Būstų ir sklypų kainos nekils arba didės tik tiek, kiek infliacija, o statybų sektoriuje toliau vyraus infrastruktūros projektai. Tokios tendencijos nekilnojamojo turto rinkos Lietuvoje laukia iki 2020 metų.

Klaipėdiečiai Vytautas ir Ugnė Paškevičiai, auginantys trejų metų dukterį, visą laiką atidžiai seka butų kainų pokyčius šalyje. Deja, jie poros nedžiugina, mat 2008-2009 m. 48 proc. kritusios butų kainos uostamiestyje beveik nedidėja ir kol kas neatrodo, kad artimiausiu metu ims kilti.
Tai klaipėdiečių šeimai taip svarbu todėl, kad už savo dviejų kambarių butą 2007 m. jie mokėjo beveik 500 tūkst. Lt (kaip ir daugelis, ėmė paskolą iš banko), o prieš kelis mėnesius kreipęsi į nekilnojamojo turto agentūrą sužinojo, kad dabar už jį gautų ne daugiau kaip 350 tūkst. Lt. Taigi parduoti, pasak Vytauto ir Ugnės, neapsimoka, nors ir kaip šito norisi: pagausėjus šeimai nedidelis butas klaipėdiečiams tapo per ankštas. Be to, rudenį pora susilauks antro vaiko. „Esame tarsi įkaitai, nes norėdami pakeisti savo būstą į erdvesnį turime prarasti nemažą sumą pinigų. Be to, už gautas lėšas įpirktume tik jau prastesnį trijų kambarių butą, nei turime dabar. Nežinome, ką daryti“, – gūžčioja pečiais sutrikę sutuoktiniai.
Tokių gyventojų, kurie tebelaiko savo butus, namus ar sklypus, už kuriuos smarkiai permokėjo, nes parduoti galėtų tik už gerokai mažesnę kainą, nei patys pirko, Lietuvoje daugybė. Nes viltis, kad smarkiai pervertinti butai vėl kainuos tiek pat, kiek iki krizės, teberusena.
Ką jiems patartų ekspertai ir nekilnojamojo turto plėtotojai? Deja, nieko paguodžiamo: bent jau iki 2020-ųjų žymesnio būstų bei sklypų kainų didėjimo Lietuvoje nesitikima.

Laukti ikikrizinių kainų – beviltiška

Jei dauguma lietuvių būtų staiga nusprendę pardavinėti savo nuvertėjusį turtą, būstų kainos per krizę būtų kritusios gerokai daugiau. Latviai ir estai buvo prasiskolinę labiau, tad spaudžiami bankų jie ir savo nupigintą nekilnojamąjį turtą per šią krizę pardavinėjo aktyviau.
Lietuviai taip pat pirko namus, butus ir sklypus skolon, bet daug investavo ir savo turėtų santaupų. Todėl pas mus susiklostė šiek tiek kitokia padėtis nei Latvijoje ir Estijoje: daug lietuvių šiandien tebelaiko savo nuvertėjusį būstą, nes vis dar tikisi, kad kainos netrukus vėl ims kilti. Todėl nekilnojamojo turto kainų nuosmukis Lietuvoje buvo mažesnis, nei galėjo būti, o kai kurie ekspertai netgi teigia, kad tikrasis nekilnojamojo turto burbulo sprogimas šalyje dar neįvyko.
Taigi ko tikėtis ateityje: laukti ar nelaukti kainų kilimo? O gal jos vėl ims kristi? „Jei šiuo klausimu reikalinga psichologo konsultacija, galėčiau pasakyti, kad viskas bus gerai – ilgoje distancijoje kainos išsilygins. O jei norite, kad pasakyčiau ką nors kaip verslininkas, patarčiau susitaikyti su patirtais praradimais, nes jų gyvenime būna labai daug“, – sako Arvydas Avulis, statybų bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas. Jis tvirtai įsitikinęs, kad būstų kainos artimiausiu metu nekils.
Nekilnojamojo turto rinkos analitikas Mindaugas Kulbokas taip pat neabejoja, kad gyventojų viltys netrukus atgauti už būstą permokėtas lėšas yra nepagrįstos. „Gali nuskambėti žiauriai, bet kai kuriais atvejais šito tikėtis beviltiška. Tačiau būsto įsigijimą reikėtų vertinti kaip ilgalaikę 20–25 metų investiciją, o per šį laikotarpį bus visokių kainų“, – teigia M.Kulbokas, finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec/Re&Solution“ tyrimų ir analizės paslaugų grupės vadovas Baltijos šalims.
Na, o per ateinančius keletą metų, bent jau iki 2014-ųjų, M.Kulboko nuomone, nekilnojamojo turto rinkoje matysime labai panašią situaciją, kokia yra dabar. Tai yra galimi tik nedideli kainų svyravimai tiek į vieną, tiek į kitą pusę, vyraus 150–200 tūkst. Lt vertės sandoriai, o gyventojų galimybės įpirkti nuosavą būstą išliks ribotos. „Didelių prielaidų drastiškam būstų kainų didėjimui po 10–15 proc. per metus tikrai nėra“, – teigė M.Kulbokas.
A.Avulis atkreipia dėmesį, kad šią vasarą, palyginti su pernai, parduodamų naujų butų Vilniuje padaugės kone dvigubai. O tai liudija apie sustiprėjusį būstų statytojų tikėjimą rinkos atsigavimu. „Tačiau manau, kad tai pernelyg ankstyvas optimizmas, – perspėja „Hanner“ vadovas. – Butų pasiūla išaugo dukart, bet tikėtis didesnio pardavimo kol kas nėra jokio pagrindo.“
Taigi tas faktas, kad šių metų liepos mėnesį, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) duomenimis, naujų butų pasiūla sostinėje padidės iki maždaug 2500 butų (pernai tokiu metu jų pasiūla tesiekė pusantro tūkstančio), reiškia tik viena: labiausiai išloš pirkėjai, nes kainos ne tik nedidės, bet esant tokiai didelei pasiūlai gali netgi smuktelėti. „Butų paklausa išlieka maža, todėl vystytojų laukia dar nuožmesnė konkurencija“, – prognozuoja LNTPA prezidentas Robertas Dargis.

Populiariausi bus maži butai, namų statybų mažės

Na, o koks būstas ateityje turės didžiausią paklausą? Visi ekspertai sutaria: populiariausia prekė bus nedideli ekonominės klasės butai. Jau dabar šių butų paklausa didžiausia, tokios tendencijos numatomos ir artimiausią dešimtmetį. Štai nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ duomenys rodo, kad iki krizės vyravo 60 kv. m ploto butai, o dabar tipinio parduodamo buto plotas tesiekia apie 50 kv. m. „Susitraukė“ ir statomi namai. Beje, namus lietuviai dabar statosi gana aktyviai, o padidėjęs sklypų pardavimas taip pat leidžia spėti, kad individualių namų statybų artimiausiu metu padaugės.
Tiesa, žvelgiant toliau į ateitį, galima teigti, kad užmiesčių plėtra ilgainiui vis dėlto sustos. Gyventojų toliau mažėja, energetiniai ištekliai brangsta, neišvengiamai brangs ir pačios statybos, tad R.Dargis įsitikinęs, kad gyvenimo nuosavame name patrauklumas mažės. Namų statybų mažėjimą lems ir patogesnio gyvenimo poreikis. Pats LNTPA vadovas prieš kurį laiką taip pat persikėlė iš nuosavo namo į butą, mat vaikams užaugus didelis namas tapo paprasčiausiai nebereikalingas.
„Apskaičiavome, kad du vaikus turinti šeima, gyvenanti nuosavame name Bendorėliuose ir vežiojanti vaikus į mokyklą bei darželį skirtingose miesto vietose, vien transportui išleidžia iki 2 tūkst. Lt per mėnesį“, – sako R.Dargis, pabrėždamas, kad energetinių išteklių brangimas neišvengiamai vers gyventojus dairytis pigesnio bei patogesnio būsto.
„Aišku, netikiu, kad visi išvažiuos gyventi į miestus. Nereikia pamiršti, kad iki Antrojo pasaulinio karo Lietuva buvo agrarinis kraštas, tad turi pasikeisti dar kokios dvi kartos, kol lietuviai ims labiau pripažinti miesto tipo gyvenimą“, – svarsto pašnekovas.
Naujų butų statyba artimiausią dešimtmetį taip pat vyks vangiai. Nauji, bet tik pavieniai daugiabučiai kils nebent Vilniuje ir Kaune. Tai lems ne tik gyventojų mažėjimas, bet ir galų gale turinti pajudėti renovacija. Mat Lietuvoje daug senų daugiabučių, pastatytų gerose vietose, kurių atnaujinimas – tik laiko klausimas. Na, o dalį prasčiausios kokybės daugiabučių teks griauti. Tačiau tai, sprendžiant iš nulinio dabartinės valdžios rūpinimosi šiuo klausimu, įvyks ne anksčiau kaip po 2020-ųjų. „Kaip Baltarusijai gresia A.Lukašenkos režimo pabaiga, taip ir Lietuvos neišvengiamai laukia renovacijos bumas. Reikia dar vienos šaltesnės žiemos, ir tai jau bus paskutinis lašas taurėje“, – neabejoja A.Avulis.
Jam pritaria ir M.Kulbokas: „Matematika paprasta: dujos pabrangs 25 proc., po to dar 25 proc., ir tik tada kils gyventojų reakcija. Kai kainos pasieks nepakeliamas aukštumas, tada visi ir susimąstys apie renovavimo naudą.“
Tad kol daugiabučių renovacija neįsibėgėja, o naujų butų ar biurų poreikis taip pat nėra didelis, statybų įmones toliau maitins įvairūs valstybiniai užsakymai, daugiausia infrastruktūros srityje. Tokios tendencijos stebimos jau pastaruosius kelerius metus, jos turėtų išlikti bent iki 2020-ųjų.
Gyventojų vartojimas didėja vangiai, tad nebus statoma ir naujų prekybos centrų. Tuolab kad ir jau pastatytieji kai kuriuose miestuose vos ne vos pritraukia nuomininkų. Pavyzdžiui, akivaizdžiai per daug prekybos centrų pristatyta Šiauliuose. Kas jų laukia? Ko gero, kai kuriems teks užsidaryti arba iš esmės keisti veiklos kryptį. Toks likimas, regis, ištiks ir prekybos centrą Gedimino pr. 9 Vilniuje. Kai kurių ekspertų manymu, jį vertėtų perdaryti, tarkime, į viešbutį.
Taigi nekilnojamojo turto rinkoje tam tikrų sukrėtimų bus, bet didelių audrų bent iki 2020-ųjų čia nelaukiama.

Nekilnojamasis turtas iki 2020 metų

1. Kainos. Žymesnio butų, namų ir sklypų kainų didėjimo nebus: galimi kainų pokyčiai į vieną ar į kitą pusę sieks tik keletą procentų per metus.
2. Nauji butai. Šią vasarą naujų butų pasiūla Vilniuje padidės beveik dvigubai, palyginti su pernai pavasariu. Deja, pirkėjų beveik nedaugėja, tad artimiausius kelerius metus naujų būstų statyba vėl sulėtės.
3. Namai. Sklypų pardavimas šalyje kyla, tad toliau daugės ir nuosavų namų statybų. Tačiau ekspertai teigia, kad tai tik trumpalaikis reiškinys, nes statyba vis labiau brangs, įsigalios nauji energetiniai statybos reikalavimai, be to, gyvenimo užmiestyje patrauklumas mažės dėl didelių degalų kainų.
4. Pasyvieji daugiabučiai. Vilniuje bus pastatyti pirmieji energiją taupantys daugiabučiai namai. Butai juose bus šiek tiek brangesni.
5. Taupymas. Renkantis būstą vis svarbesnis taps jo ekonomiškumas: populiariausi bus nedideli ekonominės klasės butai ir namai.
6. Nuoma I. Butų nuomos kainos stabilizuosis, bus pastebimi nebent sezoniniai svyravimai.
7. Nuoma II. Ekspertai prognozuoja, kad ateityje vis daugės šeimų, kurios teiks pirmenybę būsto nuomai, o ne įsigijimui.
8. Renovacija. Senų daugiabučių renovacija turės pajudėti iš mirties taško, bet kad tai įvyks iki 2020 m., mažai tikėtina.
9. Biurai. Bus statomi biurų pastatai Vilniuje ir Kaune, bet jų laukia žūtbūtinė kova dėl nuomininkų – jų jau dabar stinga.
10. Prekybos sektorius. Gyventojų vartojimas didėja iš lėto, vis dar neaiški padėtis euro zonoje, todėl naujų prekybos centrų ir parduotuvių bus statoma labai mažai. Į Lietuvą įžengs „Ikea“, „Lidl“, šalia gyvenamųjų rajonų atsargiai plėsis pagrindiniai Lietuvos prekybos tinklai.