras

„Bet kokios akcijos, obligacijos arba verslo vertė šiandiena yra nustatoma pagal gautus ir išleistus pinigų srautus, kurie, tikėtina, realizuosis per likusį tam tikro turto gyvenimą, perskaičiuotus į dabartinę vertę pagal tam tikrą diskonto normą.“
Johnas Burras Williamsas, 1938 m.

Minėta diskonto norma būtų pinigų kaina. Paprasčiausia ją suprasti kaip tam tikrą palūkanų normą. Po metų 105 Lt gali būti verti 100 Lt šiandien, jeigu galima šiandien padėti 100 Lt į banką už 5 proc. metines palūkanas. Skirtingi verslai turi skirtingą riziką ir todėl skirtingą pinigų kainą. Skirtingi investuotojai skirtingai vertina riziką ir pinigų kainą, darant prielaidą, kad visi turi tokią pat informaciją apie verslą. Dėl šių priežasčių verslo vertinimas yra arčiau meno, nei mokslo. Rinkoje neatitikimai tarp verslo kainos ir vertės būna dėl skirtingos informacijos turėjimo ar neturėjimo bei nevienodo jos interpretavimo.
Jeigu tam tikrais metais ar keletą metų verslas generuoja nuostolį ir labai sunku prognozuoti ateities pelną, tada galima bandyti įvertinti, kiek akcininkai gautų pinigu įmonę likvidavus – pardavus visą turtą ir grąžinus visas skolas. Skamba paradoksaliai, bet kartais „miręs“ verslas būna vertingesnis nei „gyvas“.
Įvertintas verslo vertes apvalinome, kad nesusidarytų klaidingas tikslumo jausmas. Reikia prisiminti, kad čia tik eksperto įvertinimas, o ne absoliuti tiesa.
Kadangi visi turtuoliai turi beveik visišką savo įmonių kontrolę, vertindami verslus atsižvelgėme į tai ir vertinome su kontrolės premija.
Praėjo dar vieni metai, ir juokais galima sakyti, kad Lietuva vėl yra Europos Sąjungos valstybė. Prieš metus vienų metų EURIBOR palūkanų norma buvo dvigubai mažesnė nei vienų metų VILIBOR palūkanų norma, o šiemet jos daugmaž tokios pačios kaip prieš trejus metus – 2011-aisiais. Kaip matome, nuotaikos ekonomikos srityje per metus gali pasikeisti radikaliai, net jeigu metų palūkanų norma yra 1 proc. – ji gali sumažėti per pusę, iki 0,5 proc.

Ne tik visą šį tekstą, bet ir visus kitus šios savaitės “Veido” straipsnius galėsite perskaityti išsiuntę žinutę numeriu 1390 ir įrašę “veidas 292014″ bei įvedę gautą kodą.

Žinutės kaina 4 Lt. Plačiau http://www.veidas.lt/veidas-nr-29-2014-m

Pasaulio turtuoliai trina rankomis – finansų krizės padariniai pamažu ima nykti ir vėl skaičiuojami milijardiniai pelnai perrikiuoja daugiausiai uždirbančiųjų gretas.

Turtingi bei įtakingi, tačiau ir rūpestingi – taip trimis žodžiais galima apibūdinti daugelį turtingiausiųjų viršūnėse esančių pasaulio verslo magnatų. Vieni turtus susikrovė realizavę galvoje besisukančią verslo idėją ar sugebėję perprasti investavimo subtilybes ir išnaudoję savo šansą, kiti – paveldėję gamtos išteklių gavybos verslus.
Tačiau bendras daugelio turtuolių bruožas – noras dalytis savo uždirbtais pinigais. Per paramos ar labdaros fondus jie skiria milijardus pasaulinėms sveikatos, švietimo ar skurdo problemoms spręsti, o besivystančių rinkų, tokių kaip Kinija ar Indija, verslo magnatai investuoja į savo darbuotojų šeimų gerovę.

“Naujos, bet senos” tendencijos
Pažvelgus į aukščiausias vietas turtuolių sąraše užimančius verslininkus galima teigti, kad tendencijos „naujos, bet senos“, tai yra nors tarp jau visiems gerai žinomų magnatų atsiranda ir naujų pavardžių, sektoriai, kuriuose uždirbami milijardai, išlieka stabilūs: tai pirmiausia tradicinės pramonės šakos (farmacija, energijos išteklių gavyba) ar finansų sritis (investavimas, draudimo fondai).
Pamažu vis didesnę vietą rinkoje užima su telekomunikacijomis ar elektroninėmis paslaugomis susiję verslai: daugiausiai per pastaruosius metus uždirbusių pasaulio verslininkų sąraše atsidūrė du telekomunikacijos paslaugas teikiančių įmonių savininkai ir du sparčiai augančios Kinijos rinkos didžiausių elektroninių parduotuvių steigėjai.
Milžiniškus pelnus skaičiuoja ir turtingiausias pasaulio žmogus, „Microsoft“ įkūrėjas Billas Gatesas, o 2013-aisiais sėkmingą derlių iš savo idėjų realizavimo užaugino ir „Google“ bei „Facebook“ įkūrėjai: pirmosios steigėjai Larry Page’as ir Sergey’us Brinas džiaugėsi net 58 proc. išaugusia kompanijos verte, o didžiausio socialinio tinklo sumanytojas Markas Zuckerbergas milijardus uždirbo iš parduotų akcijų.

Ne tik visą šį tekstą, bet ir visus kitus šios savaitės “Veido” straipsnius galėsite perskaityti išsiuntę žinutę numeriu 1390 ir įrašę “veidas 292014″ bei įvedę gautą kodą.

Žinutės kaina 4 Lt. Plačiau http://www.veidas.lt/veidas-nr-29-2014-m

„Nekilnojamojo turto (NT) rinkai Lietuvoje įtaką turi ir ekonominiai, ir psichologiniai veiksniai. Vis dėlto, nepaisant to, ar būstas perkamas paskolos ar savomis lėšomis, gyventojai išlieka racionalūs“, − teigė ekspertai pirmą kartą Vilniuje surengtame seminare „Būsto akademija“. SEB banko, nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Eika“ ir nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober−Haus“ duomenimis, šiuo metu gyventojai labiausiai domisi ekonominės klasės dviejų kambarių butais.

SEB bankas per pirmus penkis šių metų mėnesius suteikė beveik trečdaliu (30 proc.) daugiau būsto paskolų negu tuo pačiu laikotarpiu pernai. Banko duomenimis, pastebimas ir nedidelis vidutinės būsto paskolos augimas: šiuo metu ji yra 147 tūkst. litų, tuo tarpu pernai ji buvo 5 proc. mažesnė (sausio−gegužės rodikliai).

Pasak Virginijaus Doveikos, SEB banko prezidento pavaduotojo Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktoriaus, būsto paskolų rinkai didžiausią įtaką daro fundamentalūs veiksniai, tokie kaip mažos palūkanos, didėjanti NT pasiūla, gerėjantys žmonių lūkesčiai dėl finansinės ateities, o bankas dažniausiai finansuoja pagrindinio šeimos būsto pirkimą.

„Daugiau kaip pusę naujų būsto paskolų šiemet esame suteikę 27−35 metų gyventojams. Jų didžioji dalis, tikėtina, perka būstą, kuriame patys ar su šeima gyvens. Dauguma klientų į banką ateina jau atlikę savo finansinių galimybių analizę ir gana racionaliai pasirinkę perkamą būstą. Jauniems žmonėms aktualiausi miegamieji rajonai, optimalios kvadratūros ekonominės klasės butai“, − sakė V. Doveika.

„Ober-Haus“ specialistai pastebi, kad racionalūs išlieka ir tie pirkėjai, kurie NT įsigyja kaip investiciją. „Tokie investuotojai, rinkdamiesi būstą, apskaičiuoja nuomos pajamingumą, tikėdamiesi pelningos perspektyvos iš įsigytos nuosavybės. Todėl labai logiška, kad dabar investuojantys į NT dairosi paties likvidžiausio, t. y. greičiausiai rinkoje realizuojamo turto. Šiandien paklausiausi yra dviejų kambarių 45-50 kvadratinių metrų ploto butai“, − sakė bendrovės Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. Pasak jo, daugiausiai NT kaip investiciją perkančiųjų yra tarp vyresnių − 35−55 metų žmonių.

Bendrovės „Eika“ duomenimis, šiuo metu apie 56 proc. ekonominės klasės butų nuperkama savomis, likusi dalis (44 proc.) − bankų skolintomis lėšomis. Tuo tarpu vidutinės klasės objektuose ši proporcija šiek tiek pasikeičia ir daugiau butų − maždaug 55 proc. − nuperkama banko skolintomis lėšomis.

„Akivaizdu, kad tais atvejais, kai būsto kaina mažesnė, asmuo turi didesnių galimybių ir paskatų jį įsigyti nuosavomis lėšomis. Šiandien pastebime, kad pirkėjai savo lėšomis dažniau įsigyja 1-2 kambarių butus, ir tai nepriklauso nuo to, kokios klasės būstas yra perkamas“, − sakė bendrovės „Eika“ Plėtros direktorius Domas Dargis.

Pasak jo, vieno kambario butus nuosavomis lėšomis perka daugiau negu 80 proc. pirkėjų, dviejų kambarių  butus − 59 proc., o didžiausius keturių kambarių butus − vos 30 procentų.

Per ateinančius dvejus metus Vilniaus biurų rinką papildys naujos kartos biurai, inovatyviais sprendimais, erdvių planavimu gerokai pranokstantys prieš krizę statytus modernius biurus.

Labiausiai kartelę pakels Vilniuje, dešiniajame Neries krante, kylantis verslo centras “Quadrum” – kol kas vienintelis Baltijos šalyse statomas pagal tarptautinės poveikio aplinkai vertinimo ir pastatų reitingavimo sistemos BREEAM standartus. Tai reiškia, kad Lietuva turės pirmą sertifikuotą žaliųjų biurų kompleksą, kuriame inovatyvių sprendimų visuma užtikrins efektyvų energijos, vandens naudojimą.
70 tūkst. kv. m bendro ploto komplekse numatoma įrengti šiuolaikinėmis technologijomis aprūpintus biurus su daugiafunkcėmis konferencijų salėmis, restoranais, poilsio ir paslaugų zonomis, apželdintu vidaus kiemu, 700 vietų požeminiu garažu. Pastato fasadų izoliacija, fasaduose įrengtos automatinės užuolaidos saugos nuo saulės ir leis taupyti energiją, kaip ir energiją taupantis apšvietimas bei automatinė vėsinimo sistema, reaguojanti į patalpoje esančių žmonių kiekį. Dalį pastatui reikalingos energijos gamins geoterminio šildymo sistema, o lietaus vanduo bus naudojamas apželdintiems stogams drėkinti. Šį projektą įgyvendinanti Norvegijos kapitalo bendrovė “Schage Real Estate” į statybą investuos 260 mln. Lt.
“Nors vienokiais ar kitokiais inovatyviais techniniais sprendimais pasižymi daugelis šiuo metu Vilniuje statomų biurų, turime pripažinti, kad pirmąjį sertifikuotą ir visapusiškai aplinką tausojantį biurą Vilniuje stato užsieniečiai, šiuo atveju konkrečiai norvegų investuotojai. Vietiniai plėtotojai kol kas atsargūs, nes tai susiję su nemažomis pridėtinėmis sąnaudomis, o didžioji dalis biurų nuomininkų nėra pasirengę už tai mokėti daugiau”, – situaciją rinkoje komentuoja nekilnojamojo turto bendrovės “Ober-Haus” Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.
Kad klausimas, ar biurų nuomininkai jau pasirengę mokėti daugiau už patalpų efektyvumą, šiuo metu vienas aktualiausių, pritaria ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės “Newsek Baltics” tyrimų ir analizės paslaugų grupės Baltijos šalims vadovas Mindaugas Kulbokas. Jo teigimu, naujų pastatų eksploatavimo sąnaudos yra maždaug 20–30 proc. mažesnės. Manoma, kad šiuo metu iki 10–20 proc. potencialių nuomininkų už tą efektyvumą pasirengę mokėti daugiau. Pavyzdžiui, “Quadrum” biuro patalpų nuomos kaina sieks 60 Lt už kvadratinį metrą, kai vidutinė A klasės biurų Vilniuje rinkos kaina – 42–52 Lt/kv.m (B klasės – 27–38 Lt/kv.m).
“Vilniuje dar tik statomuose aukščiausios klasės projektuose plėtotojai biuro patalpas tikisi išnuomoti už 55–60 Lt/kv.m. Jeigu sostinėje ir toliau išsilaikys panašios kainų augimo tendencijos, tai tokios biuro patalpų nuomos kainos gali tapti ir realybe. Viršutinė biuro patalpų nuomos kainų kartelė priklausys ir nuo to, kaip seksis išnuomoti patalpas šiuo metu statomuose didžiausiuose ir aukščiausios klasės verslo centruose: “Quadrum”, K29, “Premium”, G12″, – sako S.Vagonis.

Ne tik visą šį tekstą, bet ir visus kitus šios savaitės “Veido” straipsnius galėsite perskaityti išsiuntę žinutę numeriu 1390 ir įrašę “veidas 242014″ bei įvedę gautą kodą.
Žinutės kaina 4 Lt. Plačiau http://www.veidas.lt/veidas-nr-24-2014-m

Dalis Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos specialistų mano, kad prastos būklės daugiabučius reikia tiesiog griauti, o gyventojus sugrąžinti iš priemiesčių į miesto centrą galima tik statant modernius, uždarų teritorijų, energiškai pasyvius būstus. Tam reikia ilgalaikio valstybės planavimo veiksmų, paramos ir gyventojų informavimo, parodomųjų projektų įgyvendinimo.

Prasidėjusi masinė daugiabučių renovacija kelia abejonių ne tik dėl jos abejotino veiksmingumo stengiantis reikšmingai sumažinti šildymo sąskaitas, galimo prasto butų vėdinimo, pelėsio pavojaus, nes būstai tik apšildomi, bet jų vėdinimo problemos nesprendžiamos.
Kita senųjų sovietinių, net ir tinkamai renovuotų, būstų problema susijusi su tuo, kad naujoji karta nebenori gyventi daugiabučiuose su neerdviais kambariais, prastu vaizdu pro langą, perpildytomis mašinų aikštelėmis ir vaikams nesaugiais kiemais. Galima pagrįstai prognozuoti, kad senieji daugiabučiai gyvuos tol, kol juose gyvens dabartiniai jų gyventojai, o jaunajai kartai jie neturės jokios vertės. Ar tai reiškia, kad miesto teritorijoje gyvens tik senjorai, o kitos kartos bus išstumtos už miesto centro ribų? Ką toks “pasenęs” miestas reiškia Vilniaus ateičiai?
Šia tema “Veido” apskritojo stalo diskusijoje kalbasi Aplinkos ministerijos Klimato kaitos finansų ir projektų valdymo skyriaus vedėja Julija Kuklytė, UAB “Sweco” rinkodaros vadovas Mindaugas Pakalnis, Nacionalinės pasyvaus namo asociacijos vadovas Aidas Vaičiulis.

A.Šindeikis: 20 metų – ne per trumpa distancija, kad pamatytume, kas pasikeitė būsto rinkoje. Įdomu, ką manote apie tai, kaip savo srities specialistai? Kokia ateitis mūsų laukia?
J.Kuklytė: Atstovaudama klimato kaitos sričiai prognozuoju, kad po 30 metų pasaulyje CO2 normos bus nulinės. Judame prie to, jog ekonomiką performuosime, kad CO2 emisijos mažėtų. Ateityje turėtume statyti aktyvius arba pasyvius namus, tačiau efektyviai naudojančius energiją. Būstas turėtų būti kuo labiau energiškai efektyvus, tai yra kuo mažiau naudojantis energijos arba imantis ją iš atsinaujinančių energijos šaltinių.
M.Pakalnis: Jeigu kalbame apie būsto politiką, valstybė turi suteikti sąlygas dirbti ir užsidirbti būstui. Jei įvertinsime, kiek turime būsto, taip pat mažėjantį gyventojų skaičių, dabartinį plotą, kurį turime, iš esmės naujo būsto mums nereikia – reikia renovuoti esamą.
Bet jei pasižiūrėsime iš kitos pusės, pastatytuose stambiaplokščiuose namuose niekas nenori gyventi. Visi pabėgome į savo privačius namus, kas negalėjo – į naujos statybos butus ieškoti kitokio komforto nei tuose sovietiniuose būstuose. Sovietinis būstas merdi. Net ir renovuotas, apšiltintas, su padidinta virtuve jis nėra paklausus, nes nesaugus, nedideliais langais, nėra vietos prie langų, vietos automobiliui statyti ir t.t. Iš esmės mums tenka iššūkis padaryti iš to, kas yra sukurta, bet pasyvaus namo iš to nepadarysime.
Apskritai tendencija tokia, kad miestai mažėja, išskyrus Vilnių, kuris pritraukia žmonių.
A.Šindeikis: Teisybė, žmonės bėga iš Lietuvos, ir ne vien dėl ekonominių, bet ir dėl socialinių, psichologinių priežasčių. Gyventojų nuolat mažėja net ir didžiuosiuose miestuose.
M.Pakalnis: Namai, esantys toliau nuo centro, po truputį griaunami, perstatomi į vienbučius – siekiama, kad gyventų socialinis “miksas” žmonių. Tokia yra valstybės politika. Yra vystytojai, kurie bando parduoti savo projektus, pataikyti, ko reikia rinkai, ir savivaldos, kurios stengiasi vystytojams sudaryti sąlygas, t.y. atlikti planavimą.
Valstybės būsto fondo pas mus nėra, o tai didelė problema jauniems žmonėms. Jie turi būstą pirkti, įsipareigodami 35 metams, todėl išvažiuoja ten, kur būstą gali gauti geresnėmis sąlygomis. Pas mus nėra galimybės nuomotis iš valstybės – turi iš privatininko, esi visiškai nesaugus, tave gali bet kada išmesti, neturi tokios aplinkos, kurioje gimtų vaikai, perspektyvų tam.
Jei svarstome, ko reikėtų, kad žmogus turėtų tinkamas sąlygas, aš manau, reikia, kaip vokiškai kalbančiose šalyse, kad šeimoms būtų suteiktos palankios nuomos sąlygos. Pavyzdžiui, Vienoje didžioji dalis butų yra savivaldybės būstas. Tai suteikia žmogui gyvenimo garantijas.
A.Šindeikis: Vienoje nuoma yra netgi su paveldėjimu.
A.Vaičiulis: Galima, aš įsiterpsiu? Man labai džiugu girdėti, kad prieš kokius trejus metus frazę “pasyvus būstas” visi ištardavo tik retkarčiais ir tik kaip kas suvokia. Viso būsto padaryti pasyvaus neįmanoma, bet labai džiugu, kad tuo jau pradedama domėtis. Pasyvaus namo asociacija savo veiklą pradėjo prieš penkerius metus ir mūsų populiarinimas, kaip matome, nenuėjo veltui. Jeigu technologiniam vystymuisi apibrėžti pasitelktume tuos pačius vokiečius, prognozės yra tokios, kad beveik pusę reikiamos energijos sukurs taupymo technologijos.
A.Šindeikis: Viešojo sektoriaus vadyba pirmiausia turėtų būti susijusi su demografiniais dalykais. Būkim “biedni”, bet teisingi – Lietuva, deja, nėra pati geriausia vieta gyventi. Daugelyje imperijų miestas traukiasi centro link, Berlyne, Londone – taip, o pas mus vyksta atvirkščiai. Kalbama, kad reikėtų įsileisti gyventi užsieniečius, kad ir giminingus kaimynus, kaip rusai, baltarusiai, ukrainiečiai, kurie mums artimi kultūriškai, religiškai, bet matome, jog politikai nėra pajėgūs intelektualiai apie tai diskutuoti. Lietuvoje per rinkimus balsuoja pensininkai, jie visko bijo, taip pat ir gyventi šalia emigrantų, nenori nieko keisti. Emigrantas, kuris eina ne į bažnyčią, o į cerkvę, kol kas jiems yra didelė problema, ir bijau, kad per 30 metų šitas dalykas nepasikeis.
A.Vaičiulis: Nors atrodo, kad niekas nieko nedaro, tačiau dalyvavau vienoje iš premjero darbo grupių, būtent dėl migracijos. Ten ir buvo akcentuota, kad reikia skatinti išsilavinusių imigrantų imigraciją į Lietuvą. Ką daro išsilavinusios valstybės? Jos kartkartėmis susirenka geriausius žmones. Taip elgiamės ir mes.
A.Šindeikis: Reikia suprasti, kad mes vis tiek konkuruosime su Berlynu, Barselona, Amsterdamu ir kitais tokio lygio centrais. Palikime tuos tyrimus, ko mes negalime pakeisti. Grįžkime prie būsto. Jūs, Mindaugai, labai aiškiai pasakėte, kas mūsų laukia. Būsto fondas sudaro pagrindą. Tai kokia bus rinka po 20–30 metų? Kokia bus naujoji pagrindinė lietuvių būsto vieta ir kaip jis atrodys?
M.Pakalnis: Dauguma žmonių keliasi į sodus ir statosi individualius namus. Pavyzdžiui, kokiuose Žirmūnuose vidutinis gyventojų amžius yra apie 50–60 metų. Tai klaikūs skaičiai, nes reiškia, kad visai nebėra vaikų. Likę gyventi tik tėvai, kurių vaikai pasigimdė vaikus periferinėse zonose. Jeigu ši tendencija nesustos, tai iš esmės tie rajonai prie pat miesto liks pustuščiai.
A.Šindeikis: Ar ji gali sustoti?
M.Pakalnis: Ji gali sustoti vykdant tinkamą renovaciją. Pavyzdžiui, ko reikia, kad jauna šeima apsigyventų Karoliniškėse? Darželis čia pat, mokykla čia pat, bet nėra būsto. Tai galbūt dalį namų reikia perstatyti, galbūt padaryti uždarus kiemus, kad nebūtų vagysčių, vaikai saugiai galėtų žaisti savo kieme, pertvarkyti vidų, kad būtų didelis kambarys. To tėvai ieško savo šeimai.
A.Šindeikis: Manote, jei toks planavimas vyktų, tai galėtų sulaikyti dalį gyventojų mieste?
M.Pakalnis: Taip. Pastatėme, pavyzdžiui, Perkūnkiemį. Kodėl tas rajonas negalėjo atsirasti pačiame mieste, juk pilna vietos? Tada kiti rajonai papilnėtų jaunais žmonėmis, vaikais. Pavyzdžiui, Lazdynuose prie ligoninės pristatyta naujų namų. Ten gyventojų sudėtis jau kita, žmonės jaunesni. Nauji projektai rajonui atveda kitą socialinį sluoksnį, jis iš karto daug geriau atrodo.
Bet tai plati diskusija, juk netankinsime Karoliniškių, čia yra tabu temos, kurios sunkiai planuojamos politiškai. Pavyzdžiui, Senamiestyje mes ir taip statome naujus namus, nes jie yra vertingi. Reikia kokybinio šuolio ir savivaldos įsikišimo, kad suprastume, ko reikia jaunam žmogui.
A.Šindeikis: Kodėl Lietuvoje taip atsitiko? Kodėl pripažįstame, kad namai turi sugriūti, o tie, kurie nori gyventi moderniame name, išstumiami iš miesto?
J.Kuklytė: Kolega, gerai pasakėte, kad čia savivaldos problema.
M.Pakalnis: Ne vien savivaldos. Reikia, kad vyktų privatizacija. Vokietijoje tai nepavyko, nes privatizavo tik renovuotus namus. Kai prie namo nėra žemės – bėda. Kodėl žmogus negali apsitverti kiemo prie daugiabučio, kad svetimas šuo nekakotų prie jo namų? Visa tai yra naujuose namuose, tai populiaru Vokietijoje. Manau, kad šitos problemos valstybėje turėtų būti išdiskutuotos.
Vokietijoje tai jau vyksta: kai kur nugriovė, kai kur pristatė, kai kur terasas padarė prie pirmo aukšto. Tie rajonai pradėjo atsigauti. Danai, olandai stato namus, kuriuose derinamas daugiabutis ir individualus namas. Žmonės ten turi kur savo šašlykinę pasistatyti, turi tris metrus žolės, kurią gali nusipjauti, jeigu nori, pažįsta visus kaimynus, kartu turi mažą kiemuką. Projektai, kurie ir pas mus nuėję ta linkme, yra sėkmingesni.
A.Šindeikis: Tai reiškia, kad tarybinių butų privatizacija buvo klaida?
M.Pakalnis: Nerenovuotų, nepertvarkytų rajonų, mano galva, – taip. Vokiečiai tą darbą paliko savivaldai ir nuomai. Savivalda dabar juos pertvarko, humanizuoja.
A.Šindeikis: Bet ar būtų tam lėšų ir pas mus? Nes prisimenu, kaip prezidentė tokius priverstinius fondus vetavo. Ką galime pakeisti, žinodami, kad iš miesto galime išstumti perspektyviausius jaunus žmones? Miestas gali pradėti pūti iš vidaus, nes aplinkui bus vien pensininkų rajonai, kur niekas nenorės atvažiuoti. Atvažiuoji į parduotuvę, o ten visi vaikšto su lazdomis – slegianti atmosfera. Norėsis eiti iš tokio miesto. Pensininkai stumia laukan ne tik iš būsto, bet ir iš socialinio gyvenimo. Jauni žmonės nebalsuoja, tai pensininkai išsirenka sau valdžią.
M.Pakalnis: Ar savivalda pas mus gali daryti įtaką vieno ar kito kvartalo pertvarkymui? Tai įstatymo suabsoliutinimas. Tai galima padaryti Anglijoje, Airijoje, Švedijoje, Olandijoje. Pavyzdžiui, Anglijoje yra griovimo įstatymas. Jei rajonas nubalsuoja, namas nugriaunamas. Yra galimybė už tą turtą gauti arba kompensacijas, arba analogišką turtą naujame kvartale. Ten yra teisinių priemonių, ką tokiu atveju reikia daryti.
Pas mus kyla klausimas, kas ateis į tuos senus namus, nes mano vaikai neis. Mano karta stengsis tuos būstus iškeisti, kad mūsų vaikai į tuos senus namus negrįžtų.
A.Šindeikis: Nusprendėme, kad renovacija, šiluminės varžos padidinimas problemos neišspręs, nes būsto poreikis ateityje bus visai kitoks: kils saugumo klausimai, erdvės klausimai, privačios aikštelės klausimai ir t.t. Vadinasi, sprendimas vienas – viską nugriauti ir statyti naujus pastatus. Tam, kad miestas nenumirtų, tą reikės daryti jo viduje. Arba statyti šalia ir tankinti tas erdves, arba senus pastatus pašalinti ir statyti jų vietoje. Kaip tai turi atrodyti?
A.Vaičiulis: Puikiai reziumavote, tačiau norėčiau grįžti šiek tiek atgal. Mindaugas kalbėjo apie šilumines varžas, ir noriu pasakyti, kad yra būdų, kaip to galima pasiekti. Iš tikrųjų tos varžos padidinimas duoda daugiau bėdos negu naudos. Naujų pastatų energinis efektyvumas jau gerėja, bet tam nebuvo pasirengta nuo pat pradžių. Buvo nueita tuo keliu, kad darome, o paskui žiūrėsime. Renovuoti pastatai pelija, egzistuoja drėgmės, oro apykaitos problemos. Todėl būtina daryti demonstracinius objektus, kaip kas atrodys.
A.Šindeikis: Nejaugi Vilniuje neturime tokių demonstracinių pastatų?
A.Vaičiulis: Jeigu matuotume pagal visus parametrus, tai šiuo metu pasyvių namų pavyzdžių nėra. Viskas vyksta psichologiniu lygmeniu. Pavyzdžiui, žmonės sukviečiami pabalsuoti už savo namo renovaciją, energinio efektyvumo padidinimą, bet negauna informacijos apie tai, už ką jie balsuoja.
Grįžkime prie temos: įprasta renovacija tik pagreitins pastatų nunykimą.
A.Šindeikis: Taip, kaip tvirtina vokiečiai, 40 proc. už Europos Sąjungos lėšas renovuotų namų jau apnikęs pelėsis ir susiduriama su kitomis didelėmis problemomis. Tad aiškėja, kad ne tik privatizacija, bet ir dabartinė renovacija yra klaida. Bus išleistos didžiulės lėšos ir po dešimties metų paaiškės, kad reikia bėgti iš tų namų, nes ten veisiasi grybai.
A.Vaičiulis: Labai gerai pastebėjote, aš netgi turiu pranešimą tema “Kada renovuosime renovuotus namus”. O renovuosime juos dėl to, kad jų kaina pasivys efektyvumo dydį.
M.Pakalnis: Manau, viskas nėra taip blogai. Renovacija viską išjudino, prieš tai apskritai nieko nebuvo daroma. Dabar juda fasadų tvarkymas, o tai vienas iš žingsnių siekiant tvarkos. Bet tai nėra vienintelis dalykas. Turi būti tvarkoma ir inžinerija, aplinka, kiemai, ventiliacinės sistemos. Reikia kurti tokius kompleksinius projektus, juos demonstruoti kaip pavyzdį kitiems. Taip pat bandyti statyti naujus namus, bandyti ką nors perstatyti.
A.Šindeikis: Politikai paprastai yra labai paprastų profesijų atstovai, ir tikėtis, kad jie spręs tą problemą žvelgdami 20 metų į priekį, būtų bergždžia. Socialinio būsto problemas išgyvendinti sunku, nors tai ir bandoma padaryti. Tad jei politika negali, gal ekonomika gali išspręsti šią problemą? Bandykime pasvarstyti. O kaip bus su nekilnojamojo turto kainomis? Kas kainuos, kas vertę turės, kas iš viso sunyks? Juk būstas ir vaikų išsilavinimas – sritys, į kurias žmonės daugiausiai investuoja: apskaičiuota, kad apie pusę savo gyvenimo santaupų. Kokia bus daugiabučių kaina po 30 metų? Pavyzdžiui, blokinių namų?
M.Pakalnis: Nesu specialistas, bet, matyt, vertė paaiškės, kai išmirs senoji karta ir į rajonus vėl grįš jaunos šeimos.
A.Šindeikis: Jeigu tų butų kaina nekils, niekas negrįš. Žmonės, o ypač bankai, kurie jiems skolina pinigus, investuoja tik jei vertė didėja. Bankai neskolins pinigų seniems butams įsigyti. Jeigu pasakysime žmonėms, kad ir pensininkams, apie jų butų vertę, tai jie galbūt išsikels gyventi į pasyvius namus ir nuomos studentams bei neturintiesiems pinigų. Kapitalizmo sąlygomis būsto vertė turi nuolat didėti. Iš vienos pusės, tu esi saugus, turi būstą, iš kitos – tavo būsto vertė turi didėti. O jeigu yra svyravimų, už juos atsako bankas. Pavyzdžiui, Amerikoje žmogus gali grąžinti įsigytą būstą, jeigu šio vertė krinta, ir pasakyti: “Aš skolingas 20 tūkst. dolerių, dar man paskolinkite, ir aš iš jūsų būstą, kad ir tą patį, nupirksiu, tik pigiau.”
Pas mus politinės valios čia nėra ko tikėtis. Jeigu negalime projekto įgyvendinti su valstybės parama, tai gal ekonomika gali mums padėti? Stovi būstai, kurių vertė nulinė, jie nieko nekainuoja, ir reikia tam ruoštis.
A.Vaičiulis: Jeigu nedaugės gyventojų, nieko nebus.
Yra žmonių, kurie sutiko renovuoti savo būstą ir pasiekti labai aukštą A energijos klasę. Jis gali tapti demonstraciniu pasyviu namu. Tai mane, kaip šio projekto vieną steigėjų, domina. Turime konkretų namą ir žmonės sutinka. Mes, kaip asociacija, norime jiems padėti, nes šio namo vertė tikrai išaugtų, ir tai galėtų būti puikus pavyzdys.
J.Kuklytė: Sutinku, kad tokiems projektams reikia skirti paramos. Pernai demonstraciniams projektams buvo numatyta skirti 10 mln. Lt, bet lėšų neskirta. Tačiau programa yra tvirtinama kiekvienais metais, ir aš įsivaizduoju, kad ateityje demonstracinius projektus reikia finansuoti. Šitam namui gal bus vėlu, kitam nebus vėlu. Be to, visada galima gauti kompensaciją po įgyvendinimo, kai programa jau bus patvirtinta.
A.Vaičiulis: Bet per tą laiką be didelio rezultato bus renovuota dar daugiau namų. Jei po dvejų metų bus įtraukta į programą, tai dar 500 namų bus sugadinta. Kam reikia rašyti laiškus ir kas už tai atsakingas?
J.Kuklytė: Šįmet programoje nenumatyta, negaliu niekuo padėti.
M.Pakalnis: Jeigu nėra valdiško sprendimo, turi priimti jį pats, asmeniškai. Jeigu galėtum rinktis – naujas, komfortiškas, saugus daugiabutis mieste ar nuosavas namas už miesto, gerai pagalvotum.
Dirbu skandinaviškoje kompanijoje ir matau Norvegijos bei Švedijos pavyzdžius. Tai dvi šalys kaimynės, turinčios visiškai skirtingus miesto plėtros modelius. Švedija kompleksiškai plėtoja projektus, infrastruktūrą. O Norvegija, kaip ir mes, eina tuo pačiu “spuogų principu”. Čia nusipirkau, padariau, čia nusipirkau, padariau. Ir aš, kaip specialistas, lygindamas Oslą ir Malmę matau tuos skirtingus modelius. Vienu atveju valdo, sprendžia piliečiai, aišku, per renkamus politikus, o kitu valdo investuotojas, kuris nuperka ir padaro. Gyvenimo kokybės požiūriu švediški miestai man atrodo daug aukštesnio lygio nei norvegiški, kurie yra atsitiktiniai. Nauji rajonai Norvegijoje gerokai perkrauti, kaip pas mus Perkūnkiemis, ir iš to kokybės jau nebėra.
Švediškas, daniškas, vokiškas modeliai yra labiau subalansuoti, nes didesnis vaidmuo suteiktas savivaldai, kaip miestiečių susitarimui.
A.Šindeikis: Kokiose teritorijose, vietose reikia ieškoti būsto, kad neprapultų investicijos?
M.Pakalnis: Pasaulis jau perėjo urbanizaciją, grįžimo į miestus banga jau buvo ir ji ateis pas mus. Mes kartojame tas pačias klaidas, kaip ir jie prieš 30–50 metų. Buvo banga iš miesto, buvo banga atgal. Mano supratimu, tie, kurie turės kokybišką būstą mieste, išloš.
A.Šindeikis: Prašau pasakyti dar kartą, kas tas kokybiškas būstas.
M.Pakalnis: Tai toks būstas, kurio reikia dabartinei šeimai. Tai erdvė šeimai, kurioje bendra virtuvė ir kambarys, toliau saugi aplinka, uždaras kiemas, mažytė terasa, mažytė tavo privati teritorija, mažytė bendruomenė žmonių, kuriuos tu pažįsti asmeniškai. Yra apskaičiuota, kiek turi būti žmonių, koks turi būti atstumas nuo namo, kad tu susipažintum, – tereikia tą modelį pritaikyti. Bet to negalima taikyti privatiems projektams, nes verslininkų interesas yra kitoks. Jų interesas yra pelnas.
A.Vaičiulis: Aš, kaip energetikos atstovas, žiūriu iš būsto energinės vertės, efektyvumo pusės. Jeigu įmanoma išvystyti kokybiško gyvenimo santykį – puiku, bet jeigu būstas nebus energiškai efektyvus, jis lygiai taip pat bus pasmerktas nepopuliarumui ir kainos kritimui. Kad ir kokie būtų sprendimai būtų, išlaikyti energinį efektyvumą reikia. Kokybė yra vienas iš ekvivalentų, pagal kuriuos vertinamas energiškai efektyvus būstas. Tai bandė padaryti Europos Sąjunga – pernai ji privalomai liepė skelbiant apie parduodamą būstą nurodyti jo energinę klasę. Pardavimo momentu pardavėjas turi turėti sertifikatą apie būsto energinę būklę.
M.Pakalnis: Po krizės Lietuvoje statomų namų kokybė pagerėjo. Galime palyginti Ukmergės kryptimi iki krizės pristatytus baisius pastatus ir dabartinius naujus pastatus, kurių dauguma orientuoti į žmogų. Kalbėjausi su vienu architektu, kuris pasakojo, kad turime “crazy guys”, kurie nori gyventi dangoraižyje, bet tokių labai nedaug. Iki krizės atrodė, kad visi gyvensime dangoraižiuose, bet dabar toks mąstymas pasikeitė. Berlyne aukščiau kaip šeštame aukšte būstą parduoti sunku. Mūsų miestuose keturių penkių aukštų būstas, mano nuomone, tinkamiausias. Į šitą pusę ir einame. Nebėra penkių aukštų automobilių stovėjimo vietų po žeme, kaip buvo planuojama anksčiau.
A.Vaičiulis: Sakoma, kad apie miesto turtingumą galima spręsti pagal pastatų aukštumą senamiestyje, nes žemės ten nėra tiek daug. Kuo turtingesnis miestas, tuo pastatai senamiestyje aukštesni. Vilniuje jie daugiausia trijų, o Vienoje – šešių–aštuonių aukštų.
A.Šindeikis: Tokijuje žemė pardavinėjama kvadratiniais decimetrais, Niujorke, Europos sostinėse – kita situacija. Mes irgi turime realiai suvokti savo padėtį – kiek galime išleisti būstui. Mūsų kad ir turtingiausio sluoksnio pajamos yra ne multimilijoninės, mes galime išleisti milijoną eurų, bet tai riba, o Europoje tai ne riba – ten ji gali būti ir 15 milijonų. Aš Vilniaus mieste negyvenčiau, net jei man už tai mokėtų. Man reikia erdvės, kur mano šunys lakstytų, mano bibliotekos per tris kambarius, aš dirbu internetu. Man užtenka kelis kartus per savaitę nuvažiuoti į Senamiestį išgerti alaus, galbūt svajočiau turėti butą mieste, bet tik kartais pernakvoti.
M.Pakalnis: Bet tada žmonės išsibarsto, sėdi užsidėję “Google” šalmą, nieko nemato, nebendrauja gyvai. Tau paduoda kvapų, vibracijų, gerų emocijų, tu esi patenkintas, gali laimingas gyventi. Tokios ateities nesinorėtų. Norisi tikro jausmo, tikro bendravimo su žmonėmis, ne per feisbuką, bet gyvai, o tas tikras bendravimas vyksta būtent mieste. Nes juk vaikai neatsiranda per feisbuką.

Sigitos Survilaitės-Mekionienės, „MG Valda“ generalinės direktorės, komentaras
Trys pagrindiniai kriterijai, kurie buvo, yra ir bus svarbiausi renkantis būstą, – vieta, kaina ir kokybė. Keičiasi tik šių kriterijų eiliškumo svarba. Didžioji dalis pirkėjų į būsto įsigijimą jau žvelgia atsakingai: jie kelia gana didelius reikalavimus darbų ir medžiagų kokybei, renkasi patikimą statytoją, jiems svarbus suteikiamų garantijų realumas, bendruomenė, kuriai jie priklausys, ir pan.
„Antakalnio terasų“ pavyzdys rodo, kad žmonės vertina ir investuoja į užbaigtus kokybiškus projektus, kuriuose apgalvotos visos smulkmenos. Planuojant „Antakalnio terasų“ kvartalą labai daug laiko ir lėšų skiriama tokiems dalykams, kuriems mūsų rinkoje dar nėra įprasta skirti didelio dėmesio. Pavyzdžiui, mes samdome kraštovaizdžio specialistus bei rengiame kraštovaizdžio projektus gyvenvietės aplinkai suformuoti, rengiame interjero projektus laiptinių ir kitų bendrų erdvių apdailai, spręsdami saugumo klausimus iš anksto bendradarbiaujame su saugos bendrovėmis, kurios teikia rekomendacijas dėl apsaugos barjerų ir sprendinių, kad gyventojų turtas būtų maksimaliai apsaugotas be papildomų investicijų vėliau.
Be abejo, visuomenė tampa vis labiau socialiai atsakinga, tad ir būsto įsigijimo procesuose atsiranda naujos sąvokos: ekologiškumas, darna, tvarumas. Pavyzdys: pirmieji būsto rinkoje „Antakalnio terasose“ įdiegę specialius rezervuarus pradėjome rinkti lietaus vandenį ir juo laistyti žaliąsias erdves – bendraudami su pirkėjais tikrai jaučiame, kad tokie ir panašūs sprendimai šiandien jiems yra svarbūs apsisprendžiant dėl būsto pasirinkimo.
Stebėdami „Antakalnio terasų“ pirkėjų ratą negalėtume daryti vienareikšmiškos išvados dėl to, kaip migruoja žmonės. Paradoksalu, bet labai didelė dalis mūsų pirkėjų persikėlė į naująjį kvartalą iš užmiesčio – tokį sprendimą dažniausiai lemia tai, kad šeimoms su vaikais sudėtinga gyventi ten, kur neišplėtota viešoji infrastruktūra: transportas, švietimo, priežiūros įstaigų tinklas ir pan. Tačiau buvo ir pirkėjų, persikėlusių iš intensyvesnių miesto vietų. Juos viliojo žalia aplinka ir uždaros, saugios, ramios gyvenvietės koncepcija. Tai labai natūralu, nes keičiantis šeimos gyvenimo poreikiams keičiasi ir poreikiai būsto atžvilgiu.

Kaip išsaugoti namo vertę
Vis griežtėjantys pastato energijos naudojimo reikalavimai verčia susimąstyti apie apšiltinimo medžiagos ir apšiltinimo darbų kokybę.
Dažnai žmonės netgi sau būstą statosi iš pačių pigiausių medžiagų ir negalvoja apie šildymo išlaidas. Todėl jau po kelerių namo eksploatavimo metų varvantys langai ir pelijančios sienos daugeliui būsto savininkų sukelia rimtų nepatogumų ir net veikia jų sveikatos būklę.
Tad renkantis apšiltinimo medžiagą reikia atkreipti dėmesį į jos senėjimą, t.y. atsirandančias deformacijas dėl temperatūrų kaitos ir drėgmės poveikio. Apšiltinimo sandarumas yra pagrindinė didelių šildymo išlaidų priežastis. Per kiekvieną plyšelį išorinėje atitvaroje šildomas laukas.
Jau daugiau kaip prieš dvidešimt metų Suomijoje pastatams apšiltinti pradėtos naudoti poliuretano apšiltinimo plokštės. Poliuretanas, kaip medžiaga, atlaiko labai didelius temperatūros skirtumus ir jo savybės bei geometrija lieka nepakitusi. Jis visiškai neįgeria vandens garų, todėl jame niekada nesikondensuoja vandens lašai. Todėl ši medžiaga nepelija, nedūla ir išlieka nepakitusi metų metus, užtikrindama apšiltinimo funkciją bei sandarumą bet kokiomis oro sąlygomis.
Šiuo metu suomiai šiltina pastatus trečios kartos PIR/EFR kieto poliuretano plokštėmis, kurios priskiriamos prie ekologiškiausių ir saugiausių apšiltinimo medžiagų. Ši apšiltinimo plokštės turi M1 sertifikatą, kuris garantuoja, kad jos neišskiria jokių nuodingų medžiagų. Šios plokštės gali būti naudojamos išorinėms atitvaroms ar angokraščiams vidaus patalpose apšiltinti.
Su jomis greita ir paprasta dirbti, nes joms montuoti nereikalingas karkasas, nuo vėjo ir garo apsaugančios plėvelės. Montuojant gerokai mažiau elementų apšiltinimo darbų broko tikimybė sumažėja iki minimumo.
Apšiltintas kokybiškomis bei ilgaamžėmis medžiagomis pastatas atitiks ateities apšiltinimo ir sandarumo reikalavimams, tad tokio pastato vertė tik didės.

Šiuo metu Lietuvoje populiariausi yra dviejų kambarių butai – jų ir parduodama, ir nuomojama daugiausiai. Nekilnojamojo turto skelbimų portalo Domoplius.lt duomenimis, vien sostinėje nuomininkų laukia 500 dviejų kambarių butų, o naujų savininkų – beveik tūkstantis.

Pasak Evaldo Narbuntovičiaus, Domoplius.lt projekto vadovo, Vilniuje tokių būstų parduodama beveik trigubai daugiau nei vieno kambario butų. Dvigubai populiaresni už vieno kambario butus yra ir tris kambarius turintys butai. Šiuo metu jų parduodama beveik tūkstantis.

“Pardavimų ir nuomos rinkoje dviejų kambarių butai išlieka paklausiausi. Jie populiarūs tarp jaunų šeimų, kurioms vieno kambario butas – per mažas, o trijų ar keturių kambarių – per brangus. Dažnai nuo noro pirkti erdvesnį būstą atbaido ir dideli šildymo kaštai”, – sako E. Narbuntovičius.

Kaip teigia nekilnojamojo turto ekspertas, nusipirkti trijų kambarių butą – gerokai lengviau nei išsinuomoti.

“Norint nusipirkti trijų kambarių butą, pirkėjas galėtų rinktis iš beveik tūkstančio skirtingų variantų, o norint išsinuomoti tektų rinktis vos iš kelių šimtų pasiūlymų”, – pastebi E. Narbuntovičius.

Daugiausiai laiko reiktų skirti vieno kambario buto paieškoms. Sostinėje jų parduodama beveik dvigubai mažiau nei dviejų kambarių butų – 450. Norintys įsigyti vieno kambario būstą, jo turėtų ieškoti Pašilaičiuose, Vilniaus senamiestyje bei Naujamiestyje. Šiuose rajonuose jų pasiūla didžiausia – juose parduodama beveik pusė visų vieno kambario butų.

“Kaip ir prieš metus, išsinuomoti vieno kambario butą yra sunkiau nei nusipirkti. Šiuo metu nuomojamų vieno kambario butų Vilniuje yra keliais šimtais mažiau nei parduodamų – 190”, – teigia E. Narbuntovičius.

Dviejų kambarių butų pasiūla didžiausia ir kituose Lietuvos didmiesčiuose – Kaune ir Klaipėdoje. Šiuo metu uostamiestyje parduodami 2239 dviejų kambarių butai. Kaune tokius butus šiuo metu pardavinėja 318 savininkų.

Skirtingai nei Kaune, uostamiestyje lengviau įsigyti bei išsinuomoti trijų kambarių butą. Vieno kambario butų Klaipėdoje pardavinėjama beveik devyniais šimtais daugiau nei Kaune. Tiesa, išsinuomoti vieno kambario butą uostamiestyje sudėtinga – jų pasiūla lyginant su kitais didmiesčiais mažiausia, vos 11 butų.

„Veido“ tyrimas atskleidė, kad ne visi nauji sostinės daugiabučiai tokie energiškai modernūs, ekonomiški, ekologiški ir patogūs gyventi, kaip kad skelbiasi.

Lietuviui būstas – pagrindinė, galima sakyti, viso gyvenimo investicija: juk už jį tenka ne tik pakloti visas gyvenimo santaupas, bet ir paskolomis prisirišti prie banko porai dešimtmečių į priekį. O dauguma lietuvių būstą perka praktiškai visam gyvenimui.

Tad „Veidas“ nutarė paanalizuoti, kokios kokybės naujas būstas siūlomas vilniečiams. Pasitelkę autoritetingus ekspertus vertinome penkiolika skirtingų nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų naujai pastatytų ar baigiamų statyti daugiabučių. Ekspertų vertinimas ir patarimai galbūt padės būsimiems naujakuriams išsirinkti būstą, kuris bus patogus gyventi ir turės piniginę vertę ne tik per įkurtuves.

Naujas daugiabutis ir „chruščiovkė“ – kaip diena ir naktis

Kaina – pirmučiausias dalykas, nuo kurio tenka pradėti rinktis būstą. Tie, kuriems šis kriterijus ne toks svarbus, renkasi namą ar kotedžą. O būsimi daugiabučių naujakuriai paprastai skaičiuoja, ir daro tą labai kruopščiai. Tačiau kaip, kad ir pigiau, nenusipirkti bėdos? Kaip rinktis, kad investicija nevirstų nuliu po dešimties ar dvidešimties metų? Juk jei išsipildys kai kurių NT plėtotojų prognozės, gerėjant gyvenimui (o tokios tendencijos buvo iki Ukrainos krizės ir, reikia tikėtis, išliks), žmonės norės iškeisti dabar įsigytą ekonominės klasės būstą į naujesnį ir kokybiškesnį. Ar po 2020-ųjų, kai įsigalios ES direktyva dėl nulinės energijos namų, būstai, statyti ypač nekilnojamojo turto burbulo laikotarpiu, netaps visai beverčiai?

Pirmiausia – optimistinės prognozės: „Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius mano, kad nepriklausomybės metais, ypač pastarąjį dešimtmetį, statyti daugiabučiai yra pakankamai geros kokybės. „Bet stalininės ir postalininės statybos namus, ypač vadinamąsias „chruščiovkes“, jau geriau paskelbti avariniais ir nugriauti, nei bandyti renovuoti. Tačiau šioje srityje nėra jokios programos. Ne ten žiūrime: bandome ieškoti priekabių naujos statybos objektuose, kai turime tiksinčią bombą – sovietmečio statybą. Dabartinė statyba, palyginti su ja, – kaip diena ir naktis. Dabar Lietuvoje galioja europinės statybos normos, tad visa nauja statyba yra pakankamai aukštos kokybės“, – vertina V.Zabilius.

O kai kuriais aspektais ikikrizinio bumo laikotarpiu pastatyti butai net turi pranašumų, palyginti su dabar statomais: prieš dešimtmetį dviejų kambarių butai buvo 50–55 kv. m ploto, o dabar suspausta iki 44 kv. m. Grįžtame vos ne į sovietinę statybą, kai dviejų kambarių plotas buvo apie 40 kv. m. Orientuojantis į ateitį, į europinius standartus, erdvė turėtų didėti, o ne mažėti. Deja, kaip apgailestauja V.Zabilius, dabar vyksta priešingi procesai.

Žinoma, buvo įvairios kokybės projektų, kaip buvo ir yra įvairių statytojų su skirtinga statymo kultūra, bet didesnės, savo vardą branginančios įmonės statė ir stato kokybiškiau, priešingai nei kai kurios vienadienės.

Inžinerijos ir konsultacijų bendrovės „Sweco“ vyriausiasis architektas urbanistas Mindaugas Pakalnis pastebi, kad jei objektą stato patyrusi šioje srityje įmonė, jei dedamos geros sertifikuotos medžiagos, būstai tikrai nebūna blogi. Tačiau iš tų vienadienių įmonių būstą pirkę žmonės turės ir jau turi bėdų. Nekilnojamojo turto burbulo pūtimosi metais buvo pristatyta daug pernelyg tankių, nekokybiškos architektūros ir blogai suplanuotų kvartalų. Bet dabar rinkoje atsirado tikrai geresnių projektų, be to, ir pirkėjai jau atidžiau renkasi.

Ar protingas kainos ir kokybės santykis

Vertindamas dabar naujakurių laukiančių daugiabučių kainos ir kokybės santykį, „Ober-Haus“ Gyvenamojo nekilnojamojo turto departamento vadovas Audrius Šapoka konstatavo, kad jis daugeliu atvejų yra adekvatus, įvertinus esamą kainodarą, pritaikymą šiandieninei rinkai, likvidumą ir galimą nuvertėjimą. Ekspertas daugiau dėmesio skyrė būtent butų likvidumui, tai yra ar juos lengva rinkos sąlygomis greitai parduoti arba išnuomoti bei kokia jų išliekamoji vertė.

Iš penkiolikos vertinamų objektų dešimtuko nusipelnė „Ozo parkas“. Čia itin protingai suplanuotos erdvės – nėra tuščių ir nenaudojamų, bet papildomai kainuojančių kvadratinių metrų. Butai kokybiški, šilti ir pigūs eksploatuoti, todėl visuomet bus labai likvidūs. Dar daugiau potencialo šiam projektui suteikia alternatyvų neturinti vietovė: miesto centras yra už 5–6 minučių automobiliu ne piko ir apie 15 minučių piko metu, didelis 9 ha ploto parkas, kuris nebus užstatytas, visiškai šalia svarbiausi traukos taškai (bankų skyriai, prekybos centras, vaistinės ir kt.). Sėkmingas pardavimas rodo, kad toks projektas yra būtent tai, ko ir reikia rinkai.

Devintuku A.Šapoka įvertino septynis objektus. „Loft Town“, eksperto manymu, pridėtinę vertę kuria jo formatas – tai nėra įprastiniai loftai, esantys grynai gamyklinėje teritorijoje, o modernaus daugiabučio elementų turintis projektas. Jis patogioje Kalvarijų ir Kareivių gatvių sankirtoje, aplinka sutvarkyta – tvarkingas vidinis kiemas, nedidelis žalias parkas. Šis projektas neturi lygiaverčių analogiškų alternatyvų rinkoje. Projektui būdingas universalumas: jis priimtinas tiek lofto mėgėjui, tiek tradicinio buto gyventojui. Projekto konkurencingos kainos ir vyraujantis rinkos interesas leis nesudėtingai realizuoti tokį turtą ir ateityje.

Panašių objektų kaip „Mano Užupis“ nedaug, o panašaus tipo būsto paklausa – labai didelė. Potencialo šiam projektui suteikia turto specifika – nuo vietos iki funkciškai taisyklingo ir patogaus suplanavimo, kitų išvardytų parametrų visumos ir pardavimo kainos.

Patrauklūs ir „Rinktinės namai“, kurių realizacija rinkoje vyko itin sparčiai, o išliekamoji vertė yra didelė. Gali kilti abejonių dėl projekto vietos, kuri apribota senos statybos namų kaimynystės, tačiau žvelgiant į bendrą kontekstą – tai vis dėlto centrinė miesto dalis.

„Santariškių namų“ kaina dera su jų energiniu efektyvumu, išplėtota vietos infrastruktūra, techniniais rodikliais ir kitais parametrais. Butai šiame projekte itin likvidūs, nuvertėjimas – mažas. „Bajorų kalvoms“, įvertinus visus techninius ir kokybinius parametrus, plėtotojas taip pat parinko labai konkurencingą kainodarą.

„Naujoji Pilaitė“ susiduria su didele konkurencija, nes panašių naujos statybos butų koncentracija šiame mikrorajone labai didelė. Bet šis projektas varžosi labai sėkmingai.

Taip pat „devintukininkų“ „Sugiharos namų“ kokybiška statyba, patogus susisiekimas su daugeliu miesto dalių (ypač centrine), butų funkcionalumas ir kaina leidžia šiame projekte esantiems butams sėkmingai konkuruoti rinkoje.

Mažesniu balu – aštuonetu A.Šapoka vertina šešis objektus. „Solo City“ – vienas iš vos kelių aplinkinėse vietovėse pastaruoju metu sėkmingai realizuotų projektų, namas kokybiškas, efektyvus butų suplanavimas, taupi butų eksploatacija. „Venecija“ kartu su to paties statytojo įgyvendintu „Burbiškių“ projektu iš esmės yra bene vienintelis didesnės apimties projektas pietinėje – industrializuotoje Vilniaus dalyje. Tai išties patrauklus pasirinkimas ekonominės klasės būsto ieškantiems miestiečiams. „Vilkpėdės šilas“ pasižymi strategiškai patogia vieta, ypač šalia dirbantiems, o nedidelis kiekis alternatyvų rinkoje būtent šioje Naujamiesčio dalyje projektui suteikia pranašumą. Tai rodo ir likęs nedidelis laisvų butų skaičius.

„Pašilaičių namai“ iškilo mikrorajone, kuriame pastatyta ar statoma gausi dalis ekonominės klasės būstų ir konkurencija yra didžiulė. Projekto koncepcija priimtina šiandieniniam pirkėjui, reikalaujančiam aukštos kokybės ir racionalumo už nedidelę kainą.

„Dzūkų namų“ patogi susisiekimo sistema su miesto centru tiek savu, tiek viešuoju transportu. Vis dėlto Naujininkai kitų rajonų gyventojų netraukia, todėl šioje miesto dalyje turtą dažniausiai perka vietos gyventojai.

„Švedų namai“ įsikūrę Kalnėnuose, vienoje jaunesnių Vilniaus miesto dalių. Vieta patraukli: miesto centras netoli, infrastruktūra patogi, aplinka gana nauja, sklypų statybai – daug.

Pagal kainos ir kokybės santykį prasčiausiai, bet taip pat palyginti aukštu balu – septynetu A.Šapoka įvertino „Ozo trikampį“. Jo pranašumas rinkoje – jis labai arti centrinės miesto dalies, bet didesniu likvidumo potencialu ir aukštesne išliekamąja verte pasižymi į vidinį kiemą orientuoti butai, nes objektas yra arti didelių, triukšmingų transporto mazgų.

Vis dėlto, M.Pakalnio vertinimu, butų kainos Vilniuje neadekvačiai per didelės, palyginti su statybos sąnaudomis, – tai turbūt lemia per didelė žemės kaina arba per dideli nekilnojamojo turto plėtotojų viršpelniai. „Negali būti, kad tiek pat kainuotų pasistatyti butą ir namą. Pastatyta gerų būstų centre, tačiau jie neįperkami vidurinei klasei, nes pigiau pasistatyti namą, ypač jei turi paveldėtą kolektyvinį sodą. Ten kvadratinis metras ploto kainuoja 1,5–2 tūkst. Lt, o miesto centre reikia mokėti mažiausiai 5–6 tūkst. Lt. Pažiūrėkime, į ką tie sodai virsta, – tai ištisi gyvenamieji kvartalai. Tai tas potencialas, kurį praradome mieste, jei būtume pasiūlę žmonių lūkesčius visomis prasmėmis labiau atitinkančių būstų. Šis kainų neadekvatumas daug kainuos. Seniai kalbama, kad Vilnius – išsibarstęs, kad jį reikia sutankinti, tačiau iš esmės vyksta priešingas procesas“, – pripažįsta architektas.

Shutterstock

Reformos tikslai – gražūs ir teisingi. Siekiama supaprastinti teritorijų planavimo ir statybos tvarką, kad šie procesai vyktų skaidriai ir viešai, pagerinti investicinę aplinką, užtikrinti darnią teritorijų plėtrą ir racionalią urbanizaciją. Abejonių nekyla, kad reformos teritorijų planavimo srityje buvo žūtbūt reikalingos. Teritorijų planavimas Lietuvoje buvo taip išsigimęs, kad virto savitikslėmis biurokratinėmis procedūromis, kurios nekūrė nei tvarių, nei profesionalių sprendimų, o tik rijo žmonių pinigus ir laiką.
“Pritarčiau tiems, kurie šią teritorijų planavimo reformą vadina revoliucine, nes ji keičia požiūrį į sistemą iš esmės. Nuo formalizuoto, vertės nekuriančio, ribojančio, į procedūras orientuoto planavimo pereinama prie urbanistinę darną skatinančio planavimo”, – sako SORAINEN advokatė Aušra Mudėnaitė.
Ši reforma brandinta seniai – ją koncepcijos pavidalu parengė dar Andriaus Kubiliaus Vyriausybės sudaryta darbo grupė. Darbus kuriant naują teritorijų planavimo sistemą užbaigė hiperaktyviojo ministro Valentino Mazuronio vadovaujama Aplinkos ministerija.
Pasak A.Mudėnaitės, tai, kad ši Vyriausybė baigė ankstesnės pradėtą darbą, – unikalus dalykas Lietuvoje, vertas pagarbos vien už tai. Dabartinėje sistemoje dar palikta vertės nekuriančių, laiką ir administracinius išteklius eikvojančių procesų, “pilkųjų zonų”, bet žvelgiant į reformą plačiai žengtas didelis žingsnis į priekį, smarkiai pakeisiantis miestuose dirbančių profesionalių plėtotojų kasdienybę. O ir paprastam žmogui blogiau nebus.
Iš tiesų nuveiktas nemažas darbas, iš esmės keičiant svarbiausią teritorijų planavimo sistemą reguliuojantį Teritorijų planavimo įstatymą, rengiant įstatymų įgyvendinamuosius teisės aktus (jų turėtų būti iki pusės šimto), atitinkamai keičiant Žemės, Statybos įstatymus, rengiant naują Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymą.
Svarbu ir tai, kad reformos rengėjai likimo valiai nepaliko žado netekusių šios rinkos dalyvių – gyventojų, nekilnojamojo turto plėtotojų, projektuotojų, architektų, savivaldybių specialistų. Ministerijoje nuo telefono skambučių kaista karštoji linija, specialistams, įvairių asociacijų atstovams rengiami nemokami seminarai, į talką stojo ir konferencijas bei mokymus rengiančios advokatų kontoros.
“Karštoji linija mums leidžia gerai jausti, kas vyksta Lietuvoje. Ji parodė, kad naujoji tvarka visiškai pasiteisino, nes beveik 100 proc. skambinančiųjų yra paprasti žmonės, kurie šalia kelių turi 9–15 arų žemės ūkio paskirties sklypus ir ten nėra ko planuoti. Jiems tik reikia pasikeisti žemės paskirtį ir rengti techninį projektą. Žinote, kiek nerengdami detaliojo plano jie sutaupys laiko ir pinigų? Metus ar dvejus, o 10 arų sklypo detalusis planas Alytaus ar Utenos rajone kainavo maždaug nuo 3 tūkst. Lt, Vilniuje – 7–10 tūkst. Lt”, – reformos nauda džiaugiasi Aplinkos ministerijos Teritorijų planavimo, urbanistikos ir architektūros departamento direktorius Marius Narmontas.

Atsisakė beprasmės procedūros
Didžioji reformos nauda yra ta, kad nei gyventojams, nei plėtotojams nebereikia rengti detaliųjų planų ir kitų planavimo dokumentų, nes tai – savivaldybės pareiga. Ten, kur detaliųjų planų nėra, leidžiama statyti vadovaujantis bendrojo plano sprendiniais. Savivaldybė, remdamasi savo bendruoju planu, gali iš karto suteikti sąlygas techniniams projektams rengti. Palengvinta ir žemės paskirties keitimo, specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nustatymo tvarka.
M.Narmonto teigimu, per metus šalyje vidutiniškai būdavo parengiama apie 3–4 tūkst. detaliųjų planų ir 90 proc. jų būdavo skirti vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams statyti atskirame sklype. “Tokie detalieji planai nieko daugiau, nei galima suplanuoti rengiant techninį projektą, nesprendė. Todėl mes atsisakėme tos formalios detaliųjų planų rengimo procedūros, tačiau palikome ten, kur ji reikalinga ir prasminga”, – aiškina Aplinkos ministerijos atstovas M.Narmontas.
Detalieji planai bus rengiami ir dabar, tik jų bus gerokai mažiau ir jie bus kompleksiškesni, nes mažiausia planuojama teritorija yra kvartalas. Juos rengė ir toliau rengs savivaldybės. M.Narmonto duomenimis, galiojančių detaliųjų planų yra apie 20–25 tūkst. Tačiau kiekvienoje savivaldybėje padėtis kitokia.
Tais atvejais, kai detaliųjų planų nėra, rengiami statinio projektiniai pasiūlymai, kurie taip pat kaip ir detalieji planai turi būti suderinti su savivaldybe, apsvarstyti su suinteresuota visuomene. Techniniai pasiūlymai turi būti vizualizuoti, kad juose aiškiai matytųsi statinio architektūra, tūris, medžiagiškumas, atstumai iki kaimyninio sklypo ribos. Suinteresuota visuomenė gali įvertinti, kokią įtaką projektuojamas statinys darys jų gyvenimo kokybei, ar laikomasi priešgaisrinių, insoliacijos ir kitų reikalavimų. Pasak M.Narmonto, viskas, kas buvo planuojama detaliajame plane, dabar atsiranda techniniame projekte ir projektiniuose pasiūlymuose, tik pateikiama suprantamiau ir konkrečiau. Detalusis planas tiesiog dubliuodavo techninį projektą, kurį taip pat reikėdavo parengti.

Gresia stichinė urbanizacija?
“Tai, kad panaikinta žmonėms primesta pareiga rengti detaliuosius planus, neabejotinai yra vienas didžiausių reformos pranašumų. Planavimas visoje Europoje yra savivaldos, o ne valstybės ar tuo labiau žmogaus reikalas”, – vertina vienas reformos koncepcijos autorių, šiuo metu bendrovėje “SWECO Lietuva” vyr. architektu dirbantis Mindaugas Pakalnis.
Pasak jo, principas “planuoti nereikia – vadovautis bendrojo plano sprendiniais” pasiteisins miestų ir miestelių teritorijose, kur viskas aišku, kaip, tarkime, Vilniaus Naujamiestyje, kuris turi savo urbanistinę struktūrą, nusistovėjusį pastatų aukštingumą, užstatymą, infrastruktūrą. Ten atskirame sklype, parengus projektinius pasiūlymus, bus galima lengviau ir greičiau pasistatyti be jokio papildomo planavimo. Tokiu principu veikia daugelio išsivysčiusių Vakarų šalių teritorijų planavimo sistemos, tokia tvarka dabar sklandžiai turėtų veikti ir pas mus.
Tačiau Lietuvoje yra kur kas daugiau nesuplanuotų statyboms skirtų teritorijų, kaip Vilniaus, Kauno, Klaipėdos priemiestinės zonos, Vilniaus rajono žemės, kuriose vadovaudamiesi tuo pačiu principu – statyti be detaliųjų planų pagal bendrąjį planą, M.Pakalnio nuomone, paskatintume nevaldomą stichinę urbanizaciją.
“Galima įsivaizduoti, ką reiškia tokioje teritorijoje statyti pagal bendrąjį planą rengiant projektinius pasiūlymus. Vilniaus gale, aplink Ukmergės plentą, turime žemės reformos sklypų – įstrižų, kreivų, pailgų. Pagal bendrąjį planą čia galima statyti devynių aukštų daugiabutį. Nors aplinkui nėra suplanuota nei gatvių, nei viešųjų erdvių, nėra bendros vizijos, šiandien jau galima parengti projektinius pasiūlymus ir viduryje morkoms skirtų laukų statyti daugiabutį ar nuosavą namą”, – stebisi architektas.
Sostinės savivaldybės įmonei “Vilniaus planas” anksčiau vadovavęs M.Pakalnis pripažįsta, kad ir Vilniaus bendrasis planas, ir kitų miestų bendrieji planai buvo rengiami didžiųjų lūkesčių laikotarpiu ir juose plėtros teritorijų numatyta labai daug. Ar ši užprogramuota plėtra bus valdoma ir kaip, priklausys nuo savivaldybių. Tas problemines teritorijas savivaldybės pirmiausia turėtų suplanuoti – parengti detaliuosius arba teritorijos dalies bendruosius planus, ir tam, pasak architekto, reikėjo numatyti pereinamąjį laikotarpį. Jei iš butelio bus paleistas chaotiškų statybų džinas, darni ir tvari aplinka bei urbanistinė kokybė gali likti tik skambiais žodžiais įstatymo tekste.
Evaldas Klimas, LAWIN advokatų kontoros advokatas, prognozuoja, kad susigundžiusiųjų galimybe be detaliojo plano statyti nesuplanuotose teritorijose gali būti ne taip ir mažai. Ypač jei sklypai bus pardavinėjami pigiai, o pardavėjai gražiai suoks apie būsimą infrastruktūrą ir kelius. “Manau, tas pradinis entuziazmas statyti be detaliųjų planų gali iššauti kaip šampano kamštis. Tačiau tą šampaną išgėrus iš ryto gali imti smarkiai skaudėti galvą”, – apie galimas tokių statybų “pagirias” vaizdžiai kalba advokatas.

Visi svertai – savivaldybių rankose
E.Klimo nuomone, naujoji tvarka tikrai liberali, pašalinta nemažai suvaržymų, o visuomenei pasiųsta aiški žinia: pro atviras duris veržtis neverta, galvokite, ką perkate, ką ir kaip statote, kad paskui nereikėtų gailėtis įsikūrus plyname lauke.
“Labai daug kas priklausys nuo savivaldybių specialistų, administracijos atstovų, kurie dabar priima sprendimus ir kartu prisiima atsakomybę, leisti ar ne urbanizuoti teritorijas pagal bendrąjį planą. Ar vis dėlto jie siūlys žmonėms inicijuoti detalųjį planą, kad teritorija pirmiausia būtų kompleksiškai suplanuota, o tik tuomet užstatoma. Galimybė žmonėms inicijuoti detaliųjų planų rengimą yra numatyta, patvirtintos ir tokių sutarčių formos”, – primena advokatas.
Kad visi svertai yra savivaldybių rankose, tikina ir M.Narmontas. Pasak jo, savivaldybių valioje – ir suvaldyti stichines statybas. Pavyzdžiui, Kauno rajonas iš karto ėmėsi mažinti urbanizuoti numatytas teritorijas, keitė bendrąjį planą, apribodamas savo plėtros teritorijas. Yra ir daugiau savivaldybių, kurios koreguoja detaliuosius planus, rengiasi koreguoti bendruosius planus, nors buvo nuogąstaujama, kad savivaldybės dabar nieko nedarys. Klaipėdos savivaldybė jau paskelbė konkursus parengti detaliuosius planus 36 ir 12 hektarų teritorijoms.
Tačiau poreikis ir mastas planuoti kiekvienoje savivaldybėje yra skirtingas. M.Narmonto teigimu, planuojama Lietuvoje praktiškai tik Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos rajonų savivaldybėse. Pavyzdžiui, Anykščiuose, Marijampolėje, Biržuose per metus būdavo parengiama 10–12 detaliųjų planų, o Ignalinos rajono savivaldybė tik dabar pasitvirtino bendrąjį planą, nes visą dvidešimtmetį tam nebuvo poreikio. “Kalbėdami apie stichinę urbanizaciją, kalbame apie vieną Vilniaus rajoną, kuriame pernai buvo išduota 1600 sąlygų statybai, kai visoje Lietuvoje – 2400″, – ironizuoja M.Narmontas.
Be to, atrodo, kad ir patys žmonės jau atsikando gyvenimo laukuose be kelių, transporto ir kitos normaliam gyvenimui reikalingos infrastruktūros, kai greitoji medicinos pagalba ar policija negali jų pasiekti, nes žiemą kelias nevalomas, brangiai kainuoja ir vargina vaikų vežiojimas į mieste esančius darželius, mokyklas, būrelius.
Šiuo metu Aplinkos ministerijoje jau sudaryta darbo grupė Infrastruktūros įstatymui parengti. Šis įstatymas apibrėžtų infrastruktūros plėtros, finansavimo tvarką, rinkos dalyvių atsakomybę ir funkcijas, užstatomose teritorijose įrengiant inžinerinę ir socialinę infrastruktūrą, konsoliduojant žemę, paimant ją visuomenės poreikiams. Jis taptų dar vienu žingsniu kuriant aiškią ir darnią plėtrą užtikrinančią sistemą.
“Planavimas nėra procedūros. Jis skirtas kokybiškai gyvenimo, darbo ir kitokiai aplinkai sukurti. Kai bus Infrastruktūros įstatymas (jį numatyta parengti iki šių metų lapkričio mėnesio) ir kai visa sistema bus sustyguota, tą ir turėsime”, – žada Aplinkos ministerijos atstovas M.Narmontas.

2014-ieji bus viltingi ieškantiems naujo būsto ar žemės sklypo, bet nekilnojamojo turto pardavėjams jie nieko gero nežada: kainos kils iki 5 proc., ir tik tuo atveju, jei kitų metų viduryje išgirsime, kad Lietuvai leidžiama įsivesti eurą.

„Besibaigiantys 2013-ieji buvo atspirties metai: pasiekėme prieškrizinį pardavimo, bet ne kainų lygį, tad reikia tikėtis, kad kitąmet bus daugiau aktyvumo“, – paklaustas apie užverčiamą senųjų metų kalendorių sako UAB „Apus turtas“ brokeris Žilvinas Steiblys.
Jam kone žodis žodin atitaria ir kolegos iš kitų nekilnojamojo turto bendrovių. Visi jie sutinka, kad šie metai pagal pardavimo apimtis buvo panašiausi į 2006-uosius, kai nekilnojamojo turto rinka pulsavo naujų lūkesčių ritmu.
„2012 m. buvo stipriai juntamas sezoniškumas ir paklausos bangavimas, o šiais, besibaigiančiais metais pirkėjai jau buvo optimistiškesni, radosi stabilumo“, – lygina nekilnojamojo turto vertinimus atliekančios bendrovės „Domus optima“ vadovas Aleksandras Zimnickis.
Pasak jo, žmonių geresnio gyvenimo viltį ir tikėjimą ateitimi veikiausiai lėmė tai, kad daugelis įmonių ne tik pasiekė veiklos stabilumo, bet ir perėjo į pelno didėjimo fazę. Tad sėkmingai dirbančių įmonių darbuotojai pajuto daugiau tikrumo dėl ateities ir vėl pradėjo domėtis, kaip galėtų pagerinti savo buitį.
„Iki tol žmonės keletą metų lūkuriavo, o štai šiemet pradėjo priimti sprendimus, – pastebėjimais dalijasi nekilnojamojo turto agentūros „Ontex“ komercijos direktorius Nerijus Valančius. – Taigi šie metai buvo sprendimų metai.“
Pardavėjai nustojo laukti savųjų milijonų ir ėmėsi pardavinėti, o pirkėjai, pamanę, kad kainos daugiau nebekris, pradėjo vėl pirkti turtą. Tiesa, pasak N.Valančiaus, nors judėjimas iš vienų rankų į kitas ir buvo, kainos didėjo labai nuosaikiai, o kalbant dar tiksliau – minimaliai.
„Paklausa didėjo stabiliai, bet sakyti, kad patyrėme didelį rinkos atsigavimą, tikrai negalime: jokių kainų kilimo burbulų, kuriuos matėme apie 2007-uosius, dabar nematyti, o ir prielaidų tam nėra, – tęsia UAB „Laurus Real Estate“ direktorius Justinas Vėželis. – Žinoma, tie, kurie kalba apie kainų didėjimą, žvelgdami tik į nekilnojamojo turto portalo „Aruodas“ kainas, gali pamanyti, kad formuojasi naujas kainų burbulas. Bet taip nėra – tai liudija VĮ Registrų centro realių sandorių duomenys.“
Iš tikrųjų, pasak J.Vėželio, realaus sandorio vertė, palyginti su prašoma kaina, skiriasi nuo 5 iki 30 proc. Joks pirkėjas pastaraisiais metais nepirko, kol pardavėjui neprireikė pinigų ir jis galiausiai nenuleido kainos iki esančios rinkoje arba nenusileido iki tos, kurią siūlė pirkėjas.
„Gyvenamojo būsto kainos šiemet pakilo vidutiniškai vos 2 proc., bet tai buvo mažai justi. Juk jei turtas kainuoja 100 tūkst. Lt, tai 2 proc. tėra vos 2 tūkst. Lt, – aiškina J.Vėželis ir apibendrina: – Panašios tendencijos turėtų vyrauti ir kitąmet.“

Kas gali brangti labiau
Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos valdybos narys, vertintojas Rimas Kirdulis, kalbėdamas apie tai, kokie sandoriai šiemet išjudino 2009 m. krizės sukaustytą nekilnojamojo turto rinką, pabrėžia, kad pirmiausia atsigavo prekyba gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu. Daugiausiai nupirkta butų, šiek tiek daugiau, palyginti su ankstesniais metais, ir namų.
Paklausiausi buvo ekonominės klasės vieno dviejų kambarių 30–50 kv. m butai, kainuojantys apie 150 tūkst. Lt. Juos pirko tiek tėvai, daugiausia įvairių regionų žemdirbiai, į didmiesčius studijuoti atvykstantiems savo vaikams, tiek jaunos, vaikų dar neturinčios poros.
O šeimos, jau turinčios vaikų, dviejų kambarių butus senuose miegamuosiuose rajonuose keitė į blokuotus namus užmiestyje. Mat trijų kambarių butas naujesnės statybos name šiemet kainavo tiek pat, kiek ir kotedžas priemiesčiuose – apie 350–400 tūkst. Lt.
Visi kalbinti nekilnojamojo turto pardavimo ekspertai mano šias tendencijas išliksiant ir kitąmet.
Nauja, pasak A.Zimnickio, šiemet buvo tai, kad vis daugiau didmiesčių gyventojų, ypač vilniečių, daug laiko praleidžiančių automobilių spūstyse, ieškojo būsto arčiau miesto centro. „To iki šiol nebuvo. Tarkime, dviejų kambarių senos statybos butas sostinės Šeimyniškių ar Tuskulėnų gatvėse šiemet kainavo brangiau nei dviejų kambarių dvidešimčia metų naujesnis butas Pašilaičiuose ar Justiniškėse“, – nuostabos neslepia pašnekovas.
Ateityje būstas centrinėse didmiesčių vietose bus dar geidžiamesnis, ir netgi labai senos statybos. Daugelis centre esančių senos statybos būstų pirkėjų papildomos būsto vertės tikisi iš daugiabučių renovacijos.
Iš sąstingio šiemet vadavosi ir žemės sklypų rinka: aktyviau pardavinėti ir pirkti namų valdos bei žemės ūkio paskirties sklypai žemdirbystei plėtoti. Bet žemės ūkio sklypai, skirti tiek gyvenamiesiems, tiek įvairiems komerciniams projektams plėtoti, pasak R.Kirdulio, ir toliau liko laukti geresnių metų. Be to, nors ir nedaug, aktyvėjo prekyba komerciniu turtu.
N.Valančius taip pat pastebėjo, kad nemažai įmonių keitė biurų patalpas iš kuklesnių į erdvesnes ir kokybiškesnes. „Pastaruoju metu, – atitaria A.Zimnickis, – netgi juntama įtampa dėl biurų patalpų. Prasidėjus krizei daugelis įmonių kėlėsi į mažesnius biurus ir kabinetai kai kuriuose biurų pastatuose buvo visiškai ištuštėję, neliko dalies nuomininkų, o šiandien vyksta atvirkščias procesas. Tarkime, „Domus galerijoje“ šiandien užimtos visos prekybos patalpos ne tik pirmame, bet ir antrame aukšte. Nėra laisvų vietų netgi, atrodytų, užkaboriuose – kur reikia ne tik palypėti, bet ir eiti ilgu koridoriumi.“

Įvairūs gyvenime nutinkantys nelaimingi atsitikimai daugiausiai žalos atneša sveikatai. Draudimo bendrovės „PZU Lietuva“ užsakymu atliktas visuomenės nuomonės tyrimas parodė, kad gyventojai tarp visų per 3 metus jiems nutikusių įvykių dažniausiai minėjo atvejus, kuomet jie susižalojo arba buvo sužaloti. Per įvairius incidentus sveikatos sutrikdymų patyrė net 6 proc. visuomenės.

Kita nelaimė, nutikusi 4 proc. žmonių, buvo vagystės. Dar 3 proc. gyventojų teko patirti įvairių įvykių, po kurių nukentėjo jų namai ar namų turtas, t. y. užliejimai, gaisrai ir t. t. Apie 1 proc. Lietuvos žmonių per paskutinius 3 metus nukentėjo nuo gamtos stichijų – vėtrų, audrų, liūčių.

„Dažniausiai yra įprasta buityje ar kasdieniame gyvenime nutinkančius įvykius vertinti pagal žalą, padarytą turtui. Kur kas rečiau kalbama apie tai, kiek ir kaip nukentėjo žmonės. Šis mūsų tyrimas atskleidė problemą, kuriai nebuvo skiriama pakankamai dėmesio, t. y. kiek per įvairius incidentus nukenčia mūsų sveikata, kiek turime gydytis ir kiek mums tai kainuoja“, – teigė „PZU Lietuva“ Žalų departamento direktorius Gytis Matiukas.

Pasak jo, tyrimas parodė, kad įvairių žalos atvejų, nutinkančių buityje, per paskutinius 3 metus yra patyrę net 13 proc. Lietuvos gyventojų. G. Matiuko teigimu, tai gana didelė dalis žmonių, kuriai padaryti ir nemenki finansiniai nuostoliai.

Dažniau buityje nukenčia vyrai nei moterys. Į įvairius buitinius incidentus, kuomet sutrikdoma sveikata, dažniau patenka jauni arba pagyvenę žmonės, vidutinio amžiaus gyventojai greičiausiai yra atsargesni.

G. Matiukas mano, kad finansiškai įvertinti sveikatos sužalojimus žmogui yra gana sudėtinga. Tačiau draudimo bendrovės turi sprendimus, kuomet žmogus apdraudžiamas nuo nelaimingų atsitikimų ir už sužalojimus išmokama piniginė išmoka.

Praėjusį savaitgalį Kaune ir miesto apylinkėse vykusi  „Būstų medžioklė“ pritraukė daugybę nekilnojamojo turto entuziastų, norinčių įsigyti nekilnojamąjį turtą palankiausia kaina. Dėl specialiai rudens „Būstų medžioklei“ pritaikytų nuolaidų pardavimai „šoktelėjo“ kone dvigubai.

Jau antrą kartą Kaune vykstanti „Būstų medžioklė“ sulaukia vis didesnio dėmesio. Pasak nekilnojamojo turto agentūros „011“ vadovo Manto Jaruševičiaus, „Būstų medžioklės“ populiarumas, lyginant su vykusia pavasarį, išaugo kone trigubai. Paklausiausi, kaip visada, išlieka 80 kv. m. ir mažesni būstai, tinkamiausi gyventi šeimai.

„Būstų medžioklėje“ siūlome nekilnojamojo turto rinkoje paklausius pastatus, todėl tikėjomės sulaukti dėmesio, tačiau negalėjome numatyti, jog susidomėjimas bus toks didelis. Visi objektai, kurių buvo daugiau nei 200, sulaukė lankytojų. Daugiausiai dėmesio sulaukė „Botanikos terasos“ butas,“-  pasakoja M. Jaruševičius.

Anot M. Jaruševičiaus, pati renginio specifika – išankstinių registracijų nebuvimas, galimybė pamatyti naujausius Kauno butus ir namus, pasikalbėti su kaimynais ar ieškant naujo būsto į pagalbą pasikviesti draugus, o panorus nedelsiant įsigyti patikusį nekilnojamąjį turtą, klientams suteikia naujas galimybes, kuriomis pasinaudoti nori daugelis.

„Specialiai šiai „Būstų medžioklei“ siūlėme įsigyti „Beta.lt“ nuolaidų kuponus. Jų buvo nupirkta beveik 40. Organizuodami šią akciją norėjome, kad klientai drąsiai investuotų į nekilnojamąjį turtą, kuris jiems patinka. Ši idėja visiškai pasitvirtino, ne vienas nuolaidų kuponu pasinaudojęs klientas, netrukus kelsis į naujus namus,“ – džiaugiasi „011“ NT vadovas.

M. Jaruševičius atskleidžia įmonės ateities planus „Būstų medžioklę“ rengti keturis kartus per metus, kad „Būstų medžiokle“ galėtų pasinaudoti ne tik kauniečiai, bet ir miesto svečiai ar svečiose šalyse gyvenantys tautiečiai.

„Šį kartą nesulaukėme didelio užsieniečių ir emigravusių lietuvių antplūdžio, jų susidomėjimas didžiausias būna pavasarį ir žiemos švenčių metu, todėl kitą „Būstų medžioklę“ rengsime prieš didžiąsias metų šventes. Periodiškas „Būstų medžioklės“ organizavimas pagerins retai Lietuvoje besilankančių asmenų galimybes įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje,“ – sako „011“ NT atstovas.

Žiemos „Būstų medžioklė“ pasiūlys dar daugiau ir didesnių nuolaidų, kuriomis bus galima pasinaudoti renkantis iš kiekvieną kartą augančio būstų skaičiaus.

Per krizę bankininkai atėmė iš mokumo bėdų patyrusių nekilnojamojo turto plėtotojų dešimtis individualių namų kvartalų ir per 4–5 metus daugumą jų pavertė negyvenamomis dykromis.

Kai aštuntojo dešimtmečio gale Utenos prieigose buvo pradėtos įrenginėti naujos miesto kapinės, vietiniai ėmė laidyti sarkastiškas replikas: kas pirmas atguls į naują mirusiųjų miestą Rašėje, tam valdžia skirsianti naujus žigulius.
Tokia pirma gana eretiška mintis į galvą atėjo ir aplankius dešimtis aplink didmiesčius ekonominio pakilimo metais (maždaug nuo 2006 iki 2008 m. galo) pastatytų, bet nebaigtų įrengti naujų vienbučių ir blokuotų dvibučių individualių namų kvartalų. Štai tik keletas iš didesnių tokių gyvenviečių negyvėlių: Vilniaus rajone Didžiuosiuose Gulbinuose, Didžiojoje Riešėje, Dvariškėse, Paraudondvaryje, Klevinėje, Bendoriuose, Naujasodyje, Nemenčinės plente, Vismaliukuose, S.Narutavičiaus gatvėje Pavilnyje, Dobrovolėje, Kauno rajone Jonučiuose, Taurėnuose, Poderiškėse, Klaipėdos rajone Leliuose, Radailiuose ir kt.
Iš tikrųjų šiandien šalia visų Lietuvos didmiesčių rasime ne vieną kvartalą, kurių kiekviename keliolika ar net keliasdešimt individualių namų panašūs ne į miestiečio gyvenimo gerovės simbolį, o į žlugusios amerikietiškos svajonės simbolį Detroitą: vienoje tos pačios gatvelės pusėje – namai, spėti baigti statyti bent jau iš išorės, o priešais – pastatyti iki gegnių ar be antro aukšto, su atsilaupiusiomis, vėjo plaikstomomis šiltinimo medžiagomis, besimėtančiomis apdailinėmis plytomis, iš žemės stirksančiais laidais, nebaigtais įrengti vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynais.
Bet ir ten, kur iš pirmo žvilgsnio viskas tarsi ir baigta – net aplinka sutvarkyta, šaligatvių ir gatvių trinkelės jau baigia užželti piktžolėmis. Mat kai šias teritorijas paliko į mokumo spąstus įkliuvusių statybos bendrovių darbininkai, niekas čia daugiau taip ir nesilankė. Bet kokį užklystantį naujo būsto besidairantį naujakurį atbaido atstumiantis vaizdas: kelios dešimtys laisvų namų, o įsikūrusiųjų juose – vienetai arba iš viso nėra.
Tiesa, komerciniai bankai (būtent jie ekonominio burbulo laikotarpiu, 2003–2008 m., dosniai kreditavo statybos bendroves, būtent jie pasiimti paskolas sugundė tūkstančius Lietuvos gyventojų, o prasidėjus krizei įjungė maksimalų cinizmo režimą ir “nurengė” daugybę verslininkų bei paprastų gyventojų, būtent jie prisidėjo prie dalies statybos firmų bankroto, perėmė ir įšaldė daugybės namų bei jų kvartalų statybas) šiandien vėl neriasi iš kailio mėgindami iškišti keletą žiemų nešildytus, gerokai apirusius bei prekinį patrauklumą praradusius namus.
Kadaise savo kredituotų, o šiuo metu merdinčių gyvenviečių naujakuriams bankininkai dabar siūlo išskirtines kreditavimo sąlygas, tūkstantinius čekius statybos ir apdailos medžiagų parduotuvėse, o pirmiesiems – dar ir keliasdešimties tūkstančių litų nuolaidas. Bet čia galima prisiminti uteniškių juokelį: negyvėlis juk nebesivėžins žiguliais.
Taigi pasidairykime po naujuosius Lietuvos didmiesčių „detroitus“.

Tik „Swedbank“ parduoda nemokių klientų turtą mažesne nei rinkos kaina

Daugiausiai tokių individualių namų kvartalų finansavo, o prasidėjus krizei jų statytojams papildomus mokumo reikalavimus kėlė ir šių neįvykdžius turto perėmimo procedūras pradėjo didieji skandinavų kapitalo bankai: „Swedbank“, SEB ir DNB, taip pat bankrutavę vietinės kilmės bankai „Snoras“ bei Ūkio bankas. Mažesnieji bankai ar jų filialai finansavo tik vieną kitą naujo kvartalo kūrimą, tad jų bei jų įkurtų nekilnojamojo turto valdymo padalinių balanse nebuvo ir nėra daug Detroitą primenančių gyvenviečių.
Beje, prasidėjus krizei iš esmės visi bankai (nepaisant jų kapitalo kilmės) su savo sunkiai besiverčiančiais skolininkais elgėsi vienodai kietai, o perėmę turtą iš savo esą beviltiškų skolininkų jau elgėsi ir elgiasi dvejopai: vieni skubėjo kuo greičiau parduoti perimtus nebaigtus individualių gyvenamųjų namų kvartalus aukcionuose (neretai net keletą kartų mažesne nei rinkos kaina), kiti dar ir šiandien pardavinėja griūvančius negyvėlius už ekonominio burbulo metais prašytą kainą.
Vis dėlto pirmųjų mažiau. Iš esmės tik „Swedbank“ grupė, dar 2009 m. įsteigusi savo nekilnojamojo turto bendrovę „Ektornet“ ir jau tais pačiais metais iš nemokių klientų (daugiausia statybos plėtotojų) perėmusi įvairių sklypų, namų, butų, vertų maždaug 172 mln. Lt, o nuo 2010 iki 2012 m. – dar maždaug 5 mlrd. Lt vertės statybos objektų, ėmė skelbti aukcionus šiam turtui parduoti.
Palyginti su konkurentais, „Ektornet“ bankrutavusių nelaimėlių turtą pardavinėjo pigiau ir gerokai mažesne nei rinkos kaina. Daugybė nebaigtų įrengti namų buvo siūlomi (o dalis dar ir šiandien tebesiūloma) pirkti už tokią kainą, kiek kainuoja maždaug 10 arų sklypas su komunikacijomis – už 180–200 tūkst. Lt.
Pasak UAB „Ektornet Management Lithuania“ direktoriaus Martyno Žibūdos, jo vadovaujama bendrovė iš viso buvo perėmusi ir prekiavo šešiasdešimčia nebaigtų statyti namų ir kotedžų šešiuose Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionų kvartaluose. „Dauguma šių namų, kaip, beje, ir kitas mūsų turėtas nekilnojamasis turtas – sklypai, butai ar komerciniai statiniai, jau parduoti ir jau šių metų gale „Swedbank“ įsteigta antrinė bendrovė „Ektornet“ baigs savo veiklą Lietuvoje“, – tikina M.Žibūda.
Beje, iš didžiųjų skandinavų kapitalo bankų vienintelė „Swedbank“ grupė laikėsi nuostatos pardavinėti tik savo banko finansuotų ir bankrutavusių NT plėtotojų turtą. Visi kiti bankai, įsteigę antrines nekilnojamojo turto bendroves, pardavinėjo tiek savo finansuotų ir bankrutavusių statybos bendrovių turtą, tiek įvairių kitų pardavėjų nekilnojamąjį turtą.

Visą publikacijos tekstą skaitykite savaitraštyje “Veidas”, pirkite žurnalo elektroninę versiją http://www.veidas.lt/veidas-nr-39-2013-m internete arba užsisakykite “iPad” planšetiniame kompiuteryje.