Laurynas Mituzas

Per keletą paskutinių dienų netikėtai aplinkiniai dažnokai klausinėjo, ar statys “Velgą” ir ką galvoju apie “Audėją”. Mažai kam įdomi mano nuomonė tarp maisto parduotuves prekybos centrais vadinančiųjų. Tačiau likę supras, kad geriau jų nestatytų, o jei ir statys, tai užpildys rinką merdinčiais kvadratiniais metrais, kurie nutolins atsigavimo perspektyvą dešimtmečiu.

Laurynas Mituzas, laurmit

Matematika paprasta. Prekybos centrui žmonės yra tik bitės, kurios suneša investuotojams reikiamą grąžą. Reta bitė nuskrenda toliau nuo avilio. Dėl išlaidų struktūros tiek nuomininkai, tiek pats prekybos centras turi savo skausmo ribą, iš kurios dar neišlipo nei vienas prekybos centras Lietuvoje. Tiesiog tiek vieni, tiek antri priprato prie nepatogumo. Yra keletas išimčių, tačiau sėkme galima pavadinti tik iš dalies.

Jeigu prekybos centras skrenda, jį pastatytą nuperka finansiniai investuotojai dosniai kūrėjams atsilygindami.

Yra toks terminas tarp prekybos centrų investuotojų – skrendantis centras. Jie niekuomet ne tik neskraidys, bet ir nepasitrauks iš savo vietos. Tačiau “skrendantis” reiškia, kad nuomos pajamų srauto vertė viršija centro investiciją. Jeigu prekybos centras skrenda, jį pastatytą nuperka finansiniai investuotojai dosniai kūrėjams atsilygindami. Jeigu ne, statytojai aiškina, kad neketina parduoti. Tiksliau, kaina yra žemesnė nei statybų ir žemės. Todėl retai investuotojai skuba kurtis ten, iš kur sunku pakilti. O kiekvienas naujas nepavykęs mėginimas pakilti iš sekančio reikalauja vis stipresnio atsispyrimo.

Todėl Lietuvoje mes net nežinome, kas yra geri prekybos centrai, o tokių būvimą kituose kraštuose aiškiname perkamąja galia arba žmonių skaičiumi. Niekas neužsimena apie nepalyginamai didesnę konkurenciją tarp prekybos centrų ir investuotojų. Lenkijoje jau pusė tūkstančio parduotuvių alėjų, Rumunijoje statomi gražiausi, net Ukrainoje paskutinis Lvove atidarytas tik prieš porą mėnesių. Net Estijos sostinėje statomi du stambūs objektai.

Tarptautinę pusės amžiaus patirtį turintys plėtojai svarstydami alternatyvas plačioje geografinėje teritorijoje nesodina pinigų abejotiną perpektyvą turinčiose vietose.

Įpiršiu savo nuomonę, manau didžiausias skirtumas yra tai, kad tarptautinę pusės amžiaus patirtį turintys plėtojai svarstydami alternatyvas plačioje geografinėje teritorijoje nesodina pinigų abejotiną perpektyvą turinčiose vietose. Pas mus, kai patalpų naujoms parduotuvėms jau ūmiai trūksta, vėl prasideda kaubojiški žaidimai labiausiai tinkamas vietas toliau paliekant dirvonuoti.

Svarbiausia sąlyga veikti šiuolaikiniam centrui yra žmonių skaičius teritorijoje pėsčiomis. Jeigu tik reikia automobilio, prekybos centras praranda svarbiausią savo privalumą – geografinį išskirtinumą. Tuomet visi yra lygūs, o lemia tik kaina. Nes nuomininkai greitai tolygiai pasklinda, o marketingo vadybininkai kopijuoja vienas kitą.

Airbusų neduoda valdyti nepatyrusiems mėgėjams, o gerokai brangesnius prekybcentrius duoda.

Antra sąlyga, norint užvesti šimto milijonų vertės laivą, yra žinojimas, ką darai. Airbusų neduoda valdyti nepatyrusiems mėgėjams, o gerokai brangesnius prekybcentrius duoda. Tik atrodo, kad jie nekrenta. Blogiau, kai neskrenda. Kai pranešime apie naują projektą mirguliuoja prekybos centre buvusio išmanymas, gero nelauk. Pirmą kartą teko išgirsti apie darbinį prekybos centro pavadinimą, statybų pradžią, neturint maistininko, arba prekybos centrą, metantį iššūkį senamiesčiui tarptautiniais prekybos ženklais jų dar neturint. Visada būna pirmas kartas.

Nemažiau svarbu suprasti skaičius. Reikia tik pasigūglinus rasti pranešimą su investicjos suma, kuri retai būna paslaptis ar didelis melas ir padalinti iš dažniausiai akivaizdaus nuomojamo ploto skaičiuko. Jis nusako ko laukti – dar vieno akropolio ar perliuko, ko dar nėra buvę. Patrauklus lankytojams ir nuomininkams miesto mados prekybos centras prasideda nuo €3000. Visa kita tik dar vienas bandymas greičiau atmušti investiciją, patalpas sėkmingai išnuomavus dėl jų deficito.

Dar nemačiau patenkinto prekybininko. Buvo net klausimų kaip nusiderėti nuomą, kad neišmestų.

Pastarojo atsiradimas yra taip pat ganėtinai natūralus reiškinys. Kai apyvartos nekyla, prekybininkams norint plėstis reikia atsidaryti naujas parduotuves. Gerų vietų, pusę Lietuvos užimančiame Vilniuje, yra tik kelios, o į prastas nesinori. Reiškia pirmiausia reikia neprarasti turimų. Beje, tų pačių, kurias dar prieš keletą metų grąsino apleisti dėl blogų rezultatų, dabar parduotuvininkai laiko nežiūrint nesveiko nuomos ir apyvartos santykio. Dar nemačiau patenkinto prekybininko. Buvo net klausimų kaip nusiderėti nuomą, kad neišmestų.

Europoje atvirkščiai, nuomininkai labai išrankūs. Dauguma centrų yra pakankamai įspūdingi. Todėl didžiausias jų išskirtinumas yra neakivaizdus. Niekas nemato sienose užprogramuotų sprendimų, kurie įtakoja ploto efektyvumą. Jei nėra patyrusių žmonių namie, plėtotojai kreipiasi į didžiąsias nekilnojamo turto patarėjų kompanijas. Pas mus tiesiog geriau palaukia, kada vėl tariamai trūks butų arba biuro patalpų. Nesulaukę atiduoda dar vienai maisto prekių parduotuvės dėžutei. Vilniuje yra dešimtys galimų projektų, tačiau paskatos kažką keisti nėra, nes nematome ir užsidariusių nelaimėlių. Bet koks bandymas pigiau pasiekti vartotoją yra toleruojamas.

Dar mėgstama negandas nurašyti internetui. Iš inercijos, nes modernūs prekybininkai jau suprato, kad internetas negyvuos be fizinių parduotuvių, o fizinės  - be elektroninės komercijos gyvena visai neblogai. Tik trūksta išskirtinių vietų.

Pasikartosiu, gyvename rezervate, Europos centre, kur kai kas yra atvirkščiai nei likusiame pasaulyje. Tik kaip sakoma tautosakoje, šuo ir kariamas pripranta.

Tekstas pirmą kartą publikuotas tinklaraštyje laurmit.worldpress.com 2016 m. vasario 18 d.