Vilniečių Žukauskų šeima dešimties arų sklypo namo statybai pradėjo dairytis prieš porą metų. Tada už vieną arą jie buvo pasiryžę mokėti net iki prašomų 60 tūkst. Lt. Tačiau nepasidavę pardavėjų spaudimui, kad esą sklypų kaina tik didės, kantriai ištyrinėję padėtį ir palaukę keliolika mėnesių, šį pavasarį skypą jie įsigijo didesnį, nei planavo, ir už perpus pigiau, nei buvo numatę.

O tiems, kurie žemės sklypų ieško šiuo metu, svarbu žinoti, kad nors butai jau mažyčiais žingsneliais ir ima brangti, žemės sklypams tai negresia – kitaip tariant, žemės rinkos stabilizacija truks dar metus.

Paklausa pasiūlos net nebando vytis

Žemės sklypų rinka besidomintys ir skelbimus stebintys žmonės teigia, kad šiuo metu žemės sklypų pasiūla milžiniška. Tiesa, gerų ir už patrauklią kainą nėra itin daug.

NT brokeriai neslepia per mėnesį sulaukiantys vos septynių aštuonių žmonių skambučio dėl žemės sklypų pirkimo, iš kurių realiais klientais tampa vos vienas kitas. Aktyviai NT rinką stebintys specialistai teigia, kad sujudimą žemės rinkoje fiksuojantys Registrų centro duomenys tėra rinką iškreipiantis struktūrinių pokyčių padarinys, kai suėjo terminas ir buvo parengti dokumentai ūkininkams įsigyti iš valstybės žemę, o tai padaryta suskubus prieš panaikinant apskritis. Atmetus šiuos sandorius, žemės rinkoje ryškesnių nei sezoniškumo pokyčių nepastebėta.

Todėl per likusius šių metų mėnesius nereikėtų ypač skubėti įsigyti žemės ir baimintis, kad neva paklausa didėja, o dėl to gali kilti ir kainos. Paprastai šaltuoju metų laikotarpiu prasidedantis sezoninis žemės rinkos sąstingis – puiki proga įgyvendinti svajonę įsigyti gerą sklypą už gerą kainą.

Korporacijos “Matininkai” prezidentas, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos valdybos narys Kęstutis Kristinaitis pabrėžia, kad per 2009 m. ir šių metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje visų paskirčių žemės vertė sumenko 20–80 proc., o vidutiniškai visos Lietuvos žemė atpigo 40 proc.

“Žemės sklypų sandorių skaičiai rodo šviesą tunelio gale, tačiau iš tikrųjų kalbėti apie žemės rinkos atsigavimą dar labai anksti. Šiuo metu stebimas suaktyvėjimas – iškreiptas vaizdas, kurį sukūrė pati valstybė. Pagal laikinąjį Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą trejus metus rengti sandoriai dėl valstybinės žemės ūkio paskirties sklypų, kuriuos pageidavo įsigyti ūkininkai, įvyko tik pernai ir šiemet. Šiais metais taip pat užfiksuota nemažai valstybinės namų valdos žemės paskirties išsipirkimo po privačiais statiniais sandorių. Jeigu atskirtume valstybės žemės pardavimą nuo privataus, tai pamatytume, kad jokio rinkos aktyvumo nebuvo, ir tikėtina, kad net išvystume tebesitęsiantį sandorių mažėjimą”, – sako K.Kristinaitis.

Tokią išvadą “Veido” pašnekovas daro įvertinęs tai, kad po apskričių reformos, jo neoficialiomis žiniomis, rugpjūčio mėnesį Registrų centre neužregistruota nė vieno žemės sklypo pardavimo ir įsigijimo sandorio.

“Valstybinės žemės pardavimo sukeltas aktyvumas turėjo įtakos rinkai, nes šie sandoriai įvyko senomis kainomis, fiksuotomis dar 2009 ar net 2008 m. Tai lėmė ilgai trunkanti valstybinio turto pardavimo procedūra, kai turto vertinimas buvo atliktas prieš metus iki įvykusio sandorio. Su palyginti didesnėmis nei rinkos kainomis pirkėjai sutiko, nes yra tiesiog pavargę nuo procedūrų ilgumo”, – aiškina K.Kristinaitis.

Mažos kainos pirkėjų vangumo neblaško

NT agentūros “Ober-Haus” žemės sklypų ekspertas Dovydas Paulauskas “Veidui” sakė, kad 2008–2009 m., kai buvo fiksuojami didžiausi nekilnojamojo turto kainų nuopuoliai, žemės sklypų rinkoje kainos krito nevienodai. “Per nagrinėjamą laikotarpį mažiausiai atpigo žemės ūkio paskirties sklypai, skirti agrarinei veiklai vykdyti. Priklausomai nuo žemės sklypų masyvų dydžio, našumo ir regiono, tokių žemės sklypų kainos smuktelėjo tik apie 10–30 proc.

Smarkiau pasikeitė namų valdos sklypų kainos, kurios, pvz., šalia Vilniaus per 2008–2009 m. smuktelėjo apie 35–40 proc. 2007 m. pabaigoje tokie sklypai Vilniaus apylinkėse kainavo 10–45 tūkst. Lt už arą, o 2010 m. pradžioje – jau 6–30 tūkst. Lt už arą”, – teigia D.Paulauskas.

Pasak jo, labiausiai krito žemės sklypų, skirtų komercinės ir gyvenamosios paskirties objektų plėtrai, kainos. Esą smarkiai sumenkus tokių sklypų paklausai bei bankams atsisakius finansuoti tokių sklypų įsigijimą, jų kainos vidutiniškai mažėjo 50–70 proc.

NT portalo Aruodas.lt duomenimis, žemės sklypų skelbimų turinys rodo, kad didžiuosiuose šalies miestuose brangiausiai tebekainuoja namų valdos ir komercinės paskirties sklypai: jų kaina gali svyruoti nuo keliolikos iki kelių dešimčių tūkstančių litų už arą. Tokie sklypai brangiausi Vilniuje ir Klaipėdoje, o Kaune jie apie 25 proc. pigesni. Šiek tiek pigesni nei namų valdos ar komercinės paskirties sklypai yra kolektyviniai sodai – jie brangiausi Vilniuje, beveik perpus pigesni Kaune ir Klaipėdoje. Už mažiausią kainą šiuo metu galima įsigyti žemės ūkio paskirties sklypų: jų kaina didžiuosiuose miestuose siekia vidutiniškai po kelis tūkstančius litų už arą.

“Per 2008–2009 m. smarkiai atpigus sklypams, šiemet jau lyg ir jaučiamas didesnis domėjimasis namų valdos sklypais. Patrauklios jų kainos ir atpigusios statybos vilioja vis daugiau pirkėjų, kurie galvoja apie gyvenimą nuosavame name ant nuosavos žemės. Bet to kol kas negalima pasakyti apie didelių objektų plėtrai tinkamų žemės sklypų rinką ar apie spekuliacinius sandorius. Tik teorinės tokių sklypų finansavimo sąlygos, didelė pasiūla bei dar vangi NT rinka nedidina pirkėjų susidomėjimo tokiais žemės sklypais”, – teigia D.Paulauskas.

Kiek pasiryžę mokėti pirkėjai

Įdomi ir dar viena tendencija: norintieji pirkti ir parduoti žemės sklypus vis rečiau kreipiasi į tarpininkus. Štai mūsų pašnekovai Žukauskai sklypą įsigijo iš pardavėjo, kurio skelbime buvo prierašas “be tarpininkų”. “Susitikus su mums patikusio sklypo šeimininku paaiškėjo, kad į 18 arų sklypą už 240 tūkst. Lt pretenduoja dar du pirkėjai, tačiau mūsų pranašumas buvo tas, kad mokėjome grynaisiais, o ne iš banko skolintais pinigais”, – dėsto Vytautas Žukauskas.

Kad vis daugiau žmonių bando išvengti tarpininkų, nedrąsiai pripažįsta ir patys NT brokeriai. Pasak jų, metas, kai žemės sklypų savininkai dėl finansinių sunkumų buvo priversti parduoti turtą už visiškai jų lūkesčius neatitikančią itin mažą kainą ir kai reikėjo jiems surasti didžiausią kainą siūlantį pirkėją, jau praėjo. Dabar esą vyrauja žemės pardavėjai, kurie turtą parduotų tik tuo atveju, jeigu kaina juos tenkintų.

“Nors rinkoje įvairios paskirties sklypų pasiūla tikrai didelė, bet įvertinus pardavėjų lūkesčius – kaina vis dėlto per didelė pirkėjui, kuris žino, jog sugaišęs daugiau laiko paieškoms ras ir patrauklesnį sklypą, ir mažesnę kainą. Taigi pardavėjų lūkesčiai vėl kyla, o tai lemia įvairūs ekonomikos atsigavimo veiksniai bei išnykusi būtinybė parduoti žemę spaudžiant finansiniams sunkumams”, – savo pastebėjimus dėsto NT agentūros “RE/MAX Baltics” analizės skyriaus vadovas Ignas Brazauskas. Pasak jo, pardavėjai jau tikisi, kad žemės sklypai artimiausiu metu brangs, o pirkėjai nelinkę pirkti brangau, nei ką tik žemę įsigijo jų kaimynai ar kiti pažįstami žmonės.

Pasak bendrovės “DnB NORD būstas” brokerės Vilijos Zinevičienės, privačių asmenų susidomėjimas žemės ūkio paskirties sklypais yra minimalus, o suma, kurią pirkėjas sutiktų mokėti už vieną arą tokio sklypo, siekia nuo kelių šimtų iki tūkstančio litų, tuo tarpu pardavėjų lūkesčiai beveik tris kartus didesni. “Namų valdos sklypai gerokai paklausesni, pasiūlos kaina siekia nuo kelių tūkstančių iki net 150 tūkst. Lt už arą prestižinėse sostinės vietose. Tačiau vidutinė kaina, kurią šiuo metu už namų valdos sklypus moka pirkėjai, yra 9–10 tūkst. Lt už arą”, – teigia pašnekovė.

Paklausta, kokią sumą paprastai ketinama skirti už namų valdos žemės sklypą, pašnekovė sako, kad pirkėjai šiuo metu tokiam pirkiniui būna numatę nuo 80 tūkst. iki 200 tūkst. Lt, o prieš porą metų ši suma buvo dvigubai didesnė.

Investuotojai rengiasi naujam etapui

NT konsultacinės bendrovės INK PRO direktorė ir klubo “Pinigų srautas” NT rinkos ekspertė Skirmantė Naglytė pastebi, kad investiciniams tikslams kažkada ar šiuo metu mažomis kainomis įsigiję žemės sklypus asmenys jau pradeda ruoštis rinkos atsigavimui. “Po metų daugelis investuotojų nori būti pasirengę į rinką “išmesti” savo sklypus. Ruoštis skatina ir tokios nenumatytos aplinkybės, kaip deganti Maskva, kai rusai pradėjo domėtis NT pasiūlymais Lietuvos pajūryje ir kituose kurortuose, ypač Druskininkuose”, – dėsto S.Naglytė.

Jos teigimu, žemės ūkio paskirties sklypus perkantys asmenys taip pat tikisi uždirbti ateityje, nes įvertinus ES išmokas gretimose valstybėse Lietuvoje jos dar yra tris kartus mažesnės, bet natūralu, kad ateityje suvienodės.

Atkreiptinas dėmesys, kad smarkiai kritus žemės sklypų kainoms atsirado ir daugiau galinčiųjų jų įsigyti savo lėšomis, tai yra neimant paskolų iš bankų, todėl tikėtina, kad kitais metais žemės rinka bus netgi kelis kartus aktyvesnė nei, tarkime, pernai, kai ji buvo visiškai apmirusi.

Vis dėlto artimiausius 8–10 mėnesių esminių permainų žemės rinkoje nebus. Bendrovės “DnB NORD būstas” generalinis direktorius Gediminas Jankauskas teigia, kad apie žemės sklypų kainų didėjimą kalbėti dar anksti. “Jei kalbėsime apie žemės sklypų kainų stabilizaciją, veikiausiai tai vyksta tik geros kokybės sklypų segmente, tuo tarpu prasta žemė ir toliau linkusi dar šiek tiek pigti. Likusiais šių metų mėnesiais neturėtume pastebėti reikšmingų pokyčių, žemės rinka turėtų išlikti daugiau mažiau stabili tiek pasiūlos, tiek paklausos ir kainos požiūriu”, – teigia ekspertas.

O K.Kristinaitis abejoja, kad šių metų pirmąjį pusmetį valstybės sandorių pakeltas kainų lygis išliks, nes privatūs žemės sklypų pirkėjai dar nėra pasirengę mokėti brangiau. Esą dar nėra pasiektas žemiausias žemės sklypų kainų taškas, kuris, pasak jo, turėtų būti maždaug 2011 m. viduryje. “NT kainų didėjimo galime tikėtis praėjus metams, kai pasirodys tvarių ekonomikos atsigavimo ženklų, kurių irgi dar teks palaukti”, – teigia K.Kristinaitis.