Pirminio būsto rinka Naujuosius sutiks vėl pakiliai – Vilniuje trečius metus iš eilės fiksuojamas vidutiniškai 20 proc. pardavimo augimas. Tiesa, didžioji dalis sandorių sudaroma Lietuvos sostinėje, kur naujų butų parduodama 11 kartų daugiau nei Kaune ir 15 kartų daugiau nei Klaipėdoje, tačiau ir pastariesiems miestams 2016-ieji atnešė iki tol nebūdingą tiek plėtotojų, tiek pirkėjų aktyvumą.

Martynas Žibūda,  UAB „Eika“ plėtros vadovas

Šiuos metus Vilniaus rinka, tikėtina, baigs su 4100–4200 pardavimo sandorių pirminėje būsto rinkoje, pernai buvo fiksuota apie 3500 sandorių. Prieš dvejus metus šis rodiklis buvo ma­žesnis nei 3000. Pasiektos naujos aukštumos ver­čia gręžiotis į prieš krizę buvusius skaičius, kai 2007 m. buvo parduota apie 4600 butų, juos lyginti ir užduoti sau klausimą, ar esama situacija yra tva­ri.

Nepaisant nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų pastangų, pirkėjai šiais metais buvo aktyvesni, t.y. nupirko daugiau butų, nei jų buvo pasiūlyta rinkai. Tai lėmė, kad laisvų butų sandėlis ne tik neišaugo, bet net šiek tiek sumažėjo. Galima sakyti, kad jau an­trus metus iš eilės yra įsivyravusi naujų butų pa­siūlos ir paklausos pusiausvyra, tiesiog abu rodikliai bent penktadaliu padidėjo.

Atrodo, kad laisvų butų sandėlio mažėjimas gali paskatinti didesnį plėtotojų aktyvumą 2017 m. ir di­desnę nei šiemet būsto pasiūlą. Todėl prielaidų pa­­­siūlos deficitui ar reikšmingesniam kainos augimui neturėtų atsirasti. Bent jau ne didesniam nei rea­lus atlyginimų lygio augimas. Apie pasiūlos di­dė­­jimą lei­džia teigti „Eikos“ surinkti duomenys apie NT plėtotojų įvykdytus sklypų įsigijimo sando­rius bei projektuojamus objektus, kurie 2017 m. pa­pildys naujų projektų gretas. Pirkėjams tai reiškia didesnes pasirinkimo bei derybinės galios galimybes.

Prisimenant prieškrizinį NT burbulą galima iš­skirti tris tuomet vyravusias „aukštas“ tendencijas: aukštą – dviženklį būsto kainų didėjimo tem­pą, aukštą būsto paskolų, palyginti su būsto verte, lygį, bei išskirtinai didelį ekonominės klasės būsto sandorių kiekį. Pastaraisiais metais būsto kainos kyla maždaug po 5–6 proc. kasmet, ekonominės klasės būsto parduodama tiek pat, kiek ir vidutinės klasės, o įsigyti būstą neturint santaupų – prak­tiškai ne­­įmanoma. „Eikos“ būsto rinkos analizė nerodo kokių nors panašių nukrypimų, kokie buvo fiksuojami prieš 8–9 metus. Kaip indikatorių galima būtų paimti vidutinę 1 kv. m būsto kainą Vilniuje, kuri dar 2007 m. siekė apie 2390 eurų, o šiuo metu yra apie 1740 eurų, arba maždaug ketvirtadaliu mažesnė nei piko laikotarpiu.

Atrodo, kad 2017 m. pirminio būsto rinką kaitins panašūs veiksniai kaip ir šiais metais: stabiliai gerėjanti finansinė gyventojų padėtis, itin žemos palūkanų normos ir realių investavimo alternatyvų nebuvimas. Prie minėtų veiksnių Kaune ir Klai­pė­doje turėtų prisidėti ryžtingesni NT plėtotojų veiks­­mai, kuriais būtų suformuota šiuolaikinius gy­ven­tojų poreikius ir reikalaujamą kokybę atitinkanti pasiūla. Būstas nuomai pastaraisiais metais yra vie­na didžiausią grąžą bei vertės stabilumą teikiančių investavimo rūšių. Iš visų „Eikos“ būsto pirkėjų per pastaruosius dvejus metus investuotojai nupirko apie 30 proc. visų butų, o tai yra daugiau­siai iš vi­sų „Eikos“ išskiriamų pirkėjų kategorijų.

Vis daugiau investuotojų įsigijimui naudoja būs­­to paskolas, nors šis rodiklis vis dar santykinai mažas. 2015 m. tokių pirkėjų buvo apie 21 proc., o 2016 m. jų yra jau apie 28 proc. Tai septyniais procentiniais punktais, arba trečdaliu, daugiau nei pernai. Palyginimui, 2016 m. net 77 proc. šeimų su vaikais būstą įsigijo naudodamos būsto paskolą.

Šie skaičiai greičiausiai patvirtina, kad didžioji dalis investuotojų būstą įsigyja už savo sukauptas, o ne skolintas lėšas, nuosavą grąžą didindami iš da­lies banko finansuojama paskola. Jei vertinsime vi­sus „Eikos“ pirkėjus, paskolos panaudojimo ro­dik­lis siekia 56 proc. visų sandorių šiais metais, o dar pernai jis buvo apie 50 proc. Galima būtų tikėtis, kad ateinančiais metais šis rodiklis turėtų perkopti 60 proc. sandorių ribą.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą patrauklumą le­mia susiformavusi tradicija, kad įsigyto būsto vertė turėtų didėti arba bent išlikti stabili. Didelė klientų, perkančių būstą už nuosavas lėšas, dalis rodo, kad ma­žas investicinių alternatyvų pasirinkimas bei že­mos palūkanos skatina investuoti į būstą, kuris pa­staruosius dvejus metus duoda vieną geriausių in­ves­ticinių grąžų, siekiančią apie 5 proc., nevertinant būs­to vertės prieaugio. Tiesa, didėjant nuomojamo būsto kiekiui investuotojų grąžos rodikliai po truputį mažėja, todėl ateinančiais metais gyvenamojo būsto nuomos rinka gali būti prisotinta, o tai vers investuotojus atsigręžti į alternatyvius, labiau nišinius NT segmentus, tokius kaip smulkių prekybinių ar išskirtinių biuro patalpų nuoma.

Didžiausia dalis, net 90 proc., visų butų, nupirktų in­vesticijai, yra 1–2 kambarių butai. Butų kainos Vil­niuje labai priklauso nuo objekto lokacijos ir svyruoja nuo 26 tūkst. eurų atokiau nuo miesto centro esan­čiuose rajonuose iki šiek tiek daugiau nei 150 tūkst. eurų miesto centre. Vidutinė vieno kambario bu­to, įsigyto turint tikslą jį nuomoti, kaina 2015–2016 m. buvo apie 49 tūkst. eurų, dviejų kambarių – 89 tūkst. eurų.

Vis dėlto populiariausi – pigiausi vieno kambario butai, jie dažniausiai parduodami tik pradėjus butų pardavimą naujame projekte. Pastebėjome, kad investicijai butus perkantys pirkėjai yra mažiau reiklūs tokiems dalykams, kaip buto langų orientacija, parkavimo galimybės ar aukštas pastate, tačiau jiems ypač svarbi ilgalaikė turto vertės perspektyva bei plėtotojo reputacija.

2017 m. daugiausiai NT plėtotojų dėmesio tu­rė­tų sulaukti prabangaus būsto segmentas. Pa­staruosius porą metų rinką papildydavo nedideli prestižiniai projektai Vilniaus Senamiestyje, kurių realizacija, bent jau geriausių butų, būdavo ypač greita. Ateinančiais metais šis rinkos segmentas su­lauks keleto didesnių projektų, jie padidins konkurenciją ir suteiks daugiau pasirinkimo galimybių pirkėjams.

Didžiausią plėtros potencialą kitais metais turi ekonominės klasės būstas, tačiau plėtotojams jis yra mažiausiai įdomus dėl mažesnių pelno maržų ir vidutinės klasės populiarumo. Šis segmentas yra labiausiai užpildytas, čia konkurencija didžiausia, todėl pasiūlos trūkumo nebus jaučiama.