Karštymetis biurų ir prekybos patalpų segmentuose

Po stagnacijos atsigaunančią Lietuvos ir kitų Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinką artimiausius 2–3 metus augins įgytas skandinavų, ypač norvegų investuotojų, pasitikėjimas bei NVS šalių pinigai, o 2013 metais numatoma nekilnojamojo turto sandorių už mažiausiai 300 mln. eurų (per 1 mlrd. litų). Tokias prognozes vasario 5 dieną pristatė „Newsec/Re&Solution“, parengusi nekilnojamojo turto rinkos 2012 metų ir ateities prognozių apžvalgą.
„Pasitikėjimą Baltijos šalių rinka sukūrė palyginti geri Baltijos šalių makroekonominiai rodikliai, sėkmingai įgyvendinti ankstesni nekilnojamojo turto projektai ir erdvė pelningumo augimui. Situacija investuoti į Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkas – palanki. Nors institucinių investuotojų skaičius ribotas, jų investuojamos lėšos – gan ženklios. Vis didesnis įplaukiantis skandinaviškų ir rusiškų pinigų kiekis mūsų šalis pasiekia per vietinius partnerius, todėl tai suformuos stiprų vietinių turto valdytojų ratą“, – antradienį spaudos konferencijoje komentavo finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec/Re&Solution” Baltijos šalių tyrimų ir analizės paslaugų grupės vadovas Mindaugas Kulbokas.
Tomas Milašauskas, advokatų kontoros LAWIN partneris, pastebi tendenciją, kad nekilnojamojo turto rinkoje investuotojai profesionalėja ir konkuruoja vertės sukūrimo/atkūrimo idėjomis.
„Sudarydami naujas nuomos sutartis nuomininkai įvertina praėjusių penkerių metų patirtį ir stengiasi iš anksto spręsti rinkos ciklo įtaką. Nuomos santykiai tobulėja, įtaką daro patyrusių Vakarų Europos prekybos gigantų atėjimas. Teisininkai tokius pokyčius vertina teigiamai, kadangi nuomos sutartys šiandien labiau atspindi abiejų šalių lūkesčius ir galimą elgesio modelį pasikeitus rinkos situacijai. Kita vertus, per pastaruosius metus nuomininkai priprato prie nuolaidų ir nuomotojų laukia nemenkas iššūkis sureguliuoti nuomos mokestį“, – komentavo Tomas Milašauskas.
Biurų segmente „Newsec/Re&Solution” prognozuoja karštymetį: šiuo metu biurų trūksta, o 2015 m. naujų biurų plotas viršys 80 tūkst. kv. m. ir susidarys jų perteklius.
„Dabar yra geriausias laikas susitvarkyti kontraktus ateities biurų nuomai, pavyzdį diktuoja DNB ir „Quadrum“ pasirašyta nuomos sutartis. Biurų plėtra yra investicinės aplinkos sąlygų gerinimas, tai turi pritraukti „šviežio kraujo“ į Lietuvą, tikimės, „Investuok Lietuva“ tuo pasinaudos“, – kalbėjo M. Kulbokas.
Įsibėgės naujų centrų plėtra
Pasak jo, prekybos plotų segmente įvyko revoliucija: blogus pakeitė labai geri. 2013 m. pasižymės ne naujų prekybos centrų statyba, o esamų didžiųjų centrų plėtra – MEGA Kaune ir kiti. „Pagrindinėse didmiesčių gatvėse patrauklių prekybos plotų jau trūksta. Prekybos plotų plėtros poreikį toliau judins stambių Švedijos prekės ženklų – H&M ir IKEA – atėjimas į Lietuvą šių metų trečiąjį ketvirtį. Šios įkurtuvės taip pat kuria pasitikėjimą Lietuva ir skatina kitų garsių prekių ženklų atėjimą“, – tendencijas piešė M. Kulbokas.
Šiandien Lietuvoje tūkstančiui gyventojų tenka 584 kv. m. prekybos ploto, Latvijoje – 685 kv. m., Estijoje – 765 kv. m.
Būsto sektoriuje potencialūs investuotojai išliks konservatyvūs ir kantrūs – juos domins tik išskirtinė vieta ir kokybiškos statybos būstas. Naujos statybos butų kainos 2013 metais turėtų 3–5 proc. augti, o senos statybos būstas per kelerius metus 5 proc. atpigs, prognozuoja „Newsec/Re&Solution”.
„2012 m. gyvenamųjų būstų rinkoje trys ketvirtadaliai sandorių sudaryta atsiskaitant grynaisiais, o butai didmiesčių miegamuosiuose rajonuose už patrauklią kainą šiemet ir toliau bus viena iš investicijų formų emigrantams“, – pastebėjo M. Kulbokas.
Lietuvoje vyrauja ekonominės klasės viešbučiai
Viešbučių rinką Lietuvoje diktuoja Lenkijos ir Baltarusijos turistai, todėl mūsų šalis pasižymi ekonominės klasės viešbučiais, kurie sudaro net tris ketvirtadalius viešbučių. Skaičiuojama, kad viešbučių svečių skaičius pernai Lietuvoje išaugo 15 proc. iki 1,6 milijonų, o viešbučių užimtumas ūgtelėjo iki 46 proc., Vilniuje – iki 58 procentų. Tuo tarpu Estijoje ir Latvijoje, ypač sostinėse, vyrauja aukštesnės klasės viešbučiai.
„Newsec/Re&Solution” analizė rodo, kad Lietuvos sandėliavimo patalpų rinkoje – stagnacija. Nuomos kainos atitinka rinkos poreikius, prielaidų dideliems pokyčiams nėra, rinką nebent gali išjudinti viešieji logistikos centrai ir laisvosios ekonominės zonos.
Teigiami teisiniai NT rinkos pokyčiai pakels Lietuvą pasauliniame reitinge
“2012-ieji pasižymėjo teigiamais teisinės aplinkos pokyčiais Lietuvoje. Nekilnojamojo turto rinkos sandoriams pozityvią įtaką darė hipotekos reforma, kuri šiandien leidžia sparčiau ir saugiau užbaigti sandorius. Progresą matome nekilnojamojo turto registro veikloje: registracijos ir duomenų pakeitimai vyksta daug sparčiau ir, manome, leis Lietuvai palypėti aukščiau Pasaulio banko „Doing business“ reitinge“, – sakė T. Milašauskas.
Jis įvardina ir opiausias dar neišspręstas NT srities teisines problemas. „Vis dar ilgai užtrunka Nacionalinės žemės tarnybos sutikimų NT sandoriams išdavimas ir žemės nuomos sutarčių sudarymas. Aktyvus „viešo“ intereso gynimas pradėjo kelti abejonių dėl nuosavybės neliečiamumo ir teisinių santykių stabilumo. Išliko ir senų problemų, dėl kurių gūžčioja pečiais investuotojai: nuomininko teisė nutraukti nuomos sutartį pasikeitus savininkui varžo nekilnojamojo turto sandorius, nuomininko pirmumo teisė pratęsti nuomos sutartį neleidžia aktyviai planuoti valdyti prekybos centrų, vis dar neaišku, ar galima pasitikėti ilgalaike nuomos sutartimi“, – kalbėjo T. Milašauskas.

Per 2012 metų pirmąjį ketvirtį naujų butų pasiūla Vilniuje išaugo net 28 %. “Per pirmus tris šių metų mėnesius rinką papildė daugiau nei 600 naujų butų 8 projektuose įvairiose Vilniaus vietose.” – skaičiuoja UAB “Eika” rinkos analitikas Tomas Žiaugra.

Nekilnojamojo turto vystytojai šiuo metu Vilniuje siūlo įsigyti apie 2100 naujos statybos butų. Pasak T. Žiaugros, beveik pusę pasiūlos sudaro nauji butai dar tik statomuose daugiabučiuose. „Praėjusių metų antroje pusėje pirminė būsto rinka buvo pasiekusi žemiausią pasiūlos lygį nuo 2008 metų pradžios ir siekė vos 1400 naujų butų. Per nepilnus metus pasiūla padvigubėjo, o artimiausiu metu naujos statybos butų pasiūla Vilniuje turėtų išaugti dar apie 10-15 %.“ – teigia „Eika“ analitikas. Šiuo metu sparčiausiai auga vidutinės klasės būsto pasiūla, kuri yra 8 % didesnė už ekonominės klasės pasiūlą. Nuo 2011 metų pirmojo ketvirčio vidutinės klasės pasiūla išaugo net 60 %, o ekonominės klasės – tik 13 %.

Nekilnojamojo turto vystytojai Vilniuje per pirmąjį 2012 metų ketvirtį pardavė virš 280 naujos statybos butų, t.y 11 % daugiau negu paskutinį praėjusių metų ketvirti. Preliminariais Registrų centro duomenimis 2012 metais Vilniuje sudaryta 1300 būsto pardavimo sandorių, t.y. 5 % mažiau negu ankstesnį ketvirtį.
„Naujos statybos butų 2012 metų pirmąjį ketvirtį parduota 23 % mažiau negu 2011 metais tuo pačiu metu, tačiau daugiau negu paskutinius du 2011 metų ketvirčius. Šį ketvirtį rinka atsigavo, nekilnojamojo turto vystytojai vidutiniškai pardavė apie 95 butus per mėnesį.“ – skaičiuoja rinkos analitikas.

Per pirmus tris 2012 metų mėnesius didžiausio pirkėjų susidomėjimo sulaukė ekonominės klasės butai, kurie sudarė 48 % parduotų naujų butų. Šios klasės butų kaina Vilniuje svyruoja nuo 3000 iki 4700 litų už kvadratinį metrą. Per metus kainos šiame rinkos sektoriuje sumažėjo 2 %. Apie 41 % parduotų naujų butų pardavimo sandorių teko vidutinei klasei, kurioje kainos – nuo 4700 iki 6600 litų už kvadratinį metrą. Šioje klasėje kainos per metus sumažėjo vos 1 %. Likusi, apie 11 % parduotų butų dalis, teko prabangiems būstams, kurių vidutinės kainos prasideda nuo 6600 litų už kvadratinį metrą. Priešingai kitoms klasėms, skelbiamos kainos šiame sektoriuje per metus padidėjo 4 %.

„Šiais metais naujos statybos butų kainos turėtų išlikti panašios, svyravimai galimi kelių procentų ribose. Labiausiai pirkėjus šiais metais turėtų džiuginti net dvigubai didesnės nei prieš metus naujų butų pasirinkimo galimybės. Artimiausiu metu pasiūla papildys vystytojų projektai Antakalnio, Naujamiesčio, Žvėryno, Pilaitės, Užupio gyvenamuosiuose rajonuose.“ – teigia T.Žiaugra.

Valstybės turto apskaita nėra suvarkyta ir vieninga, pareiškė Valstybės kontrolė.

Auditorių vertinimu, nežinomas tikslus valstybės turtą naudojančių privačių įmonių skaičius.

Be to, skiriasi Juridinių asmenų registro, Valstybės turto fondo ir biudžetinių įstaigų pateikta informacija apie valstybei priklausančias, valdomas arba valstybės turtą naudojančias įmones.

Statistikos departamento parengtoje 2009 metais valstybei priklausiusio turto ataskaitoje finansiniai įsipareigojimai padidinti 1,5 mlrd. litų valstybės įmonių dotacijomis ar subsidijomis, kurios suteikiamos neatlygintinai ir negali būti priskirtos valstybės įsipareigojimams.

Valstybės kontrolės nuomone, į ataskaitoje nurodytus finansinius įsipareigojimus įskaityta tik pridėtinės vertės mokesčio permoka, tačiau neįskaitytos pelno, gyventojų pajamų ir kitų mokesčių bei įmokų permokos, kurios siekia apie 680 mln. litų.

Auditoriai negalėjo įsitikinti, ar ataskaitoje nurodytos su Europos Sąjunga susijusios gautinos ir mokėtinos sumos yra teisingos, nes Finansų ministerijoje apskaita tvarkoma pinigų principu.

Valstybės kontrolė atkreipia Vyriausybės dėmesį, kad vėluojama įgyvendinti Centralizuotoje valstybės turto valdymo strategijoje numatytas priemones, dar nebaigti Valstybės turto informacinės paieškos sistemos kūrimo darbai.

– Ekspertai ir specialistai sutaria, jog idėja imtis valstybės turto ir įmonių valdymo pertvarkos gera, tačiau perspėja, kad vežimas statomas pirma arklio: mat nėra net suskaičiuota, už kokią sumą pinigų valstybės valdomos įmonės teikia viešųjų paslaugų.

– Be abejo, tai pirmas ir svarbiausias darbas, kurį turime nuveikti dar šiemet. Atsakingos ministerijos šiuo metu rengia gaires, pagal kurias įmonės nustatys, kokios tai paslaugos ir kaip jas atskirti.

– Tačiau ar Jūsų siūlomas pertvarkos planas apribos politikų kišimąsi į bendrovių veiklą? Premjeras yra sakęs, jog naujas valdymo modelis dar nereikštų, kad tam tikros ministerijos būtų nušalintos nuo įmonių priežiūros?

– Kiekvieną kartą, kai išgirstu abejonių dėl to, ar įmanoma atskirti įmonių veiklą nuo politikų įtakos, prisimenu savo pokalbį su buvusiu bendrovės “Nokia” viceprezidentu, dabartiniu “Finnair” vadovu (didžiausias “Finnair” akcininkas – Suomijos vyriausybė, valdanti 55,8 proc. akcijų): jis sakė sutikęs eiti šias pareigas tik su sąlyga, kad nereikės atsakinėti į politikų skambučius. Lietuvos versle yra pakankamai patyrusių aukšto lygio vadybininkų, sėkmingai dirbančių vadovų ir visuomenės gerbiamų verslininkų, kuriems verslo logika yra ir visada bus svarbesnis prioritetas nei politiniai interesai. Tokius žmones aš ir matyčiau prie valstybės įmonių vairo, o kaip bus, matysime, kai dėl valstybės įmonių pertvarkos įgyvendinimo modelio, konkretaus techninio sprendimo bus politinis sutarimas.

Į gerų vadybininkų rankas patekęs valstybės turtas galėtų duoti keliasdešimt kartų daugiau finansinės naudos, nei duoda dabar.

Apgailėtina vadyba, nežinojimas nuo ko pradėti, nuolat besikeičianti politinė konjunktūra, noras daryti įtaką ir nemokšiški sprendimai užkerta kelią iš valstybės turto gauti kur kas didesnių pajamų, kartu ir dividendų į valstybės iždą.

Daug tik idėjų ir kalbų

Išmėžti kai kurių partijų “lesyklomis” tapusių valstybinių įmonių arklides, priversti jas dirbti ir gauti bent pakenčiamo pelno, regis, nebus lengva.

Pirmas žingsnis nebuvo sėkmingas: premjeras Andrius Kubilius ir jo bendražygis ūkio ministras Dainius Kreivys, užsimoję pakeisti valstybės valdomo turto valdymą – konsoliduoti jį į vienas rankas ir priversti duoti didesnį pelną – patyrė fiasko: savo idėjomis neįtikino ne tik koalicijos partnerių, bet ir saviškių.

Tačiau dar ne viskas prarasta: apgailėtiną padėtį – kai keliomis dešimtimis milijardų įkainotas valstybės turtas biudžetą papildo tik keliasdešimčia milijonų litų – užsimoję keisti politikai rengiasi pristatyti alternatyvų projektą.
Kol kas tai tik kalbos. “Iš esmės, dabar vežimas statomas priešais arklį”, – konstatuoja “Veido” pašnekovai, verslininkai ir verslo konsultantai.

Negalime kartu ir greitėti, ir stabdyti

“Visuomis” ar koks nors kitas darinys – tai tik smulkmena. Tol, kol aukščiausios centrinės valdžios galvose neįvyks lūžis, kad valstybės turtas turi kurti grąžą, o socialinė misija – visai atskira apibrėžta sritis – nieko neįvyks”, – neabejoja verslą konsultuoajnčios bendrovės “Savvin” vadovas Arvydas Saročka. “Vieno junginio sukūrimo tikrai nepakaks. Neužtenka vien tik apie stalą susodinti “auksines galvas”. Tam būtina kompleksinė sistema”, – antrina “Teo LT” generalinis direktorius Arūnas Šikšta.

“Dabar vienu metu ir greitėjame, ir stabdome. Taip negali būti. Jei, tarkime, valstybinės įmonės vadovui reikia spręsti nedarbo klausimus, jam sunku aprėpti dar ir pelno sritis”, – tvirtina Žygintas Mačėnas, “SEB Enskilda” vadovas. Tad reikalauti pelno ir efektyvumo, kol iki galo neaišku, kokios įmonės už kiek ir kuo užsiima – kol kas negalime.

Akivaizdžiausias nuolat minimas pavyzdys – “Lietuvos geležinkelių” veikla. Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktorius Raimondas Kuodis dešimtis kartų yra kartojęs, kaip daugiau nei šimtu milijonu valstybės biudžetą galime papildyti vienu ypu. “Iki 200 mln. Lt galime pasiimti iškart: nustokime geležinkeliais nepelningais maršrutais vežioti grybautojus ir nupirkime jiems mikroautobusą”, – nuolat primena jis. Tačiau politinės valios priimti sprendimus, ypač prieš rinkimus, kaip nėra, taip nėra.

Bet pradžiai gal būtų galima pradėti nuo paprastesnių ir mažiau skausmingų dalykų. Pavyzdžiui, gal jau metas suskaičiuoti ne tik kiek valstybinių įmonių turime, kokį jos turtą valdo, bet ir kiek šios išleidžia lėšų, įgyvendindamos socialinius įsipareigojimus. Juk to iki šiol niekas neskaičiavo.

Ar valstybė gali auginti avis ir išlaikyti žirgynus?

Tiesa, vos premjerui ir ūkio ministrui prakalbus apie galimybę valstybei daugiau turėti iš savo turto, pradėjo skrieti kritikos strėlės: esą komerciškai naudingą, pelno galintį duoti turtą valdžia ruošiasi parceliuoti. “Gal keistai nuskambės, tačiau neapykanta verslui pas mus  didžiulė, – pabrėžia buvęs premjeras, dabar verslo konsultantas Aleksandras Abišala. – Susidaro įspūdis, kad tebegyvename krikščioniškaisiais viduramžiais, kur tik išrinktieji galėjo imtis verslo. Išgirdus, kad valstybė gali daryti verslą, išsyk pasipila: “Na, neplėškite jūs žmonių”. Iš tiesų – tai labai lietuviškas motyvas. Ir “Omnitel” prezidentas Antanas Zabulis sutinka, kad lietuviai – apimti baimės keistis: “Fobijų turime daugiau nei turėtumėme turėti. Juk didesnė valstybinių įmonių grąža – tik nauda. Daugelį yra apėmusi pamatinė baimė keistis, pažiūrėti į save iš šalies”, – sako verslo atstovas. “Valstybė ir patys piliečiai turi norėti suprasti, kodėl valstybė to siekia ir kokia nauda iš to bus paslaugų vartotojams ir mokesčių mokėtojams”, – mintį tęsia A.Šikšta.

“Iš tiesų tai dabar daug kas gali pelnytis iš valstybinio verslo. Kai kurie tą ir daro. Savaime suprantama, kad tokie veikėjai nori taip elgtis ir toliau, tad ir nepateisina iš Vyriausybės sklindančių idėjų. Juk niekas nenori kirsti šakos, ant kurios sėdi”, – dar vieną priežastį, kodėl premjero ir ūkio ministro pasiūlymai sulaukia tiek kritikos, įvardija A.Abišala.

Beje, čia svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad atlikus namų darbus, tai yra atskyrus komercines paslaugas nuo socialinių, dar teks ieškoti ir gerų vadybininkų, mokėti jiems geras algas – tokia profesionalaus verslo kaina. “Taip, specialistų paslaugos kainuoja nemažai, bet pasaulinių ekspertų patirtis yra naudinga. Ir nė viena valstybė nesinaudoja tokia informacija dykai. Kitu atveju mūsų ir toliau laukia politizuotos diskusijos nuo rinkimų iki rinkimų apie prastą šalies valstybinio ūkio būklę”, – įsitikinęs A.Šikšta.

Derėtų priminti, kad, paskutiniais skaičiavimais, dabar mūsų valstybė turi apie tris šimtus bendrovių. Didžioji dauguma – smulkios. Antai valdome ir keletą vaistinių, ir keletą žirgynų, taip pat auginame avis – vien tokių bendrovių bent trys. Ar viso to mums reikia? “Po senovei valstybė yra apšepusi veiklomis, kurios įsivaizduojamos kaip strateginės, – pabrėžia A.Saročka. – Žinoma, kad reikia rinktis tik prioritetines įmones, o visas kitas  – nereikalingas – leisti privatizuoti”. Tokiu atveju, anot jo, likusias būtų įmonoma lengviau ir efektyviau prižiūrėti. Vis dėlto kol kas apie privatizavimą garsiai kalbėti vengiama. Gal valdžia bijo sulaukti dar daugiau kritikos? Juk sąvoka “privatizacija” Lietuvoje jau seniai įgavusi “prichvatizacijos” atspalvį.

Kaip atrodo, šiandien pagrindinė problema – ne valstybės turto valdymo strategijos neturėjimas, o tiesiog nenoras keistis. Ir dar viena problema – pradėjus įgyvendinti turto pertvarką, svarbu ją prižiūrėti ir koreguoti. Juk paprastai pasikeitusi valdžia nori viską, ką darė prieš tai buvusioji, apversti aukštyn kojomis.

Vadovų vertinimai

A.Šikšta, bendrovės TEO generalinis direktorius

“Sukurti kokį nors bendrovių valdymo junginį tikrai nepakaks. Neužtenka vien apie stalą susodinti “auksines galvas”. Tam būtina kompleksinė sistema”.

A.Zabulis, “Omnitel” prezidentas

“Fobijų turime daugiau nei turėtumėme turėti. Dėl valstybinių įmonių – taip pat. O iš tiesų didžiausia mūsų bėda yra pamatinė baimė keistis, pažiūrėti į save iš šalies.”

A.Saročka, verslą konsultuojančios bendrovės “Savvin”, vadovas:

“Mano manymi, valstybei reikėtų pasilikti tik prioritetines įmones, o visas kitas – nereikalingas – leisti privatizuoti”.

R.Kuodis, Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktorius

“Nustokime geležinkeliais nepelningais maršrutais vežioti grybautojus. Gal geriau jiems nupirkime mikroautobusą. Panašiai galima spręsti ir problemas dėl kitų valstybinių bendrovių”.

A.Abišala, buvęs premjeras, verslo konsultantas

“Šiuo metu daug kas gali pelnytis iš valstybės verslo. Kai kurie tą ir daro. Bet tikrai esama būdų, kaip tai pažaboti”.

Norint efektyviai ir pelningai valdyti valstybės turtą, pirmiausia derėtų:

• Apskaičiuoti, už kokią sumą valstybės valdomos įmonės teikia viešąsias paslaugas;

• Inventorizuoti visų valdomų įmonių turtą;

• Pagaliau suskaičiuoti, kiek valstybė turi nekilnojamojo turto;

• Apsispręsti, kurių įmonių veikla valstybei yra prioritetinė;

• Visą nereikalingą, pridėtinės vertės nekuriantį turtą – privatizuoti;

• Kai tai bus padaryta, sukurti įmonių valdymo strategiją;

• Valdymą centralizuoti, depolitizuoti;

• Apsispręsti, ką valstybė su savo turtu veikia ir veiks ateityje vietos, regiono ar tarptautinėje rinkose, siekdama komercinių tikslų.