Vertinti, ar jau atėjo palankus metas pirkti būstą, – labai nedėkingas užsiėmimas. Antai 2008 m. pradžioje, praėjus vos keliems mėnesiams po pasiekto būsto kainų piko, įtakingiausi Lietuvos ekonomikos apžvalgininkai tikino, kad kainų korekcija yra tik trumpalaikė ir 2008-ieji gali būti geriausias metas būstui įsigyti. Taip pat buvo gajus įsitikinimas, esą būsto kainos tiesiog stagnuos, tačiau nemenkos infliacijos sąlygomis jos santykinai sumažės, pabrangus kitoms vartojimo prekėms. O kai kurie nekilnojamojo turto verslo sektorių ar valdžios atstovai iš viso buvo linkę neigti burbulo egzistavimo faktą.

Dabar, praėjus dvejiem metams ir būsto kainoms nuo aukščiausio lygio nukritus mažiausiai 40 proc. bei visiems primiršus, kas ką sakė, vėl matyti nemažai bandymų pūsti nekilnojamojo turto kainų burbulą. Nekilnojamojo turto pardavėjai neva šnabžda apie krizės pabaigą, pirkėjai esą bando nekilnojamąjį turtą pačiupti mažiausiomis kainomis, rinkos komentatoriai aiškina, esą kai kurios kainos “nežmoniškai” mažos, įspėja apie netrukus galimai besikeisiančias tendencijas ar netgi žada, kad po kelerių metų kainos grįš į buvusias aukštumas. Bankai vėl trimituoja apie įkandamas būsto kainas ir tiesiog palankų metą savo namams įsigyti. Tūlas pilietis turi būti labai atsargus, jei nenori antrąsyk užlipti ant to paties grėblio tų pačių ponų vedamas. Įvertinant sunkmečio Lietuvoje mastą, būsto kainos vis dar labai didelės.

Pirmiausia reikėtų skeptiškai vertinti bet kokią analizę, kuri ignoruoja būsimą kainų stabilizacijos laikotarpį ir iškart šoka prie įsivaizduojamo kainų kilimo ateityje. Suprantama, bumo metu žmonės galėjo priprasti prie to, kad būsto kainos kyla daug sparčiau nei daugumos kitų prekių ir paslaugų. Galbūt daug kam atrodo, kad tai – normali ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos būsena. Bet taip nėra. Turi būti labai specifinės ekonominės priežastys, kodėl stabilios ekonomikos sąlygomis konkreti prekė – būstas – galėtų brangti kitų prekių atžvilgiu. Tiesiog pastaruosius porą dešimtmečių pasaulis gyveno išskirtinai palankios skolinimo aplinkos ir vis laisvėjusio bankų reguliavimo sąlygomis.

Lietuvoje didžiulis skolinto kapitalo srautas irgi buvo nukreiptas į nekilnojamojo turto rinką, o būsto pasiūla buvo nepakankama bei dirbtinai ribojama. Dar buvo skleidžiami mitai apie nepakankamą apsirūpinimą būstu, jo būsimą brangimą iki euro įvedimo ir t.t. Kartu įsigalėjo savaime išsipildantys lūkesčiai dėl nekilnojamojo turto, kaip spekuliacinės investicijos, patrauklumo, negana to, ekonomistai padėjo žmonėms patikėti, kad jų pajamų didėjimas yra sveikas ir tvarus, o prisiimami skolos įsipareigojimai – pakeliami. Žodžiu, buvo idealios sąlygos klasikiniam ekonominiam burbului pūstis.

Tačiau ar yra tinkamos sąlygos burbulo ciklui pasikartoti artimiausiu metu? Manau, kad masinei psichozei jos tikrai nepakankamos, bet vis dar yra didelė rizika, kad pavieniai žmonės būstą įsigis per brangiai. Šiaip jau vėl viskas daugiausia priklausys nuo bankų, tik šį kartą, gavę skaudžią pamoką, jie bus kur kas atsargesni.

Štai bankų būsto paskolų portfelis, bumo įkarštyje didėjęs po 5–7 mlrd. Lt per metus, 2009 m. nuosaikiai traukėsi, o bankų nustatomos būsto paskolų individualios rizikos maržos padidėjo nuo 0,5–1 procentinio punkto prieš porą metų iki 2,5–5 proc. šiuo metu. Vis dėlto, regis, bankai sudaro tam tikras kliūtis natūraliai korekcijai būsto rinkoje įvykti – nauja statyba, kuri galėtų vykti jau daug mažesne savikaina, ypač vangiai finansuojama, tad statybų sektoriaus veikla stoja, o bankai rengiasi po truputį ir vis dar užkeltomis kainomis pardavinėti iš bankrutavusių bendrovių perimamą nekilnojamąjį turtą.

Dėl šios priežasties statybų sektoriaus realiojo aktyvumo nuosmukis yra kur kas gilesnis. Kita bėda ta, kad tą patį pervertintą būstą, kurio statybą finansavo bankai, siekiama iškišti prastai informuotiems ir rizikos nelabai suvokiantiems klientams – kaip geriausiais burbulo laikais teikiamos šimtatūkstantinės paskolos trisdešimčiai metų, beveik nereikalaujant pradinio įnašo bei nustatant labai palankias pradines palūkanas. Dažnai tai yra beveik užtikrintas receptas asmeninei finansinei tragedijai ateityje įvykti. Jeigu tai ligi šiol toleruojama iš bankų pusės, patys žmonės turi būti sąmoningesni ir neprisiimti šių didžiulių rizikų.

Yra dar daugybė argumentų, dėl ko būsto rinkos perspektyvos labai miglotos. Pirmiausia susiklostė labai sudėtinga makroekonominė situacija, o gyventojų finansinė padėtis toliau blogėja. Darbo biržos duomenimis, nedarbo lygis viršija 14 proc. Kartu mažėjo vidutinis atlyginimas šalyje – praėjusių metų pabaigoje vidutinis bruto darbo užmokestis buvo 9 proc. mažesnis nei prieš metus.

Be to, padėtis darbo rinkoje ir toliau blogės, gyventojų pajamos mažės, o emigracija didės dėl 2009-ųjų pabaigoje vėl atsinaujinusio bendros įmonių finansinės padėties blogėjimo ir dėl anksčiau ar vėliau iškilsiančios būtinybės griežtinti aiškiai netvarią ir šalies finansinių galimybių neatitinkančią valstybės išlaidų politiką. Šalies ekonomikos atsigavimo viltys daugiausia siejamos su eksportu, tačiau naujausi eksporto duomenys nuvilia. Nenuostabu matant, kad euro zona niekaip neištrūksta iš recesijos gniaužtų, o pasaulyje bręsta didžiulė fiskalinė krizė dėl precedento neturinčio fiskalinio ekonomikų stimuliavimo ir būtinybės gelbėti finansų sistemą.

Būsto rinkos analizė aiškiai rodo, kad būsto pasiūla ir toliau gerokai perteklinė. Pavyzdžiui, šių metų pradžioje Vilniuje, “Ober-haus” duomenimis, buvo neparduota apie 2200 naujos statybos butų, o šiemet planuojama pastatyti 200–300 butų. Planuojama metinė paklausa – 1000–1200 naujų butų, t.y. daugiau kaip du kartus mažesnė už pasiūlą. Akivaizdu, kad kainų korekcija dar toli gražu nesibaigė.

Galiausiai pastarojo dešimtmečio būsto kainų dinamikos Lietuvoje ekonometrinė analizė statistiškai patvirtina būsto kainų priklausomybę nuo kelių veiksnių: visuminių gyventojų disponuojamų pajamų, namų ūkių kreditavimo ir nuo realiosios paskolų palūkanų normos (įvertinus algų kilimo tempą). Netgi darant palankias prielaidas dėl tolesnės ekonomikos raidos, pagal ekonometrinę prognozę būsto kainos Lietuvoje turi aiškią tendenciją 2010-aisiais stabiliai mažėti daugiau nei 10–15 proc.

Vis dėlto turbūt svarbiausia – tiek verslo struktūroms, tiek žmonėms – siekti išsivaduoti iš “burbulo mentaliteto”. Gal pavieniams asmenims ir pavyko susikrauti turtus iš pūsto burbulo, gaunant visiškai neadekvatų atlygį už vykdytą ekonominę veiklą, tačiau daugelis vienaip ar kitaip nukentėjo, o šalis vis dar balansuoja ties ekonominės bedugnės kraštu. Kol nevėlu, būtina pradėti kurti žiniomis ir realia gamyba, o ne burbulais grįstą ekonomiką