Nekilnojamasis turtas. Šiemet Vilniuje bus pastatyta rekordiškai daug naujų butų, o jų kaina, kaip prognozuojama, mažės.

Ko gero, tokio palankaus meto rinktis ir pirkti būstą seniai nebuvo. Dar pernai rinka vadinta būsto pardavėjų, o šiemet ji jau priklausys pirkėjams, kurie vėl galės rinktis, derėtis ir gauti nuolaidų.

Skaičiuojama, kad Vilniuje šiuo metu statoma nuo 3500 iki 4400 naujų butų. Tokios pasiūlos sostinė nėra mačiusi seniai – daugiau naujų butų (iki 6 tūkst. per metus) buvo statoma tik bumo laikais prieš krizę.

Tačiau įdomiausia, kad naujų butų pasiūla ir paklausa rinkoje juda priešingomis kryptimis, ir šios žirklės kuo toliau, tuo labiau didėja. Pavyzdžiui, praėjusių metų paskutinįjį ketvirtį Vilniaus rinkoje buvo siūloma 3600 naujų butų, o parduota 500.

Kas atsitiko, kad lyg grybai po lietaus pradėjo dygti daugiabučiai?

Patys nekilnojamojo turto plėtotojai pripažįsta, kad jų apetitą sužadino praėjusių metų pradžioje beveik dvigubai padidėjęs pirkėjų aktyvumas, kuris jau antroje metų pusėje ėmė ir išsikvėpė. Nesunku nuspėti, kad tokią paklausos bangą daugiausia lėmė euro įvedimas ir su juo susiję lietuvių lūkesčiai bei baimės.

Spontaniškos paklausos banga, kaip sako bendrovės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda, sukėlė tikrą pasiūlos cunamį, kuris, matyt, labai greitai dar nenurims. Tiesa, pats M.Žibūda mano, kad tas pasiūlos cunamis išsikvėps jau šiemet ir pirkėjams atsivėręs galimybių langas gali greitai užsiverti. Mat nuo 2016 m. įsigalios Europos Sąjungos reikalavimas statyti tik A energinės klasės pastatus, o tai jų savikainą išaugins iki dešimties procentų.

Antra vertus, akivaizdu, kad nekilnojamojo turto plėtotojai stengsis kiek galima ilgiau atidėti A klasės daugiabučių statybą ir 2016 m. daugiausia bus statomi B klasės daugiabučiai, suprojektuoti iki ES reikalavimų įsigaliojimo. Iki šiol Vilniuje yra  pastatyti tik keturi A klasės daugiabučiai.

„Panašiai kaip po audros pirkėjai gali rasti neblogų gintarų, dabar jie gali rasti gerų naujo būsto variantų ir tikėtis nuolaidų, kurios paprastai viešai nedemonstruojamos, o suteikiamos individualiai. Bet tas bangavimas šiemet baigsis ir ateityje derėtis jau bus sunkiau“, – mano M.Žibūda.

Gyvenimas parodys, ar galimybių langas pirkėjams veriasi vos metams, ar kur kas ilgesniam laikui, tačiau statytojai, nepaisydami per pusę sumažėjusios paklausos, pasiraitoję rankoves projektuoja ir stato daugiabučius toliau.

Beje, tarp jų – net du trečdaliai rinkos naujokų, greičiausiai paviliotų rekordinių praėjusių metų pardavimo rezultatų. Štai per metus Vilniuje parduota beveik trys tūkstančiai naujų butų, arba ketvirtadaliu daugiau nei 2013 m. Jų kainos taip pat kilo. Nors atskiruose segmentuose kainų didėjimas buvo skirtingas, tačiau vidutiniškai jos didėjo 5–9 proc.

Naujų butų rinkoje Vilniui tenka didžiausia dalis – apie 80 proc. visų naujų butų šalyje. Registrų centro duomenimis, iš viso pernai Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Palangoje ir Neringoje parduota 4030 butų.

Vilnius – absoliutus lyderis ir tarp Baltijos šalių sostinių. Šiemet Vilniuje, minimaliais skaičiavimais, numatyta pastatyti 3500 butų, Rygoje planuojama apie 1400, Taline – 1300. Pasak nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio, palyginti su Ryga ir Talinu, pernai Vilniuje butų paklausa ir sandorių skaičius buvo didžiausias, tiek į komercinį turtą, tiek į būstus Lietuvoje buvo investuojama aktyviausiai Baltijos šalyse.

Būsto kainų lyderis Baltijos šalyse – Talinas, kur vidutinio būsto kvadratinio metro kaina šiuo metu siekia 1500 eurų (5179 Lt), Vilniuje – apie 1300 eurų (4488 Lt), Rygoje – 1060 eurų (3659 Lt). Nepaisant to, Taline būstas įperkamiausias, bet tendencijos gerėja tiek Vilniuje, tiek Rygoje. Tai, S.Vagonio teigimu, reiškia, kad žmonių perkamoji galia didėja sparčiau nei būsto kainos.

„Praėję metai Lietuvoje nekilnojamojo turto plėtrai buvo labai geri, nes augo ekonomika, gyvenome euro įvedimo lūkesčiais, plėtrą skatino mažos paskolų palūkanos. Prognozuodamas nė kiek neabejojau, kad metai bus labai sėkmingi. Šiemet situaciją vertinu gerokai santūriau dėl nenuspėjamos ir neprognozuojamos grėsmės iš Rytų. Antra vertus, ši kabanti virš galvų grėsmė – tarsi savotiškas raudonas signalas, kuris šiek tiek turėtų slopinti ir nepamatuotą plėtotojų entuziazmą, orientuoti juos į nuosaikesnę pasiūlą ir neleisti išbalansuoti rinkos, kad būsto kaina labai kristų ar kiltų“, – viliasi S.Vagonis.

Bendrovės „Inreal“ konsultacijų ir analizės departamento vadovo Arnoldo  Antanavičiaus vertinimu, naujų būstų rinka iš pardavėjų į pirkėjų rinka virto ne dėl ekonominių priežasčių, o dėl didesnio statytojų apetito.

A.Antanavičiaus teigimu, praėjusių metų pradžioje beveik pusė daugiabučių projektus pradėjusių plėtotojų pasiūlė aukštesnį kainų lygį, nei buvo vidutinės to segmento kainos rinkoje. Tai rodė, kad rinka priklauso pardavėjams, ir jie statybas pradėjo nusiteikę gana optimistiškai. O metų pabaigoje vaizdas ėmė keistis, maždaug trečdalis projektų jau startavo su mažesnėmis kainomis. „Tai rodo, kad situacija rinkoje pradedama vertinti adekvačiai, ieškoma protingos ir racionalios kainos. Šiais metais tokios tendencijos, matyt, tęsis, ir galima prognozuoti, kad naujos statybos butų kainos Vilniuje mažės iki keturių procentų“, – mano A.Antanavičius.

Jo teigimu, šiandien pasiūlos ir paklausos žirklės Vilniuje yra per daug didelės, todėl naivu būtų tikėtis, kad pirkėjai, pirkdami būstą, būtų linkę permokėti.

Naujų butų rinkoje Vilniuje likvidumo rodiklis šiuo metu yra 1,5. Tai reiškia, kad projektas parduodamas per maždaug pusantrų metų, o tai byloja, kad rinka yra subalansuota. Prognozuojama, kad šiemet likvidumo rodiklis prastės ir projektui realizuoti prireiks jau dvejų metų. „Tai sukels didesnę įtampą ir konkurenciją tarp plėtotojų, o pirkėjams gali pažerti naudingų pasiūlymų ir akcijų“, – komentuoja A.Antanavičius.

Jis atkreipia dėmesį, kad alkūnėmis tarpusavyje besistumdantiems daugiabučių statytojams konkurenciją didina ir nuosekliai auganti individualių namų rinka.

Antrąją praėjusių metų pusę, palyginti su pirmuoju pusmečiu, individualių namų statybos leidimų Lietuvoje išduota 15 proc. daugiau. O daugiabučių rinkoje tendencijos atvirkščios – leidimų išduota 12 proc. mažiau.

Didmiesčiuose ir rajonuose aplink juos augo ir namų valdų sklypų sandorių skaičius. Pagrindinė to priežastis – aktyvi individualių, blokuotų namų statyba. Nepaisant neigiamų nuotaikų dėl sulėtėjusio ekonomikos augimo, įvykių Ukrainoje, individualių namų segmento plėtros tai nesustabdė. Tolesnė plėtra prognozuojama ir šiais metais.

„Individualių namų rinka transformuojasi ir nuosavas namas jau ne visada yra prabangos prekė. Anksčiau Vilniuje individualių namų kaina prasidėdavo nuo milijono litų (290 tūkst. eurų), o dabar vis daugiau nekilnojamojo turto plėtotojų stato nedidelius namus, kurie kaina konkuruoja su naujos statybos butais. Akivaizdu, kad dalį pirkėjų jie nuvilios“, – mano A.Antanavičius.

Visiems jautriu būsto kainų klausimu nuomonių yra įvairių, rinkos analitikai situaciją taip pat vertina nevienareikšmiškai. Mindaugas Kulbokas, nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec“ tyrimų ir analitikos grupės vadovas Baltijos regione, primena, kad kiekviename projekte visuomet pirmiausia nuperkami geriausi butai, kurie kainuoja brangiausiai, todėl galima daryti išvadą, kad trumpuoju laikotarpiu, tai yra šiemet, kainos kils. 2016 m., kai bus parduodami projektų likučiai, galima manyti, kad jie bus pigesni. Be to, kaip atkreipia dėmesį M.Kulbokas, dalis projektų gali likti neįgyvendinti, todėl pasiūla, kaip ir kainos, gali būti koreguojama.

„Nepamirškime dar vieno svarbaus rinkos žaidėjo – bankų“, – primena „Eikos“ atstovas M.Žibūda. Bankai taip pat brėžia ribą tarp sėkmingų ir nesėkmingų projektų, vertindami juos pagal preliminarių sandorių skaičių ir keldami nuosavo kapitalo reikalavimus. Nuosavas kapitalas turi sudaryti bent trečdalį projekto sąmatos vertės, o išankstinės sutartys su klientais – bent pusę visų sutarčių. Šis iššūkis gali būti įveikiamas ne visiems naujų būstų statytojams, taigi kai kurie projektai gali taip ir likti neužbaigti. Be to, tai nemenkas iššūkis ir pirkėjams – iš didžiulės pasiūlos atsirinkti patikimus būsto statytojus.

S.Vagonis taip pat mano, kad naujų butų kainos ir kris, ir kils. „Pirmasis pusmetis bus atsargus ir blankus, didelio pirkėjų antplūdžio nesulaukę silpnesni rinkos dalyviai gali imti koreguoti butų kainas. Tie, kurie gali lūkuriuoti, lauks gyventojų lūkesčių pasikeitimo, nes bendrieji ekonominiai veiksniai – ekonomikos augimas, prisijungimas prie euro zonos – yra stipresni nei nerimas dėl geopolitinės aplinkos. Todėl manau, kad pirmąją metų pusę galima laukti tam tikro kainų sumažėjimo, o antrąjį pusmetį vilčiausi matyti kainų padidėjimą – euro šokas praeis, lūkesčiai gerės, ekonomika augs, paklausa turėtų taip pat augti“, – viliasi S.Vagonis.

Jo skaičiavimais, praėjusių metų pabaigoje Vilniuje pastatytuose naujuose  daugiabučiuose buvo šiek tiek daugiau nei tūkstantis neparduotų butų. Tai nėra labai daug, nes, pavyzdžiui, 2013 m. neparduotų naujų butų skaičius siekė 1300, o 2009-ųjų pabaigoje – 2 tūkst.

Metus per pusę linkęs dalyti ir M.Žibūda. Pasak jo, pirmąjį šių metų pusmetį gyventojai dar turės prisitaikyti prie pasikeitusios valiutos, tad būsto rinka bus šiek tiek apmirusi. Tačiau antroji metų pusė pirkėjams bus palankus laikas įsigyti būstą, nes kainos stabilizuosis ir sunkiausia bus išsirinkti iš daugybės rinkoje esančių naujos statybos butų.

„Bendra situacija tokia, kad pasiūlos ir paklausos kreivės juda priešingomis kryptimis. Pasiūla Vilniuje per metus išaugo daugiau nei du kartus, o pardavimas mažėja. Kaune ir Klaipėdoje atotrūkis dar didesnis, tačiau ne todėl, kad pasiūla labai didelė, o todėl, kad paklausa labai maža“, – konstatuoja M.Žibūda.

Tačiau vertinant skirtingus rinkos segmentus situacija nėra vienareikšmiška. Pernai didžiausia sostinėje buvo ekonominės klasės butų pasiūla – jie sudarė pusę visų įvykusių sandorių. Ekonominės klasės butų pasiūla didėja ir šiemet, o štai paklausa mažėja.

Kitokia situacija šiuo metu klostosi vidutinės klasės butų rinkoje, kur pardavimui mažėjant traukiasi ir pasiūla. Keletas įmonių, tarp jų ir bendrovė „Hanner“, nusprendė kol kas nebestatyti naujų butų, todėl praėjusių metų pabaigoje Vilniuje šios klasės butų pasiūla nuo 1600 susitraukė iki 1500 butų. Nors plėtotojai jau bando „stabdyti arklius“, tačiau matyti, kad pasiūla ir paklausa šiame segmente ir toliau judės skirtingomis kryptimis.

Geriausius laikus šiuo metu išgyvena prestižinės klasės butų rinka. Čia aktyvūs ir pirkėjai, ir statytojai. Per praėjusius metus buvo parduota 200 prestižinės klasės butų, ir tai yra pustrečio karto daugiau nei 2013 m.

„Prognozuočiau, kad šiemet bendrai bus parduota maždaug 2300 butų, panašiai kaip užpernai, 2016 m. pardavimas dar šiek tiek didės. Šią prognozę pirmiausia grindžiu ekonomikos augimu: mažėja nedarbas, kyla vidutinis atlyginimas, o žmonių santaupos – rekordiškai didelės. Žinoma, lūkesčiams tam tikrą įtaką daro ir geopolitinė situacija“, –aiškina M.Žibūda.

Jis pripažįsta, kad kol pasiūla didės greičiau nei paklausa, pirkėjai tikrai gali tikėtis tam tikrų būsto kainų korekcijų, bet ilgainiui kaina neturėtų kristi. Ji turėtų stabilizuotis arba kilti vienu procentu, ir tai įvyks dėl prestižinių butų kainų didėjimo.

„Pernai vidutinė naujo būsto kaina kilo reikšmingai – devyniais procentais, o tokį šuolį lėmė būtent prestižinių butų kainų augimas, kuris siekė 12 proc. Toks augimas buvo todėl, kad Vilnius senamiestyje, centre atsirado naujos statybos butų, kurių kainos didesnės nei šioje rinkoje esančio būsto. Ekonominio segmento butų kaina didėjo trimis procentais, vidutinės klasės – procentu. Manau, jei šiemet kaina kris kituose segmentuose, kylanti prestižinių butų kaina tą kritimą nusvers“, – skaičiuoja bendrovės „Eika“ plėtros direktorius.

A.Antanavičiaus teigimu, prestižinių butų segmentas Vilniuje sudaro santykinai nedidelę vos penkių procentų dalį, todėl didelės įtakos bendrai situacijai rinkoje nedaro. Tai išskirtinis segmentas, šiuo metu, ko gero, išgyvenantis savo aukso amžių, kai atsiradusi pasiūla sukūrė ir paklausą.

Beje, naujos statybos daugiabučiai taip pat sudaro tik apie 20 proc. visos būsto rinkos, todėl kur kas didesnę įtaką bendrai situacijai, pasak A.Antanavičiaus, daro antrinė būsto rinka. kurią ypač valdo emocijos. „Čia žmonės, jei negali parduoti buto, mažina kainą“, – sako jis ir primena, kad šioje rinkoje jau kuris laikas tiksi bomba, susijusi su PVM mokesčio lengvata šildymui.

Jei valdžia, kaip žada, vis dėlto ryšis panaikinti PVM mokesčio lengvatą šildymui, šio sprendimo poveikis būsto rinkai, ko gero, iš tiesų prilygs bombai: rinkoje tada atsiras perteklinė butų pasiūla, kuri neabejotinai paveiks ir kainas.

Pasak A.Antanavičiaus, egzistuoja tiesioginė priklausomybė tarp BVP ir būsto ploto, tenkančio vienam gyventojui. Tačiau ši ekonominė logika negalioja šalyse, kuriose taikoma PVM lengvata šildymui, – Vengrijoje (5 proc.), Lietuvoje (9 proc.) ir Latvijoje (12 proc.). Lyginant būsto plotus ir šalies BVP akivaizdu, kad ši lengvata leidžia gyventi ne pagal galimybes: kuo lengvata didesnė, tuo didesnis atotrūkis nuo realybės. Pavyzdžiui, lietuviai gyvena panašaus ploto būstuose kaip čekai, bet Čekijos BVP vienam gyventojui maždaug penktadaliu didesnis nei Lietuvos.

Ar perpildytoje Vilniaus rinkoje dar yra vietos naujiems projektams? Bendrovės „Eika“ duomenimis, šiuo požiūriu tikromis dykvietėmis galima būtų vadinti Jeruzalę ir Šeškinę, kurių nekilnojamojo turto plėtotojai vis dar neatrado. O didžiausia naujų butų pasiūla šiuo metu yra Baltupiuose, kur siūloma pirkti 450 butų, arba net 12 proc. visoje sostinėje esančių naujos statybos butų. Toliau rikiuojasi Pašilaičiai (11 proc.)  ir Naujamiestis (9 proc.).

Pernai naujų projektų lyderė buvo Pilaitė, kurioje parduota beveik 450 butų, arba 15 proc. visų sostinėje parduotų naujų butų. Antroje vietoje – Baltupiai ir Bajorai, kur parduota po 9 proc. naujų butų, toliau rikiavosi Naujamiestis, kuriame parduota 8 proc. visų naujos statybos butų Vilniuje.

Jei vertintume per artimiausius dvejus metus atsirasiančią pasiūlą, daugiausiai naujų butų turėtų iškilti centrinėje miesto dalyje – Užupyje, Saltoniškėse ir Šnipiškėse. Tai tikrai sveikintinos tendencijos, siekiant darnios miesto plėtros ir tankinant į pakraščius išsibarsčiusią sostinę. Tikru atradimu pastaruoju metu statytojams tapo ir Užupis, kuriame šiuo metu knibždėte knibžda naujų daugiabučių statytojų. Prognozuojama, kad iki 2016 m. sumažės butų pasirinkimas Pašilaičiuose, Naujamiestyje ir Antakalnyje.

Vidutinės naujų butų kainos Vilniuje 2014 m. pabaigoje Eur/kv.m

Ekonominės klasės butai         1210

Vidutinės klasės butai          1690

Prestižinės klasės butai        2540

Šaltinis: „Inreal“